地铁企业纷纷杀进房地产 广州地铁200亿巨资抢地

12月1日，广州年内总价最高地块——起始价高达131.55亿元的地铁上盖地块挂牌出让，为广州地铁集团竞得。而在11月27日，该公司已经以63.83亿元拿下番禺区的一宗地铁上盖商住地块。

据了解，房地产开发已成为广州地铁集团的核心支柱产业之一，也是未来的利润中心。为了加大地产业务的发展力度，广州地铁自去年以来已经和越秀地产、珠江实业等广州本地国有房地产企业达成战略合作，并在今年7月，成立了广州轨道交通城市更新基金。根据合作协议，在政府收储的地铁沿线土地设条件出让时，由广州地铁底价竞得项目后，越秀集团旗下的越秀资产将以市场合理价格为原则溢价收购股权，双方共同参与项目开发。

有知情人士告诉中国房地产报记者，这两宗地块便是按上述模式操作，广州地铁只是出面拿地，“拿下土地后会和越秀地产合作，但具体的股权比例和分工还未确定。”

广州地铁斥巨资拿地

挂牌文件显示，12月1日出让的广州市地铁13号线增城区官湖车辆段及上盖地块，为交通场站用地兼容居住用地、中小学用地，宗地面积为323348.3平方米，计容建面为877011平方米(其中住宅不超过795958 平方米)，起始价为1315517万元，是广州市年内推出的总价最高地块，也是历史上的第二高。

该地块的竞买条件较为苛刻，要求竞买人须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验，因此地块最终为广州地铁集团以底价竞得，楼面地价15000元/平方米，除配建外楼面地价15937元/平方米。

11月27日，广州市番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块挂牌出让。资料显示，该地块宗地面积70936平方米，土地用途为商业商务、娱乐康体、二类居住用地，计容建筑面积29万平方米(其中住宅比例不超过50%)。地块出让的起始价为63.83亿元，折合楼面地价2.2万元/平方米。

地块也要求竞买人具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验，商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%且需全部自持，剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。 由于限制颇多，该地块只有广州地铁报价，最终以底价成交。

“这完全是一个定向招拍挂项目，条件设置就差没写竞得企业名了。63.8亿的总价虽高，但2.2万/平方米的楼面价却是超便宜。”方圆地产首席分析师邓浩志表示，地块所在板块目前新房的房价随便都过4万元/平方米，未来奔5万元/平方米毫无压力，但传统房企是不可能捡到这个便宜的。

联手地方国企共享土地盛宴

不到一个星期的时间，广州地铁就在土地市场花了接近200亿元的资金，而过去，该公司几乎不在土地公开市场露面。

来自广州地铁官网的信息显示，该公司实施多元化经营开发，根据“地铁+物业”的发展战略，房地产开发已成为集团的核心支柱产业之一。房地产事业总部是全面负责地铁沿线土地和物业开发的业务管理部门和经营实体，已开发的物业面积超过100万平方米，包括动漫星城地下商城、南海金融城及万胜广场等多个商业与住宅项目。该公司在建物业面积超过120万平方米，计划开发7个车辆段上盖物业，计划兴建物业面积超过500万平方米。未来还将结合地铁线网规划，大力开展地铁沿线土地储备和物业开发。

而广州地铁斥巨资购地的底气，来自于经营模式的创新和盟友的支持。今年7月10日，广州轨道交通城市更新基金成立，战略发起人为越秀集团、广州地铁集团及珠江实业集团，首期规模200亿元。该基金主要围绕轨道交通沿线场站，开展土地一级整备并交政府收储，同时对地块申请调规及设置出让条件，实现土地一二级市场联动。

基金的设立让广州地铁和地产商得以探索出一条“基金+轨道+物业”的全新发展模式。按照合作协议，在政府收储的地铁沿线土地设条件出让时，由广州地铁底价竞得项目后，越秀集团旗下的越秀地产以市场合理价格为原则溢价收购股权，双方共同参与项目开发，同时参照国资基金与越秀地产合作模式引入社会资本，提高资金使用效率。

“这两宗地铁上盖物业基本是按照此前广州地铁和越秀地产的合作协议来操作，前者凭借背景优势定向拿地，后者通过股权收购参与开发。”一位知情人士表示。

邓浩志透露，除了这两宗已经成交的地块，广州还将推出白云、萝岗等地的地铁上盖土地，有多个大型TOD项目即将落地，而这些项目的主人一定都是广州地铁。可以预见，广州一位新的“大地主”即将诞生，广州地铁将成为未来广州楼市中的重要房企。