“紧”调控稳住房价 楼市期盼长效机制

中央经济工作会议日前指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。本轮房地产调控自“9.30”以来，部分城市取得明显效果。专家认为，调控短期内难言宽松，监管层将密切关注明年房地产市场变化，同时政策也要保持灵活性。此外，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制也将成为明年房地产市场的重中之重。

“紧”调控短期难松

分析人士指出，今年在资产荒等宏观背景下，房地产市场出现量价齐升，其中一二线房价涨幅较大，库存高企的三线城市涨幅较小。国庆节前后一线和部分二线城市相继出台限购和限贷政策，随后房价涨幅有所收敛。

中央经济工作会议中指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。广发证券(000776)首席宏观分析师郭磊表示，中央关于抑制房地产领域资产泡沫的态度坚决，本轮调控可能在相当长的一段时期内不存在放松环境。

交通银行(601328)首席经济学家连平认为，几个热点城市追加新一轮收紧措施表明前一轮调控效果并没有达到期望值，也表明决策层“抑泡沫、控房价、防风险”的态度坚决。考虑已出政策的后续效力边际会衰减，预计政策有深化、加码的可能，且这种“紧”格局不大可能在2017年上半年发生改变。

2017年楼市将迎来一个短的调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。《中国住房发展报告(2016—2017)》指出，未来楼市调整幅度和时间长度取决于调控和改革力度。空间上，市场调整将继续呈现差异化。

值得注意的是，虽调控在不断收紧，量价情况也在掉头，但调控本身并不希望房价持续下跌。连平认为，这可能导致房地产投资增速下行幅度过大，引发上下游产业及延伸金融领域的负面连锁反应。

部分城市房价存下调压力

业内人士表示，需密切关注房地产市场变化情况，防范风险。明源地产研究院副院长刘策认为：“明年房地产市场主要风险在微观层面，宏观层面市场风险和信贷风险等大风险可控。但在一线城市量价齐跌预期下，开发商融资压力和回款压力较大，尤其是2016年高价拿地的企业压力会更大，可能出现一波并购整合潮。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，明年房地产市场风险主要聚焦在三方面：其一，要警惕市场突然大降温风险，进而引起市场恐慌;其二，要防范部分2016年高价拿地和高价买房风险出现，此时要防范一些资金风险;其三，要防范其他投资品市场对房地产市场形成干扰，比如资金大规模流入到股市等。

未来，不排除地产市场出现“黑天鹅”事件。中城联盟现任轮值主席、世联行(002285)董事长陈劲松认为：“首先是土地财政。土地财政是中国房地产的根本制度。1987年拍卖第一块地，马上就满30年了，未来值得密切关注。其次是预售制度。可能会从中国香港的预售制度，过渡到欧美的预售制度，时间节点在2019年前。”

在刘策看来，所谓的“黑天鹅”事件从宏观上判断概率低，如果调控时间和力度超预期，微观层面的“黑天鹅”事件可能会有大型房企倒闭或被收购，不排除前几年通过激进拿地加杠杆方式进入行业排行榜前列的开发商倒闭或被收购。

从价格角度看，某国有银行分析师认为，明年热点城市会面临房价下调压力。量下来后，价格就有下跌的动力。另外，从地产小周期看，经过暴涨后也存在下跌压力。但这只是短周期和局部的，若供求关系仍得不到改善，房价中长期上涨压力仍存，甚至可能再次以房价暴涨方式回归。

从市场角度来看，预计2017年整体市场将趋冷。刘策认为，首先在市场层面，预计市场销售额和成交面积将回落，不及2016年，主要受制于一线城市严厉调控及三四线城市的库存压力，同时由于市场前景的不确定性，新开工面积也会有所下滑。其次，市场分化将持续，但与2016年相反，一线城市可能出现量价小幅齐跌，二三线城市量价趋稳。再次，在开发商层面，预计将面临资金链紧张，存在降价跑量压力。

房产税再成关注热点

中央经济工作会议指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示，金融政策宏观上要管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购买，严格限制信贷资金流向投机性住房。土地政策要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标，落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市，要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市限制和低效用地。

在中国银行(601988)首席研究员宗良看来，建立长效机制意味着政策在今后发展的基础上会有所转向，这一转向在于把房地产发展和民生、城镇化有机地联系起来，既保证它的发展，又防止价格持续上涨给民生带来不利影响。以重庆为例，重庆这些年房价没有怎么涨，但经济保持相对较高的增长速度。作为中国来说，希望房地产是民生项目，而不是简单的靠卖地、卖房子的钱来支撑经济发展，希望实现一种良性发展机制，只有这样才能长远。

赵庆明认为，长效机制就是以房地产税的方式体现。首先，房地产税能起到实现二次分配功能，对于房价会形成一定成本。一旦形成成本，就会影响需求。其次，还会逼着一部分完全闲置的存量房入市。房地产税在供需方面均会形成大的影响，进而发挥房价调节作用。

全国社会保障基金理事会理事长、财政部原部长楼继伟此前也强调，虽然所有税制和房地产税制改革仍面临诸多困难，但下一步将义无反顾地推进。

从长远看，房地产税是地方政府持久税收的来源，有利于调整我国央地之间的财政关系。也有业内人士认为，房地产税出台对于房地产市场本身的影响将是多方面的，是否能抑制房价过快上涨本身存疑。另一方面，现在中国消费不足、结构失衡，因此要增加居民消费和收入，要大规模减税，但在大规模减税上仍还是“只听楼梯响，不见人下来”。所以房地产税一旦开增将大大增加居民税收负担，且这是长期持续的税收负担，与我们整个结构调整的政策导向不符。

也有专家指出，房地产税的推行必须要考虑到城镇地区很多居民通过拆迁有大量的房产，他们可能没有太多现金流，此时要向他们开征房地产税，恐怕会引起社会不稳定。很多人认为要通过开征房地产税来平抑房价，让大家能住得起房子。但核心原因在于土地供给不足，这是从需求面政策所不能解决的问题。因此，要真正要平抑房价，就要建立稳定房价的长效机制。

从当下实际情况看，房地产税推进面临不少困难。赵庆明坦言，首先在于大家对于房地产税没有共识，因此明年或不会有实质变化。但这种制度很有必要，房地产税制度及个人分类与综合相结合的个人所得税制度越早形成越好。这对于整个经济和房地产市场的健康发展，以及调节贫富悬殊有益而无一害。

另外，在房地产税的制定上，联办财经研究院院长、国家税务总局原副局长许善达强调：“对于房地产税，照搬别国房地产政策肯定是不行的。一定要符合中国国情，中国和其他国家有着很大区别。”