房地产信托趋势分析：房地产火爆调控趋紧背景下

　　2018年上半年，我国房地产业运行平稳，中央及地方相继出台多项政策，坚决抑制投机炒房，强调扩大并落实“有效供给”。

　　受政策时滞影响，市场短期需求侧调控与长期供给侧改革的交互影响效果尚未显现，仍存在局部的供需矛盾。目前，重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。

　　一、房地产调控政策出台情况

　　进入2018年，中央坚持住房居住属性，强化金融监管降杠杆。两会政府工作报告坚持房住不炒定位，建立健全长效机制，提出更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，促进房地产市场平稳健康发展。

　　另一方面，中央不断强化金融监管，深入推进金融去杠杆。2018年初中央多次表态，将防范化解金融风险工作提到更高层次。货币政策保持稳健中性，强调服务实体经济导向。今年两会提到货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。

　　从地方层面看，房地产调控政策密集出台，“四限”政策持续保持高压，覆盖城市范围进一步增多；部分城市一二手房价格倒挂明显，催生公证摇号政策持续升级，刚需优先和限制企业购房成为公证摇号的新趋向；“抢人大战”在快速升温后向理性回归，多城下调人才落户门槛，短期助推当地市场量价齐升，长期仍需寻求产业和配套的支撑；海南、丹东等短期热点城市在房价出现异动时，政府迅速采取措施，抑制投机性需求，取得一定成效。

　　二、当前房地产运行特点分析

　　1.投资增速保持高位小幅回落，土地购置费“虚火”持续

　　2018年1-6月份，全国房地产开发投资完成55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-3月份回落0.7个百分点。其中，商品住宅投资加速趋势更为明显，上半年，商品住宅完成投资38990亿元，增长13.6%，增速比同期房地产投资增速快3.9个百分点。

　　从当季增速来看，2018年2季度，全国房地产开发投资和商品住宅投资分别增长9.3%和13.8%，均处相对高位。自2017年1季度起，商品住宅投资增速连续6个月季度快于房地产开发投资增速，房地产开发投资呈现出“住宅强、商办弱”的典型特点。2018年2季度当季，商品住宅投资增长13.8%，增速比同期房地产投资增速快4.5个百分点，同期商业营业用房和办公楼投资则分别下降11.7%和16.5%。

　　2.商品房销售形势好中带忧，中西部地区领涨

　　2018年1-6月份，全国商品房销售面积实现77143万平方米，同比增长3.3%，增速较1季度回落0.3个百分点，但与1-5月相比，增速回升0.4个百分点。受价格涨幅上升影响，商品房销售额实现66945亿元，增长13.2%，增速较1季度提高1.8个百分点。

　　分季度看，自2017年3季度以来，全国商品房销售面积已连续四季度保持在5%以内，尽管2018年销售面积增速有所回升，但动力不足，销售面积增速难以回到5%以上。特别是在政策继续加码和货币保持稳健中性的前提下，居民购买力又大量被透支，房屋销售外强中干，未来房屋销售面积增速有下行的压力。

　　分地区看，中部和西部地区商品房销售面积增长较快，分别增长12.8%和10%，而东部地区和东北地区销售面积则出现负增长，分别下降5.4%和1.1%。这一方面表明当前房地产区域分化的特征在加强，另一方面也警示着中西部地区的销售增长在很大程度上是受棚改的推动和房价上涨的恐慌，其实际需求在被透支。

　　3.房地产企业资金来源比重变化明显，国内贷款和个人按揭贷款占比下降明显，企业更加依赖销售回款

　　2018年1-6月，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速与一季度相比上升1.5个百分点，但与同期房地产开发投资增速相比低5.1个百分点。

　　分资金来源渠道看，国内贷款、利用外资、个人按揭贷款和其他资金来源均出现负增长，降幅分别为7.9、73.1、4和0.8个百分点，体现了融资收紧和整体降杠杆对房地产企业的影响。企业自筹资金、定金及预收款则保持增长，增速分别为9.7%和12.5%，表明企业自筹和销售改善是保持企业资金来源平稳的重要手段。从比重上看，定金及预收款和企业自筹资金占比较高，分别占资金来源的32.9%和32.2%，与上年同期相比比重分别提高2.3和1.5个百分点，国内贷款和个人按揭贷款占企业资金来源的比重均在15%左右，比重与上年同期相比分别下降2.1和1.3个百分点。

