2月回顾：收益小幅上涨 房地产信托喜迎好时节？

　　来源：用益研究　　  作者：资管小沙弥

　　一、信托发行和成立规模环比大幅下降

　　根据用益信托网统计数据显示，环比来看，2019年2月信托发行规模和成立大幅下降。集合信托发行规模1047亿元，平均每家信托公司17.70亿元，前值为30.24亿元，环比下降41.47%；成立规模891亿元，平均每家公司13.11亿元，前值为26.07亿元，环比下降49.71%。同比来看，本月集合信托发行规模相比于2018年2月上升30.11%；成立规模相比于2018年2月上升20.74%。

　　2019年2月信托规模下降主要原因有：第一，受春节长假和季节性因素，2月工作日时长短，集合信托发行规模下降，但相比2018年2月，本月集合产品发行和成立规模均好于同期；第二，2019年融资环境改善，企业对信托融资需求降低，出现“资产荒”苗头；第三，监管环境趋严的大势未变和违约风潮的后续影响，信托公司风控要求提高。

　　二、信托收益率略有上升

　　继上月信托收益率延续下滑态势后，本月信托收益率走势略有上升，其中信托平均发行收益率8.20%，前值为8.23%，下降0.03个百分点；平均成立收益率为8.25%，前值为8.18%，上升0.07个百分点。

　　分项来看，2月五大类投向收益率相比1月都有所提升，其中工商企业投向收益率增长最快，由1月7.98%跃升至8.49%；基础产业投向收益率由上月的8.58%上升至本月8.89%；金融投向收益率为7.38%，前值为7.03%，收益率最低。房地产收益率为8.25%，前值为8.03%，增幅最小。

　　三、资金投向：房地产信托迎好时节？

　　同比来看，工商企业和其他投向相比去年同期下降62.65%和56.39%，而金融、房地产和基础产业投向规模则同比上涨49.30%、16.69%和99.93%。

　　从占比来看，房地产自2018年6月份以来一直为第一大投向，本月占比为38.97%；金融为第二大投向，占比由上月30.20%提升至本月35.02%，为近6个月以来占比最高；基础产业投向占比为19.59%，环比下降5.22个百分点。

　　本月基础产业投向规模环比大幅回落，除季节因素影响外，主要是因为上月因基建类项目批复多且地方平台资金需求大，使得上月基础产业类信托规模暴涨，导致本月该类产品规模冲高回落。本月投向房地产领域的资金规模比重上升，主要是房地产开发投资上升，房企对信托融资需求较高。

　　房地产政策微调来临？

　　房地产行业经过连续两年的政策调控，“房住不炒”的严谨基调已经深深刻入人心，虽然现在大方向依然没有改变，但诸多分析报告认为2019年将重新开启大规模基建，而作为基建链中上下游关联行业最多、在国民经济中占据地位最重要的房地产行业，预计在2019年政策方面会有所解绑。

　　房地产行业本身体量巨大，且上下游关联行业多，在国民经济中占据重要地位。一方面要发展楼市一方面又要抑制炒房，那就需要给这笔抑制已久的资金寻找一个出口。

　　根据用益信托统计数据显示，截至2019年3月26日，今年共发行房地产集合信托1248个，规模总计1920亿元，平均年预期收益率为8.32%。根据上面预测，基建潮大启动下，融资需求高涨促使基础产业和房地产信托发行数量较高。从资金运用领域来看，基础产业和房地产领域发行的数量较多。房企对资金的需求大，在银行开发贷、发债、股权融资等渠道受限的情况下，信托成了当前的重要融资方式。

　　四、房地产信托发展趋势预测

　　2019年，房地产信托需提高主动管理能力，加快向真实股权投资业务转型。房地产信托作为房地产融资的主要渠道，目前通过债权的方式为房地产企业开发建设项目以及并购提供融资支持仍占据房地产信托业务的主导地位，但是在去杠杆、强监管的背景下，传统债权融资业务以及名股实债的股债结合等业务的可拓展空间将面临越来越多的制约。尤其是资产管理新规对于资管产品投资非标准化债权资产在限额、期限错配方面有更为严格的限制，未来房地产企业通过非标准化举债放大杠杆的路径会越来越窄，信托公司需加快业务模式的转型升级，积极提升主动管理能力，开展主动管理股权投资类业务。

　　1、一二线房地产信托或迎增长

　　在历经近两年的本轮最严调控政策的作用下，一线城市以及绝大部分二线城市的房价都开始下降或是停滞，销售额也大幅回落。但是未来随着调控政策影响的深入，有需求支撑、供应扩容有限的一二线城市房价则可能止跌甚至回升，相比于一线城市，未来二线城市的发展潜力更大。

　　针对房地产市场的分化走势，信托公司对于房地产信托业务的态度短期整体趋于审慎，风控标准将进一步趋严，但从长期来看，房地产市场仍然是支持信托公司生存发展的重要领域，信托公司需进一步积极提升专业能力，从复杂分化的市场中尤其需把握房地产市场分化背景下的业务机遇。

　　2、REITs业务是房地产信托的重要方向

　　由于REITs是一种可供大众进行房地产投资的创新产品，具有收益率高、收益稳定、与其他投资产品相关性低等特性，无论是从存量资产端还是从资金端的配置需求来看，REITs都具有广阔的发展空间，信托公司应该把握我国REITs市场的发展机遇，充分利用自身灵活的优势，以多种模式参与REITs业务。

　　房地产投资信托基金目前在国内仍然属于信托私募产品，属于高风险高收益产品。房地产开发的高利润时代已经过去，大笔热钱想要通过房地产信托来获取高收益的概率降低，投资收益趋于合理水平，风险也就回落至正常水平了。

　　房企过去两年里银行贷款、企业发债、股权质押等融资渠道一一陆续有新的监管制度出台，融资成本变的越来越高，可能需要找寻新的资金运作渠道，那么可能在今年出台的REITs很可能成为房企的重要融资方式。预计以国家大力支持住房租赁市场、发展租赁住房REITs业务为契机，中国的REITs业务有望在2019年迎来大突破。（本文部分内容综合自：国 投 泰 康 信 托）

责任编辑：唐婧