信托融资收闸 房企多渠道拿地补仓

时代周报记者 胡天祥 发自广州

似乎是约定好。2月15日，从南京、苏州，到重庆、深圳、广州等多个城市均在同一天进行土地出让。房企斩获颇丰，各城市土地出让迎来“开门红”。

2月15日，位于深圳龙华新区的A811-0322地块在经历两个小时、300多轮举牌之后，最终由华侨城以59.8亿元的价格竞得，楼面价3.73万元/平方米。

南京则在同天推出5幅地块，成交总价最高的中华门G98地块由招商以总价98.1亿元拿得。江浦G99地块由银城地产29.6亿元竞得;西善桥G100地块由绿城以38.1亿元竞得;城北G101地块花落星河地产，成交总价17.2亿元;江浦G102地块则由金辉以9.4亿元竞得。5幅地块的总成交价达192.4亿元，总建筑面积达72.26万平方米。

而苏州同天卖地则引来约40家房企报名参加，收金121.6亿元。其中2016-WG-76号地块被龙湖以17.5亿元拿下，中国金茂则分别以34.22亿元、68.7亿元将面积最大的苏地2016-WG-81号及82号地块收入囊中。

自去年开始，国内信贷宽松、去库存的楼市政策让房价加速上涨成为必然结果。而房企则借机壮大规模，利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。

针对2017年的拿地计划，时代周报记者采访国内多家大中型房企。其中，多家房企明确表示将继续加大在土地上的支出，但都不愿意透露具体预算。

大部分房企的共识是，当下大环境尤其行业集中度的提升，正是扩大购买土地的好时机，但拿地随机性和不确定性太大，当下土地市场竞争尤为激烈，即便公司有预算也不一定拍到。

补仓意愿强烈

经历了2016年销售规模的大幅增长，多数房企拿地补仓积极不减。根据机构统计数据显示，2017年1月，土地市场房企拿地热情仍然高涨，拿地支出最多的20家房企在土地市场合计斥资突破千亿。

来自克而瑞的数据显示，2017年1月，一线城市土地成交建面197万平方米，同比上升19%;二线城市土地成交建面2624万平方米，同比增长25%。“其中郑州、武汉、昆明等多个城市土地成交建筑面积皆超400万平方米，土地平均溢价率29.3%。”

分企业来看，2月7日，万科披露，自2016年12月份销售简报披露以来，公司新增加项目19个，合计地价款达119.08亿元。2月9日，保利地产宣布，2017年1月，公司新增12个项目，其中6个项目由保利地产通过挂牌或拍卖形式获得，权益地价为206385.73万元;其余6个项目均为合作方式获得，合计需支付价款达633671万元。

另据同策机构公布的数据显示，碧桂园在2017年1月的土地市场表现尤为突出，在当月碧桂园一共拿下14宗地块，其中一宗在上海，其余13宗均位于核心的二线城市，单月拿地总额达到102亿元，成为单月拿地当之无愧的大胃王。

招拍挂依然是拿地的主要途径，除此之外，房企更是通过收并购、PPP、合作等方式获得开发资源。

一直深耕深圳的星河集团也计划在今年加大全国布局，近日刚刚花费数十亿夺得南京一幅地块。

该公司一位负责人告诉时代周报记者，公司一直有意扩大在长三角区域的布局，目前上海和南京等城市有多个意向地块正在洽谈中。“接下来公司将会继续寻找机会。除了参与招拍挂，还将积极推进多元化项目合作开发。”

而近年来积极增加土储的恒大，在今年开年还收购了已破产的光耀地产在惠州的三宗地块，占地13万平方米。至此，恒大在惠州的总体量超过200万平方米。时代周报记者发现，今年1月份，恒大还在惠州注册了一家名为融瑞发的投资公司，注册资金达到6.56亿元，其经营范围包括房地产开发经营。有业内人士猜测，这或为恒大进一步在惠州布局项目做铺垫。

许家印在恒大2017年度会议上表示，2017年我们要实现4500亿元的销售目标，比去年增长20%左右。“要快速发展，必须大上项目，没有项目根本谈不上销售、谈不上发展。”

新城控股副总裁欧阳捷指出，正如一二线城市需要补充库存一样，百强房企同样也需要补充库存，相信今年百强房企在土地获取上会相对激进，获取土地的市场份额也会明显提高。

不过，第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬也提醒道，2017年楼市销售将放缓、回暖周期拉长、投资回报前景越发缥缈，开发商拿地需要谨慎，并注意防控风险、分摊成本。

收紧“杠杆”

一方面是企业希望扩大拿地规模，一方面监管部门却希望透过各类政策法规控制企业信托融资规模，以抑制资产泡沫。

来自国家统计局数据显示，2016年，房地产投资资金来源中，国内贷款从2月的4471.47亿元，一路增长至12月的21512亿元，增长近5倍;自筹资金从2月的8332.57亿元，到12月的49133亿元，增长超6倍。而以表外融资为主的其他资金则从2月份的8572.82亿元，到12月份的73428亿元，增长近10倍之多。分析人士认为，2016年，银行、保险、资产公司、信托等机构融入房地产市场，助推了热点城市房价的过快上涨。

2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。

根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：一是委托贷款;二是嵌套投资信托计划及其他金融产品;三是受让信托受益权及其他资产收(受)益权;四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

益信托首席研究员李阳表示，此举对房企的具体影响有多大要视涉及的私募资管计划规模而定。对于房地产已饱和或趋于饱和的地区以及房价过高的地区，未来信托公司肯定会回避。

种种迹象给出了一个清晰的信号，即金融机构正在收紧融资规模，多渠道收紧房企的“杠杆”。在此之前，房企非自有资金已被禁止拿地。

来自克而瑞的数据显示，2017年1月，房企新增融资额大幅减量，较上月环比下降53%，与去年1月同比下降66%。“从融资结构来看，1月银行贷款占房企新增融资较大份额，但仍环比下降52%。而票据、债券发行额则环比上升24%，主要由房企海外发债贡献。其他类融资中的委托贷款数额增加，证券及资管公司向房企输血现象增多。”

克而瑞认为，当前房企的融资环境不容乐观，一是在政策收紧的情况下，监管环境的不断趋严;二是房企公司债发行受限，加上债市波动，房企国内中票及短融券发行进入观望阶段。“我们预计，未来房企的新增融资额仍将保持中低位，短期内新增融资额规模增长压力不小。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。“届时银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于 风险 房企或项目进行 风险控制 ，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。”