租赁大时代 开发商边走边试

住房租赁的东风一夜吹彻江南江北，从追求自有住房到租售并举，从政策支持到土地出让的嬗变，从企业探索转型到金融配套的实现……变化正在发生。

租赁市场是个大蛋糕，市场的宽广度还在不断延伸。链家的统计数据表明，目前中国约有1.6亿人在城镇租住，而未来十年，租赁市场规模将达3万亿元。而中国饭店协会公寓委员会的数据显示，我国长租公寓间数已超100万间，2020年底品牌公寓将超1000万间。

但市场也在展示现阶段下的不确定性。租售同权倡导下，长租公寓的配套教育资源如何落实，开发商如何解决运营公寓所带来的资金沉淀、如何广泛利用REITs筹资和退出，是市场参与方必须面对的问题。

进入还是绕开，开发商须有抉择。深圳首个纯商品房租赁社区位于“星河荣御”，星河控股旗下的住宅项目。星河控股面对的不解和荣誉一样多。星河控股副董事长、总裁姚惠琼对第一财经表示，“很多开发商都在尝试，但几乎没人能把这种商业模式想明白。星河未来几年还是地产开发为主，但也愿意尝试，目前已组建好长租公寓团队。”

租赁时代如何算账

万科董事会主席郁亮用“大时代”来形容住房租赁时代的到来。

郁亮在媒体交流会上谈及长租公寓时表示，“大时代来临，做好准备的时候会非常快，一夜之间就会来。”

租赁，是房地产刚性供需两端最灵活、最具延展性的环节。今年以来，从中央到地方的政策密集出台。首创证券认为，监管体系的完善和政策支持力度的提升将进一步降低租赁业的投资风险和经营成本，提升盈利预期，而产业链的完善也将间接利好买卖市场，鼓励更多的个人和规模企业投资参与。

市场蛋糕和预期规模是吸引企业的前提。链家集团董事长左晖以“租赁新时代”为题的演讲中指出，未来10年，中国的租赁市场规模将达3万亿，而中国的租赁人口占比将达1/3，城市越大，比例越高。

万科是最早布局长租公寓的一批开发商之一，也是目前拥有最多自持租赁住房用地的开发商。认为大时代来临的郁亮也看到，“很多东西，不怎么赚钱，或者没有钱赚，因为还有很多制约。”但他相信，“学区、租售同权、税收、REITs 问题都会逐步解决。”

姚惠琼坦言，租赁时代的算账方法与过去有所不同。“不能用单一的回报率一个财务指标来测算，物业因为自持运营，也有升值的可能，应该用多种财务指标综合测算。”

无论主动被动，开发商从销售模式向自持运营模式转变探索既成事实。2016年底，住房租赁用地开始占据土地市场舞台，上海、深圳等城市都已入市专门的租赁住房用地。11月10日，深圳结束了一轮土地火拼，首块租赁住房用地被深圳市人才安居集团以10.1亿元斩获，项目总代建的人才住房面积达37860平方米。

星河由姚惠琼亲自带队出战，她充分感受了行业变天之际的市场氛围。姚惠琼告诉第一财经：“深圳的土地太稀缺，如果不做这个，可能你都没有前途，很多开发商就要离开深圳了。”

“这种模式下，如果企业能把账算好，还是能够打平(成本)，我认为即使是略亏，很多企业都会尝试的。但是如果缺口太大了，大家就不会做了，(企业的成本和利润间)需要一个平衡。”

金融支持跟上

对开发商而言，从高周转模式到自持，资金是最大的考验。要想开发商资金参与住房租赁市场的建设，配套的金融政策必不可少。从中央到地方，金融机构被明确要求为住房租赁企业提供信贷支持、股权投资等金融支持，REITs试点也受到鼓励。

银行作为最新一股介入长租公寓的力量，以建设银行为例，其于深圳、广州等城市，已与万科、碧桂园、恒大、保利、星河等开发商签约。

在深圳，建设银行推出首批长租公寓房源共5481套，其动作可分两步肢解，一边是与企业合作签署住房租赁权转让协议，增加租赁房源供给，另一边推出为租户提供纯信用贷款用于租房的“按居贷”。

其他银行的动作趋同，如中信银行与碧桂园签约，承诺未来三年为其长租业务提供300亿元保障性基金。工商银行也推出“租e贷”为租户提供相关金融服务。

在银行这波合作中，星河拿出了整个小区入市，其位于深圳沙井的全新小区星河荣御因此成为深圳首个纯商品房租赁社区，提供2687套房源，占据建设银行在深圳提供房源的一半。第一财经了解到，除了3万多平方米的商业和必须移交给政府的安居房外，星河荣御已无一套可售的房源。

这个决定让人费解。第一财经了解到，星河明年在深圳最多只有位于横岗的一个新房项目入市，如果建设进度稍有迟缓，星河明年在深圳将无新项目可卖。

姚惠琼并不避讳星河的处境，“星河荣御本欲国庆入市，改作长租公寓房源与建行合作是临时的决定，但项目的广告、营销、代理等费用统统照付，星河在此事上并无任何收益。”

第一财经了解到，建设银行在企业端的操作方法是，通过合作获得房源，开发商保留房屋所有权的同时，向银行出让一定年限的房屋居住权，来获得资金支持。

资产证券化也是金融支持的路径之一，但具体操作上，各家房企出现分歧。

今年以来，魔方、自如、新派、保利地产已先后发行ABS及类REITs，来解决保有长租公寓房源所需的资金问题。世联行董秘袁鸿昌也向第一财经透露，公司有发行ABS的打算，来获得资金扩大长租公寓的规模。

不过万科证代梁洁表示，“现在ABS的产品还是类债券，不是真正意义的股权。(通过资产证券化)获得市场价格变动的回报，现有政策环境下还做不到。现阶段，万科更倾向通过设立基金解决。”

姚惠琼认为，保利的资产证券化产品是目前最接近REITs的产品，具有示范性作用，“相信政策会逐渐放开，如果有可能，星河也会探索发行。”

星河荣御改为公寓入市不会是孤例，但也不意味着星河就此大举进入，姚惠琼话语里更显谨慎，她甚至不愿意说出星河长租公寓保有目标的规模，“市场还在变动中，我们会去尝试，但暂时是小范围的尝试。”在多家房企十万、百万级别的房源保有目标下，这种说法或者更接近中小房企的心声。