2016房地产信托投资基金专题培训成功举办

在“去库存”的大背景下，房地产信托投资基金（REITs）作为盘活商业地产的有效手段，在内地市场越发受到市场重视。国内业者对商业物业的资产证券化进行了非常有益的实践和落地，囿于中国法规的诸多限制，国内的实践呈现出与国际成熟市场不同的景象。为了更好地促进房地产信托投资基金的发展与创新， 12月15至16日，由第一太平戴维斯赞助的 2016房地产信托投资基金（REITs）专题培训，邀请了来自房地产公司、信托公司、证券公司、基金公司、评级机构、律所等相关企业，深度聚焦REITs的创新问题以及业务的实际运用，助力REITs发展。

房地产投资信托基金的优势

2016年3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中提出，探索基础设施等资产证券化，同年，国发【2016】54号《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中强调，支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。紧接着，国发【2016】39号《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》也提出要稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

摩根士丹利华鑫证券，全球资本市场部结构融资总监、中国资产证券化论坛理事李耀光，分析了准REITs在国内的运作，认为准REITs是国内REITs的阶段产物，是资产证券化的组成部分。对于REITs价值，他指出：REITs具有创新意义，有利于树立发行人资本市场创新形象；有助于房地产企业搭建资本市场平台，实现持续滚动发展；能将获取持有物业稳定收入的重资产经营模式，转化为收取基金管理费的轻资产模式，提高集团ROE水平；继续保持对物业的管理权，并获得管理激励。

资产证券化塑造商业地产新模式

传统商业地产投资模式面临严重挑战，一方面销售周转趋缓，迫切需要优化杠杆，另一方面随着持有型存量物业增多，大量资金沉淀其中，亟待盘活。随着房价高速增长期逐渐过去，总体上，投资实物地产获得高回报也已成为过去，因此，投资房地产需要新形式。此外，成熟的房地产市场投资门槛将也开始逐步走低，而随着中国房地产市场的成熟，房地产证券化产品将成为降低门槛的工具，如ABN（资产支持票据）、ABS（企业资产证券化）、MBS（房地产抵押贷款证券化）、REITs（房地产信托投资基金）等。

目前，商业地产投资融资模式已经开始由“开发商+传统银行”的融资模式，演变成了“私募基金+CMBS”和REITs的新模式。北京大成律师事务所高级合伙人、律师莫非认为，前者以开发商位主体，在表内进行融资，着重资信状况，激励机制不相容；后者以资产管理机构为主体，用资产证券化融资，吸纳和积聚了很多人才，激励机制相容。他相信，资产证券化塑造商业地产新模式，资产支持融资有望比传统融资获得更好成本或者额度，权益性工具（REITs，类REITs或者私募基金）有助于盘活存量，提高周转。

类REITs资产证券化产品评级思路和关注要点

中诚信证券评估，结构融资部总经理邓大为，介绍了REITs产品的评级方法，认为在资产证券化项目中，核心的风险分析链条是一条现金流流动的完整路径，起点是基础资产产生的现金流，终点是资产支持证券的兑付。风险分析链条中的核心是基础资产产生的现金流，交易结构中的所有机制安排，都是围绕如何最大程度地缓释在现金流流动路径（包括起点）上可能出现的风险来设置的。

对于交易结构关注点，他认为主要分为几个方面：风险隔离，包括基础资产可定义性、可转让性；混同风险，包括现金流归集机制、账户设置、资金监管；再投资风险，包括循环购买、沉淀资金投资；流动性风险，主要是现金流入与流出的匹配程度；信用增级措施，包括优先/次级、超额抵押、保证金、保证担保、差额支付承诺、保险、流动性支持等；最后是其他的交易安排，比如信用触发机制、后备机构机制、权利完善事件等。

评估与资产管理能够提升房地产资产证券化产品吸引力

第一太平戴维斯，估价部董事甘启善对比了国内外REITs投资产品功能特征。对于REITs的风险，他认为：首先，宏观经济的整体表现与预期，以及房地产市场的变化，会引起的租金与项目价值的上升与下降；其次，利率的大幅上升，使得REITs的吸引力有了一定程度的降低；再次，房地产资产管理公司的专业性及经验，对于经营好房地产资产也有重大影响；REITs自身房地产资产的优劣程度，也在一定程度上直接影响未来利润的可持续性及稳定性；此外，企业管治素质和REITs股价有很大的相关性；最后，在长远持续性上，如果仅突出其退出作用，则REITs可能会沦为开发商套现的工具，也会影响REITs在未来的表现，长期削弱REITs的集资能力。

通过对中国、香港、新加波REITs规范、评估方面的比较，他指出，评估与资产管理能够助力租赁市场发展，让租赁市场与销售市场逐渐形成平衡局面；还可以盘活资金、降低融资成本，为房企拓宽融资渠道，助力其在专业领域进一步发展与开拓业务；也能够提高运营效益，提高投资者回报，一方面通过专业资产管理与服务不断提升资产价值，为投资者提供更高的投资回报，另一方面通过收购或开发，为投资者创造新的利润来源；还可以提供长期可持续发展的房地产市场，专业化的管理人员通过不同的房地产组合分散了房地产投资风险；此外，投资者所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

他指出，中国特色的REITs更适合国内投资者。因为，一方面国内投资者更加注重资产价值的升值，另一方面REITS的业务策略需要考虑更多的收购兼并优质资产，最后拥有国际资产管理经验的团队能为REITS提供更专业的服务。

针对REITs的重要性，第一太平戴维斯，物业管理部助理董事李文豪先生认为，在成熟的房地产金融市场，REITs是一个不可或缺的投资工具。

对于如何提升资产证券化产品的吸引力，他提出个几项措施：第一、融资前的收益最大化，增加收入；第二、省减支出；第三、提升资产质量，争取最低的投资回报率（增加信贷评级）；第四、释放资产最大潜质（商业定位报告及资产提升可行性报告。

REITs是一个稳定回报的投资品种，在资产配置中有着极其重要的地位

德晟资本，REITs事业部总经理车阳认为，REITs是存量市场中的主角，将会全面取代开发商，开发商向REITs转型已经成为一种必然的趋势。目前，在房地产金融领域，虽然中国也还处于初级的起步阶段，但中国未来的可证券化资产规模将会超过美国，是一片巨大的、尚未开垦的处女地，具有极好的开发前景。

至于REITs的独到优势，主要在于外部控制及监管加强安全性；REITs免征所得税及资本利得税；投资者享有税收优惠；二级市场交易提供良好流动性；持有多元物业组合，分散风险；分红比例90%以上，收益稳定。所以，REITs是一个稳定回报的投资品种。

此外，车阳认为，REITs 在资产配置中是极为重要的。无论从绝对回报，还是相对回报来看，REITs都表现极佳。从风险回报的角度看，REITs的风险回报比是最高的。此外，与其他资产类别的低相关性，决定它是一种非常优秀的风险分散工具，而且具有很好的抗通胀特性，是一种长期保值工具，具备低门槛、高流动、财务透明性的特点。