跌落神坛！违约潮来袭、内地富豪逃离，香港楼市快摇摇欲坠了？

近日，香港的房地产界传来了“楼市转向，寒冬凛冽”的新闻报道，多家机构普遍唱衰，宣称香港房地产长达十年的牛市已经终结，挑动着港人和内地投资者们最为敏感的神经。

在11月14日时，房地产服务机构仲量联行发布最新报告也指出，香港长达10年的楼市上升周期正式结束。刚需人群开始对此感到恐慌和焦虑，进行豪宅购置和楼市投资的高净值人群们也开始变得犹豫和退缩，香港楼市正面临十年未曾遇到的大变局。

20世纪末亚洲金融风暴带来的惨状还历历在目，香港房价从高位重挫70%，于是在这次楼市的唱衰中，在损失数十万港元定金和房子变成负资产的风险之间，港人和内地投资者都选择了前者，一批违约潮突然来袭，香港楼市崩盘要来了吗?

三季度经济报告出炉，增速放缓处于深广之间

全球经济的增长速度都呈现由强转弱的趋势下，香港特区政府在周末公布了三季度经济运行报告。

根据报告显示，2018年第三季度，香港经济按年稳健增长2.9%，与第二季度3.5%的增长速度相比，有所减慢，同比实际增速，整体呈现下行趋势。此外，劳工市场失业率维持在2.8%，延续20年来最低水平，基本消费物价通胀率在第三季上升至2.8%，前三季平均为2.5%。按照平均汇率折算后香港GDP约为1.74万亿元人民币，略低于深圳市的1.75万亿元，高于广州市的1.67万亿元。

通过总体数据我们可以看到，香港的经济发展仍然保持一定的增长速度，但是由于全球贸易摩擦带来的发展影响，已经在香港的第三季度经济运行中有所展露。对此，香港官方发言人表示：从欧盟及不少亚洲经济体的增长速度在第三季度减慢可以看到全球经济的增长动力近期有所减弱，贸易摩擦对香港对外贸易的影响已经开始浮现，并且在短期内会更趋明显。

“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。”现任恒大集团首席经济学家任泽平曾这样说到。利率上升、经济放缓和人民币贬值等“三座大山”正猛烈的冲击着香港楼市。

在资本市场上，也受到全球贸易摩擦和美联储加息的影响，整体的市场气氛不容乐观，香港股票在三季度发生了较大幅度的波动，恒生指数在第三季度收报27789点，较上一季下跌4.0%。日均成交额由上一季的1068亿港元跌至第三季度的919亿港元。

住宅市场也随之出现了降温，根据三季度经济运行数据显示，香港的住宅物业成交量从第二季的18900宗下跌24%至第三季的14400宗。整体住宅售价在8月和9月按月有所回落，抵消了7月份的升幅，最终整体住宅售价在第三季以微跌1%收尾。

违约潮来袭、内地富豪逃离，香港楼市拐点将至?

11月14日，地产中介服务商仲量联行发布了一篇报告，报告中指出，对于未来的香港楼市持悲观态度，并表示预计在2019年底，香港住宅价格至少下跌15%，如果宏观经济面更弱，股市持续下滑的话，这一跌幅将扩大至25%。

排排君通过数据得知，这一报告并非危言耸听，逾20%的跌幅其实已经出现，近期已经有蓝筹盘出现了高达22%的跌幅，也许仲量联行预计25%的跌幅，仅仅只是保守预期。目前香港的楼市，一手新盘火热不在，成交遇冷，二手楼盘狂劈价，仍乏人接盘，一手及二手成交量合计共跌48%。

以前在香港楼市中，新楼盘一出，几乎热闹非凡场场爆满，但在过去的10月份成交量劲减逾40%，二手楼也开始出现了大幅劈价的局面，其中有地区单位开价较8月下跌了28%，从目前楼盘的实际成交价的降价幅度来看，市场悲观情绪弥漫的气氛下，香港楼价达到25%的跌幅，可能已经等不到2019年的年末了。

有过上一轮经济危机崩盘之痛的前车之鉴，现阶段准买家的入市态度都极其审慎，不少内地富豪也纷纷选择离场香港高端住宅，不少内地高净值人士相信，美元加息(港元跟随加息)很有可能刺穿香港楼市的泡沫导致破裂。因此，在高风险面前，极大的削减内地高净值人群对于香港楼市的投资热情，多数内地高净值人群都在保持观望态度，等到香港楼价跌回正常估值再考虑逢低买入。

截至10月26日，香港已经出现了36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起这样的违约。根据香港法律，这些购房者将因此损失已经交付的定金，也就是房屋价值的5%。根据数据进一步得知，这36起购房总共违约大约200万港元，今年年内违约楼盘的成交价，从490万港币到3980万港币不等。

