境外通道瞄准高净值群体 房地产基金施行“吸金大法”

国内高净值群体庞大的财富， 引得国际房地产基金也纷纷闻风而动。尤其在房地产领域的资产配置，黑石、铁狮门、安祖高顿等全球知名房地产基金均加大面向国内高净值人群的募资力度。

这还是一个相互“吸引”的过程。这些国际知名房地产基金不大会直接面向个人投资者，而是选择国内房地产母基金寻求募资。

21世纪经济报道记者注意到，为了满足国内高净值人群的高收益回报，这些国际巨鳄们也是“绞尽脑汁”。目前，不少国际房地产基金在国内主推机会型基金产品，通过相对较高收益让国内高净值人群认可其投资理念与项目运作实力，再逐步推广核心策略型基金产品。

不过，随着中国年初成为第二批实施《金融账户涉税信息自动交换标准通用报告准则》(CRS)的国家，并在7月1日执行《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》，高净值人群境外账户的投资行为如何规避双重征税，日益影响他们投资境外房地产基金的兴趣。

“目前，不少国际房地产基金也在想办法，在确保合规操作的情况下尽可能为出资人解决双重征税难题。”一位境外房地产基金负责人直言。

青睐境内机构投资者

为了吸引国内高净值人群投资，境外房地产基金显然有备而来。目前境外房地产基金产品主要分两类，一是机会型基金产品，主要针对特定机会情况下的办公楼、住宅、商业地产、养老地产等项目进行投资;二是核心策略型基金产品，即房地产基金根据自身长期投资策略，主要投资全球核心城市核心地段的高品质物业。而机会型基金产品的平均年化回报约在20%，核心策略型基金产品则在10%-15%之间。

“鉴于国内高净值人群收益要求较高，多数境外房地产基金通常会优先推荐机会型基金产品。”前述这名境外基金负责人直言。近期他们在香港购买一栋老式办公楼，通过拆除重建将它改建成高品质写字楼，容积率也得到大幅提升，如今这个项目仅仅耗时18个月，仅仅出售逾90%楼层，基本能收回本金利润。

“这类短平快的项目操作方式，颇受国内高净值人群欢迎。因为他们都希望尽早看到回报，才会觉得项目风险可控。”一家国内独立财富管理机构负责人指出。

不过，不是所有的机会型房地产基金产品都如此“好运”，能找到快进快出的项目。

多位房地产基金人士透露，多数机会型房地产基金往往会廉价收购全球各个大城市老式楼盘进行改造，比如将酒店改建成高品质写字楼，或者将普通住宅项目改建成豪宅，再出售获取较高回报。

“目前，我更倾向向国内高净值人群推荐核心策略型基金产品，毕竟这类基金产品投资范畴足够分散。”他直言。更重要的是，不少境外房地产基金对核心策略型基金产品都设定明确的投资底线——比如确保每个项目尽量不亏钱。

一家全球知名房地产基金高管告诉21世纪经济报道记者，为此房地产基金内部会设立一整套投资准则，比如仅保留一个投资委员会，对全球各地房地产投资项目都沿用统一的投资标准。这种做法的好处，就是基金投资策略会长期专注，比如长期专注房地产领域不良资产收购改建的基金，不会参与房地产开发项目，即便房地产开发的回报率相当高。

但要让国内高端投资者克服诱惑，坚持他们的这套投资准则，绝非易事，前述基金高管人士称，“这也是多数海外房地产基金不大愿直面个人投资者，更希望通过母基金募资的最大原因。”

双重避税困扰“待解”

值得注意的是，国人对海外房地产基金的追捧，也意外带火国内房地产母基金产业发展。

目前，诺亚，宜信财富均推出房地产母基金业务，通过向高净值人群募集资金，再投向海外知名房地产基金产品。

以宜信财富为例，目前其全球房地产投资母基金管理规模达到15亿美元，旗下拥有6只基金，分别是4只机会型基金与2只核心策略型基金。

多位业内人士透露，尽管海外房地产基金高收益预期令高净值人群颇为动心，但目前影响他们是否投资的最大顾虑，却是CRS措施实施所衍生的双重征税问题。

具体而言，由于海外某些国家用资本利得税替代个人所得税，就可能出现某些双重征税状况，比如海外房地产基金返还本金利润时，已经在注册地缴纳了资本利得税，但中国相关部门可能以个人所得税未缴为由，再征收相应税收，由此导致海外房地产基金实际投资回报大幅低于预期。

记者多方了解到，不少海外房地产基金的应对策略，就是入驻新加坡拓展基金募资与项目投资业务。究其原因，新加坡对房地产基金业务设立专门税收规定，即注册在新加坡的海外房地产基金在项目退出时，已经按照当地税收规定，缴纳相应的资本利得税，那么它将本金利润返还给出资人时，就无需在新加坡再征缴相应税收，某种程度解决双重征税问题。