信托往事：房地产432的由来

　　小曹：

　　要理解当时出台的全部背景，就得先看看121号文当时的全部规定。121号文当时限制的可不止是房地产商432融资（这里的432其实还没有2，单为了表述方便，就统称432了）这一条，还包括：

　　1，建筑施工企业发放流动资金贷款，不能用于给房地产商垫资，这个就不用多说了，施工方融资最终用于房地产垫资，这不还是变相给房地产融资了吗；

　　2，不准给房地产商发放流动资金贷款，靠，上一封都写完了，我怎么忘了这条让诸位感觉到肛裂之痛的政策了，发放流动资金贷款，变相发的还是土地款的融资啊，不杜绝流贷，就杜绝不了房地产商流动资金贷款的钱去买政府的地的弊端；

　　3，严格个人住房按揭贷款，个人买房的贷款，所买的房屋必须是已经竣工验收的房屋，而且贷款比例不得超过60%，这一方面也就限制了房地产商从购房者手里提前套现的可能，你必须竣工才能销售，省的你烂尾，最后坑的都是我治下的百姓。

　　你看，政府是从前到后，从左到右，对房地产融资进行了一次釜底抽薪式的限制。我把柴火给你抽了，我看你还怎么烧？

　　这些限制就不只是针对“周正毅事件”的了，而是全方位针对房地产商融资，所以，这一棍子其实是憋了很久，一直举着，但是没忍心拍下来，直到被周正毅狠狠刺激了一下，这才一咬牙一跺脚狠狠地打了下来。但是周正毅事件和121号文的关系，正如2003年9月王连洲在一次会议上所言，周正毅事件与国家出台降低房地产风险的121号文件有直接关系。

　　可是，还有个问题要明白，那就是政府举着棍子要打房地产商并不是为了而打，不是说我看你不爽，就要打你一下，而是当时深感房地产热可能给中国造成再一次的宏观调控失调。

　　自改革开放以来，中国有过好几次固定资产投资热潮，比如85年基建热潮，89年基建热潮，93年海南房地产热等，每一次热潮都导致宏观调控一定程度的失调，后果就是通货膨胀，物价飞涨，所以，每次出现这种热潮，政府都特别谨慎，经济要热，但不能过热，经济要发展，但宏观调控不能失调，因为投资过热导致经济危机是绝对不允许出现的局面。所以，对于03年的房地产热，政府也一直在思考，在观望，在考虑对策。

　　对于03年房地产热，大家总结的原因很多，比如有人说是非典之后抑郁的需求爆发了，有人说是正常的经济周期，有人说是温州炒房团的原因，总之吧，03年房价暴涨是不争的事实，于是就诞生了一个“房地产泡沫论”，要求降低房地产发展速度。当然了，有“泡沫论”，就有“非泡沫论”，“非泡沫论”认为这是城市化过程中的必然现象，是人民生活水平上升的一个表现，你搞城市化改革，就不能压抑人民的购房需求。两派还正争论不休，“周正毅事件”爆发了。本来想再观望一下，但现在没办法了，决不能有第二个“周正毅事件”，周正毅5月27日被捕，中国人民银行6月5日就颁布121号文，就此开启了房地产432融资条件以及禁止发放房地产流动资金贷款的源头。

　　121号文的影响就不说了，你想，房地产这么一个资金密集型行业忽然遭遇釜底抽薪式融资困境，任志强就说了，如果真这样，由于资金链的问题，大量的烂尾工程将出现。这个文件关键是影响了整个房地产行业的信心，大家正干的起劲呢，忽然没了风向标，原来是想日进斗金，现在忽然感觉身家性命可能不保，乖乖，最后黄粱一梦啊。

　　又一次，为了稳定军心，在8月12日，离121号文仅仅过去了3个月，国务院又发布了一个18号文，全文名称是《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，对房地产行业予以肯定，相当于给房地产行业吃了一颗定心丸吧。大家悬着的心终于可以放下来了，我自己体会哈，那感觉可能就像一个囚犯，忽然听到自己不用判死刑只判个无期徒刑的感觉——还可以继续活下去。

　　121号文之后，房地产行业因为有了自有资本金这一门槛的限制，已经入场的人算是占上坑了，没有入场的也被没机会再入局，或者应该说再无入场机会了，像万通六君子白手起家的传奇也不可能再次上演，因为在2003年之前的规则下，没有资本金的门槛，允许你没有资本金就入场，就看你怎么玩儿了，但在2003年之后，你必须有资本金才能入场，就这一个门槛，不知道就把多少人拦在了门外。其实，我也一直有个地产梦，只恨啊，腿太短！

　　121号文之后，银行融资的口子缩小了，可地产企业的融资需求没有降低，不仅没有降低，反而变得更加迫切，于是，信托公司这时候趁机狠狠捞了一笔。

　　是的，121号文虽然要求必须满足432之后才可以发放开发贷，但他限制的对象仅为“中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行”，通篇没有“信托”的字眼，那……呵呵，既然你没说，那我就是可以做喽？嗯~哼~，嘻嘻嘻嘻……

　　当时房地产融资的模式也是百花齐放，比如，银行要求开发商自有资金达到30%以上，但一些资金不够的开发商便用土地抵押或股权质押的方式获得信托资金；再如，银行向房地产商发放开发贷款时，要求开发项目备齐四证，发放个人住房贷款时要求住房主体结构封顶，达不到要求的开发商便通过资金信托获取过桥贷款，封顶之后，信托计划结束，开发商再去银行贷款。121号文说：“房地产信托，我要让你火起来！”

　　可是好景不长，也就做了不到一年吧，信托房地产融资也陷入了432的泥潭。2004年6月24日，银监会颁布46号文，全名为《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》，核心要求是信托公司也要遵守121号文的规定，必须满足432条件之后才能给房地产企业发放贷款。这个文出台后，432在信托业开启大杀四方模式，从当时的一则新闻报道可见一二：“前不久，中泰信托中止了一个2亿元的房产信托项目，并向投资者解释说，发行中止的原因在于监管层的政策变化。所谓的政策变化即指7月初银监会颁发的《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》（业内通称“46号文”）。”我估计是钱募集完了，还没放款，然后被叫停。这种情况我没遇到过，我遇到的情况一般都是项目还没抢过来，这项目就被抢走了。

　　需要说明一点的是，银监在2010年之前一直要求的只是4和3，对于2的规定，最早是在2009年3月25日，银监会发布的《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》才出现，也可以说，432的完整概念是从2009年3月25日这一天才开始的。