FX168全球资产·财富沙龙预告：奥运利好下的东京矛盾？

上一篇，生于东京的、71岁的北野武开始卖T恤，众网友大呼：咱大爷就是咱大爷!这背后是“人口老龄化危机与老龄人口能把自己照顾好”的矛盾。

今日，洞察日本近年的房地产市场，您又将看到“房价走势不错与经济整体疲软”之间的矛盾，以及“人口总量下降与东京人口聚集”的矛盾。

01 房价持续下滑，却成“避险圣地”?

日本房价已经连续下滑了20年之久，这是大家都会感慨的事实。然而，还有一个深层的事实是：价格和趋势尚未走坏。

尽管经历了90年代房产泡沫的破裂，东京都仍然是日本乃至亚洲房产价格相对较高的地区：东京都中心地区公寓价格平均达到每平米1.3万美元。

自2013年东京房价触底反弹之后，在过去几年中当地的涨幅均得到了保持。回看2017年，东京的基本涨幅仅有1%。但和2016年一样，个别地区的房价涨幅仍然远远超出其他区域。

这其中有两个因素值得关注：

第一，全球避险资产或会进入日本市场。

日本经济的疲软走势和日元在国际动荡中获得的不情愿升值，使得日本政府目前仍然处于史无前例的大规模量化宽松政策过程中。但日元在全球各种政治、经济不确定性面前，依然是最有保值功能的主要货币。

第二，奥运会利好或成短期重要助力。

2020年奥运会主办城市已确认东京，日本政府在当地即将或已经进行的各种基础设施投资将会在未来不断增加东京房产的价值。这便是个别地区房价涨幅明显高出的主要原因。

02 人口大量聚集，出租回报率高，却又“富不过三代”?

如果说奥运会带动基础建设，对于市场是一个短期的利好，那么日本人口的流动则是一个值得中长期关注的指标。

尽管人口老龄化、少子化趋势使日本全国人口总数减少。但实际上，大量人口的聚集让东京人口在最近几年继续稳定上升。

老龄化、少子化直接降低的是日本人的买房热情。很多家庭甚至有了几个小孩，也仍然选择租房住。

所以，东京房产真正诱人的地方是其出租回报率。

中国大部分城市的出租回报率一年在2%以下，而这个比例在东京可以达到5%到7%之间。这对于追求稳定回报的中长期投资者来说更为划算。

并且，日本的房产是永久产权，所以大家才会调侃说：“房子的价值是跌没了，但是土地是值钱的。”

如此看来，拥有房产收租，其实是一个不错的选择。那为何“富不过三代”又成了当地的普遍现象呢?

这与日本的房地产持有成本较高有关。“富不过三代”是因为有巨额的遗产税，而在购置流程中也会有多项费用支出。

在东京购买房产，需要缴纳4%左右的交易税。如果房屋是用于自住，这个税率可以降到3%。

房屋印花税大约最高50万日元。房屋交易还要缴纳额外的销售税，在5%到8%不等。另外还有土地登记税、房屋登记税共大约4%。所以，额外费用大约在房价的10%到15%之间。

同时，日本的固定资产税和城市规划税每年都要征收。这些税费的总比例大概在房屋当年价格的1.4%左右，在全球各大城市中算是比较昂贵的。

因此，我们预计在2018年房价整体涨幅为1%到3%之间。除了个别地区或者个别项目之外，整个东京房地产市场的前景不算特别乐观。

03 面对火山爆发的任性，他们却有一丝不苟的严谨!

从经济角度切换到自然禀赋，关于日本，还有一个让很多人闻之色变的标签：环太平洋地震带，让这个国度天生多难。

1923年发生的关东大地震，震央就在距离东京不远的神奈川县。而2011年日本东部海域发生了里氏9.0级的地震，其后引发的海啸带来的冲击仍然历历在目。

然而，灾难面前依然井然有序的避难场地，同样让人印象深刻。这种极致化的严谨，既古板又实用。

东京公交系统的复杂程度，可能会让刚到东京的人感到难以理解。

但当你熟悉之后，就会感叹密集的公交、地铁线路充分利用了城市空间。加之良好的秩序保障了交通系统的通畅，大幅度提高了公交系统的效率。

而东京的房产市场从律师、房产公司到个人卖家的文书准备工作，也严谨到众多国内从业人员惊叹。

当地房产市场的透明程度和法制化程度很高，拥有完善的房产交易系统，这让转租、转卖都非常方便，保证了房产转化成固定收入或者现金的流通性。

所以，大家也会调侃：在日本这个典型的二手房市场，可能真的不用太担心中间商赚差价。

综上，即使最近十几年日本一直处在经济不景气之中，东京的房价指数仍然保持了稳定上涨，主要还是归功于东京是日本政治、经济、文化和教育的绝对中心。

不管是从人口基数、就业环境、教育资源还是其他方面来看，都为城市提供了长久的支撑力。

东京房地产市场有哪些值得关注的市场关键数据?50万、100万、500万、1000万美元在东京能买到什么样的房产?关于民宿新规的出台，如何有效解读，又透露了哪些信息?

更多话题，6月30日，FX168全球资产财富沙龙等您来聊。

两大板块强强联合，在日本市场里，我们将就家庭健康管理与财富的主题，让您与当地行业专家一对一交流。沙龙仅限20席，扫码进行预约哦。预见新财富，尊享妙生活，FX168全球投资伴您同行。