浅析房地产信托潜在金融风险及规避策略

　　2017年以来，为给楼市“降温”，国家实施了严格的房地产调控政策，银行也相应地收紧了对房地产的资金投放，房地产开发企业向银行申请开发贷款愈发困难。为解决资金难题，大量房企转而通过信托渠道进行融资，使我国的房地产信托业务出现了明显的过热迹象：一是房地产信托业务增速过快。2019年2月投向房地产和金融领域的资金比重上升，基础产业类信托的规模比重下降。具体来看，投向房地产领域的产品募集规模依旧占据首位，占比达到38%，环比增加5个百分点，金融类信托规模占比37%，环比增加7个百分点。

　　一、房地产信托过热风险

　　房地产信托过热破坏调控政策引发的金融风险

　　随着房地产信托业务“高热不退”，金融风险的苗头也开始显现：

　　一是房企融资结构呈短期化，资金风险激增。通过信托渠道融资偿还期限一般在1年以内，而之前作为房企融资主体的银行开发贷款还款期限多数在1至5年。随着大量房企将融资重点转向信托市场，其整体融资结构偏向短期化，“短贷长投”成为常态。一旦融资接续出现问题，即可能导致企业资金链断裂，或使房企为“续命”通过各种渠道高价融资，使资金风险进一步积聚。

　　二是房企融资成本大幅提升，势必推高房价。大量房地產项目的涌入不断推高房产信托产品的预期收益，房企的融资成本也“水涨船高”。2018年一季度，房地产信托产品平均年收益率7.71%，比上年同期增长了11%。依此测算，房企通过信托市场融资的年利率在9%左右，比房地产开发贷款年利率（一般6%左右）高了大概50%。房企融资成本大幅上升势必传导至消费端，从而推高房价，破坏房地产调控政策。

　　三是信托市场“一路狂飙”，违约事件频现。在房地产信托的强力刺激下，信托市场出现了非理性增长。如3月最后一周新成立的信托资金规模突破200亿元，环比暴涨近一倍，创下2018年记录。同时涉地产信托项目的违约事件频现，2018年来就有中融信托云南国资项目、中江信托浙江同城项目、英大信托—上海融御特定资产收益权集合资金信托计划、山西信托“信实55号”等出现违约。

　　二、金融风险的规避策略

　　为此，建议中国人民银行、银保监会切实加强对房地产信托的监管：

　　（一）建立产品发行调控机制，控制房地产信托产品的发行节奏

　　制定房地产信托产品调控计划，适度控制每周涉房地产信托资金的成立、发行数量及规模，尽量将各家信托公司房地产信托业务的增速控制在15%以内，逐步使各家信托公司的涉房地产业务占比减少至30%以内。

　　（二）建立价格监督机制，对房地产信托产品进行价格指导

　　实行房地产信托产品价格监管指导制度，设定房地产信托业务的价格上限。要求项目定价需与项目成本进行公允性匹配，不得过分背离实际成本，严防因定价过高间接推高房价，或造成项目“烂尾”而引发资金风险的连锁反应。

　　（三）完善信息披露制度，提升房地产信托产品的信息透明度

　　监管部门应要求信托企业对房地产信托业务的底层资产进行严格的信息披露，其股权结构务必简单清晰，安全性和盈利性要有合理、公允的表述。严禁对房地产信托业务进行错综复杂的多层设计，避免企业借此规避监管、蒙蔽投资者。

　　（四）完善违法违规处置办法，加大房地产信托违约事件处置力度

　　对于出现违约现象的信托公司，除进行必要的处罚外，还要对其从严监管，涉及违规事项的房地产信托业务一律不予备案。要求信托公司制定房地产信托项目退出机制，完善项目接盘、抵押物处置等保障投资者利益的制度设计。

　　（五）加强资金源头管控，严格管理流向房地信托的各类资金

　　严控套用短期消费用途将银行贷款资金违规引向房地产信托业务的投机行为，监控个人消费信贷资金通过第三方理财机构以私募方式投向房地产信托业务，防止各类信贷、加杠杆资金大量涌入房地产信托市场，触发重大金融风险。（本文综合自：财 经 界；作者：吴 伟 琪）