这意味着选择选择违约的购房者，需要交纳25万至200万港元的违约金，可即使需要支付高额的违约金为代价，买家们也不选择继续履行香港购房协议。

房产咨询公司高力国际统计，今年前6个月内地对香港住宅用地的投资金额仅为8.35亿美元，相比于去年70亿美元的投资额而言，可以说是出现了断崖式的回落。

全球最大泡沫与达摩克里斯之剑

香港的房价早已世界闻名，从2003年开始，香港房价就像一辆失控疾驰的车，一路扶摇直上，创造了连续上涨15年的神话，成为历时最长的房价上涨周期。从2012年以后，香港房价持续以每年10%的速度增长，市场长期都处于供不应求的状态。

瑞银集团发布了全球房价泡沫指数，香港排名第一，香港房价泡沫聚集速度快于其他城市，香港市民平均需要不吃不喝46年才能买得起一套房子，遥不可及的房价对于香港而言，就像一把悬在半空中的达摩克里斯之剑。

根据咨询机构Demographia发布的2017年国际房价负担能力报告显示，香港连续第八年蝉联冠军，属于“极度负担不起”之列。供房负担比例从2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍。在2018年，仅上半年的涨幅就达到13%，不管是住房收入比还是住房负担率，香港都是稳坐全球头把交椅。

根据瑞银最新发布的全球房地产泡沫指数显示，香港一举超越多伦多等地，稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首，排在其后的有慕尼黑、多伦多、温哥华等城市。

顶着巨大的房价泡沫，在一路下滑的数据面前，香港楼市的走势也遭到多方机构的一致看空。耀才证券甚至预期，未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。

瑞银报告显示，随着十年超低利率环境的结束，房地产抵押借贷成本不断上升，香港房地产市场面临的压力将会越来越大。香港楼价与宏观经济高度相关，过往楼价下跌主要由经济冲击引发，相信香港经济转差将令楼市表现脆弱。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，目前香港的楼市存在泡沫爆破的潜在征兆，而且比较明显。广深港高铁站的开通带来了大量的人流，同时港珠澳大桥的开通引来了大量游客，这些对周边的环境都造成了一定的影响。

里昂证券此前也发布研报表示，经历了多年上涨后，随着市场人气的急剧下降，香港楼价将大幅下跌。香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。

加息为楼市“雪上加霜”，处于崩盘前夕?

自从中国加入WTO之后，香港的制造业就开始片甲不留的向珠三角转移，金融、地产、外贸、旅游等占据了香港经济90%以上的比重。在金融和房地产为主要支柱的香港经济下，楼市的降温离不开金融政策的变化。

长达十几年高速增长的房价成为了购房者身上不堪重负的压力，而金管局一次次的加息成为了压倒骆驼的“最后一根稻草”。

从今年8月开始，随着年内美国的两次加息，香港银行业开始上调存贷款利率， 9月，香港金管局再度跟随美联储加息。在香港金管局加息仅数小时之后，香港四大行——汇丰银行、恒生银行、中银香港及渣打银行齐齐上调港元最优惠贷款利率，这是2006年以来的首次上调，意味着香港长达十年之久的超低息环境宣告终结。

加息是消除楼市泡沫最有力的武器，这也是香港楼市出现量价加速下跌的主要原因，随着房地产抵押借贷成本的上升和供房负担的加重，香港楼市很快就出现了降温现象。

此外，香港楼市和深圳楼市可谓是唇亡齿寒，生死相依。曾经牛冠全球的深圳楼市也是山雨欲来风满楼，从7.31新政后，在短短三个月内累计下降49.07%，创近半年新低，10月新房成交均价已累计实现24连跌，二手房成交量创下近20个月以来的最低值。

香港的金融资本是开放而自由流动的，随着广深港高铁的开通和粤港澳大桥的通行，香港与珠三角地区在金融、地产、贸易等领域的联系将会愈加紧密，随着香港楼市行情的转直下摇摇欲坠，深圳楼市也波云诡异。

结语

从全球的角度来看，不仅仅是香港楼市面临着重重危机，不少内陆城市的房地产市场也都出现了低迷局面，连地产界老大哥万科也喊出了“活下去”的口号，越来越多的地产开发商在这场楼市寒冬中瑟瑟发抖。

作为全球房价泡沫最严重的城市，香港注定会成为楼市的风口，2019年如果股汇债楼市场发生大变局，那么对于香港楼市而言，将会在风口起舞，不是在云端，就是跌落深渊，并成为多米诺骨牌的始发牌。悬挂在这座城市上空的达摩克里斯之剑是否会就此落下，把泡沫戳破，将成为众人关注的焦点。

股市震荡，楼市低迷，作为普通老百姓，还是备好干粮，迎接这个资本寒冬过去，等待春天的来临吧。