港股“中国地产”40亿违约 被陆家嘴、中建投信托起诉

　　导读：3月29日，港股上市公司“中国地产”，证券代码01838发布年报，年报显示，中国地产全资子公司在2018年被平安大华、陆家嘴信托和中建投信托告上法庭，要求偿还40亿违约贷款。

　　中国地产听起来像是一家国企的样子，但是实际上是一家地地道道的民营企业。年报显示，虽然2018年利润较2017年小幅增加，但是尚不及2016年的一半，更不及2015年的三分之一。可以说中国地产这几年的经营并不是十分理想。

　　3月29日，港股上市公司CHINA PROPERTIES GROUP LIMITED（以下简称“中国地产”，证券代码01838）发布年报，年报显示，中国地产全资子公司在2018年被平安大华、陆家嘴信托和中建投信托告上法庭，要求偿还40亿违约贷款。

　　谁是中国地产？是红筹股吗？

　　中国地产听起来像是一家国企的样子，但是实际上是一家地地道道的民营企业。按照公司自己的说法，其主要业务是在中国从事物业发展及物业投资业务。公司在上海和重庆通过两个业务部门运营。物业发展部从事发展及销售物业业务。物业投资部从事出租投资物业业务。公司的子公司包括上海闵行协和房地产经营有限公司、上海盈多利物业管理有限公司和重庆茵威房地产有限公司。

　　中国地产有着一直堪称是“最老董事会”的管理机构。根据公开资料显示，9名高管中，除去董事会秘书没有披露年龄，其他的董事最大的88岁，年龄最小的77岁，平均年龄达到了75.6岁，可谓是超级董事会了。而这样的一直纯私人公司，却能顶上“中国地产”的名号，确实是有点让人意外。

　　平安大华质问：

　　你融到钱为啥不还我？

　　根据年报显示，中国地产全资子公司上海静安协和房地产有限公司（以下简称“上海静安”）与及上海闵行协和房地产经营有限公司作为借款方与平安大华汇通财富管理有限公司签订了委托合同，借款13亿元人民币。

　　但是本应在2018年8月31日之前还款，但借方与平安大华达成口头延期协议，还款期限展期至2018年10月15日。随后，在12月底，平安大华于向法院提起身执行申请，要求还钱。

　　为何平安大华向法院提交申请？

　　有人质疑这与再融资的2.26亿美元有关。根据数据显示，中国地产在10月15日发行了2.26亿美元的优先票据，3年期，利率15%。发行理由为对本集团现有债务进行再融资（借钱还债）。

　　2.26亿美元，换算成人民币大概15亿元，与展期的平安大华这13亿贷款及利息金额大致相当，而且同样是10月15日，因此有业内人士推测，当时达成口头展期的前提之一就是，用新融资的钱偿还这笔借款。

　　但是，当中国地产发行中票成功后，并没有将资金用来还平安大华的贷款。因此平安大华“一怒之下”将中国地产告上法庭。

　　陆家嘴信托讨债：

　　13亿还不起，1.2亿也不还？

　　2018年12月4日，陆家嘴信托也将上海静安告上法庭，起因是上海静安拖欠其1.24亿元按金（保证金）。

　　这笔款要从2016年说起。

　　2016年上海静安与陆家嘴信托订立信托贷款合同，融入13亿元人民币，根据合同规定，上海静安要在2018年12月15日前向陆家嘴信托支付1.24亿元按金（保证金），否则将视为违约。陆家嘴信托有权要求上海静安提前偿还全部信托贷款与利息。

　　结果，这1.24亿元按金也违约了，于是陆家嘴信托将上海静安告上法庭，要求还款。

　　中建投信托讨债：

　　我不看好你，先还钱

　　2017年9月27日，上海静安再次通过中建投信托融资12亿元，根据信托合同显示，若贷款人对借款人偿还贷款的财务能力有怀疑，贷款人有权要求借款人即时偿还贷款。

　　可能与前两笔违约有关，2019年2月14日，中建投向在上海静安发送通知函，贷款合同在同月18日终止，要求还款。

　　“到期的钱都不还，未到期的怎么会还？”在连续违约平安大华和陆家嘴信托后，上海静安再次违约中建投信托，于是又被中建投信托告上法庭。

　　根据梳理，中国地产集团共拖欠平安大华、陆家嘴信托、中建投信托共计大概40亿元人民币。

　　会计准则的小把戏，一招让公司“扭亏为盈”

　　根据中国地产年报显示，2018年利润为3.59亿元，2017年为2.85亿元，2016年为7.39亿元，2015年为12.4亿元。虽然2018年利润较2017年小幅增加，但是尚不及2016年的一半，更不及2015年的三分之一。可以说中国地产这几年的经营并不是十分理想。

　　2018年虽然盈利，但是根据年报显示，投资物业公平值的变动为5.6亿元，2017年仅为2.56亿元。可以说2018年之所以财报最终盈利，完全靠这个公平值得变化。这个公平值是什么意思？

　　根据香港自2005年1月开始实施的新会计制度，投资物业是公司的收租物业，公司须每年按市值，重估旗下投资物业的价值。以往的入账方法是按市值重估后的投资物业价值，和原本在资产负债表上的价值作比较，差额只会在储备中自行加减，对盈利完全没有影响。

　　但新会计制度将重估后的市值差额，作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。换句话说，在新的会计制度下，开发商需为旗下的投资物业重新估值，并把差异确认为收入，如果投资物业价格每年都有升幅，那么，每年的升值幅度都可转变为盈利，让股东享受升值所带来的好处。

　　翻译成白话就是：A公司旗下有个物业公司B，去年物业公司假如值1个亿，今年A公司经营不善亏了2个亿，于是A公司对所持有的B公司重新估值，认为你价值3个亿，公平值变动盈利2个亿，对冲掉A公司的亏损。

　　假设没有这个公平值变动，那么中国地产2018年的最终的年报，大概率是亏损状态。这也就不能解释其为什么一而再再而三的违约了。