　　4.标杆企业整体销售形势较好，行业集中度提高

　　2018年上半年，标杆房地产企业销售形势整体较好，行业集中度进一步提高。根据上市公司公告数据，42家房地产企业共实现销售面积22068万平方米，按可比口径计算增长30.4%，实现销售额30282亿元，按可比口径计算增长33.2%。与同期全国商品房销售面积和销售额增速相比，分别快27.1和20个百分点。

　　分企业看，碧桂园、恒大、万科、保利地产(行情600048,诊股)、融创中国占据销售面积前5位，均超过1000万平方米。中国建筑(行情601668,诊股)、中国海外、新城控股(行情601155,诊股)、龙湖地产、华润置地销售面积在500万至1000万平方米之间。从增速上看，中国奥园、新城控股、融创中国、合景泰富等4个企业销售面积增速超过100%，中骏置业、中国金茂、花样年、瑞安房地产等企业的销售增速也在50%以上。

　　从销售额看，有17家企业销售额超过500亿元，其中，碧桂园、万科、恒大稳居前三甲。从增速上看，中国金茂、新城发展、融创中国增速较快，分别增长197.7%、94.2%和76%，金地集团(行情600383,诊股)是500亿以上房企中唯一出现下跌的企业，下降10.3%。

　　三、地产信托市场分析

　　3.1 房地产信托市场规模

　　3.1.1 信托资金五大领域投向

　　截止到2018年1季度末，资金信托规模合计21.58万亿元，较2017Q4减少了3239.23亿元，同比增长15.49%，增长速度为2017年以来各季度最低。

　　信托资金投向领域方面，随着1季度信托市场整体的收缩，投向5大领域的信托资金增速同样出现下跌。房地产领域信托资金规模增速最高，且在近两年不断提升，从2016Q1的-3.14%上升到2017Q4的59.69%，今年1季度首次出现回落（50.54%），但增速依旧最高。

　　3.1.2 房地产信托规模情况

　　截至2018年1季度末，房地产投资信托规模为2.37万亿元，较2017年4季度末上升3.87%，占比为10.99%，较2017年4季度末上升0.57个百分点；累计新增项目占比10.27%，较2017年4季度末上升1.11个百分点。目前，房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限，短期对信托融资的需求或难以降低。

　　3.1.3 房地产信托新增情况

　　从房地产信托的新增规模情况来看，2018年1季度，累计新增产品规模为1826.06亿元，新增规模较2017年同期下降21.57%，是2016年以来首次负增长。

　　1季度，集合类和单一类房地产信托的新增规模均出现了明显下滑，其中集合类房地产信托新增1140.01亿元，同比下降21.07%；单一类房地产信托新增686.04亿元，同比下降21.57%。

　　从趋势变化上看，房地产信托新增量在2016年2季度以前，单一类信托占比过半，在此之后，集合类新增规模占比逐渐上升，在2018年1季度已经达到了62.43%。

　　从市场的变化来看，当房地产领域需求的资金规模扩大时，信托公司更多的是选择从市场公开募集资金，而非向特定客户募集。

　　3.2 房地产信托产品市场

　　自2013年以来，投向房地产领域的信托产品规模一直是五大投向中最小的，这一情况到2018年1季度末也没有发生变化。但有趣的是，从2017年开始投向房地产领域的信托资金开始高速增长。

　　一方面是房地产市场融资需求依旧维持在较高水平；另一方面，房企发债、银行券商等机构贷款、股权融资等融资渠道持续受限，房企转而向信托机构进行融资，成本虽有所提升，但保证了资金链的连续。在调控态势不变的大形势下，房地产信托规模增速或许会有所下降，但继续保持增长势头是短期内不大可能变化的。

　　在宏观地分析了房地产信托市场整体运行之后，我们再从微观视角对产品市场的变化进行解读。考虑到信托产品的发行市场并不能完全代表真实存量规模，而成立市场数据则更好的反映了项目的真实需求。

　　在时间维度上，考虑到资管新规影响的深远，因此将其征求意见稿出台后的时期定为观察期，即观察2017年12月以后的产品成立市场。

　　3.2.1 产品成立规模

　　2017年12月以来，房地产信托的发行数量呈现了一定的波动，但在简单调整了春节因素后，在近半年的时间里房地产信托产品的成立数量是在稳步增长的。

　　从房地产信托产品的资金运用方式来看，随着资管新规的落地，越来越多的房地产信托产品开始转变投资管理方式。

　　体现在产品层面，贷款类信托产品的占比在稳步下降；而股权投资类产品的数量变动在5月以前相对较小，占比也相对稳定，到6月出现了巨大幅度的占比减少；权益投资类的产品不管是绝对数量还是占比，均有明显增长，在6月的变化非常显著；组合运用类、债权投资类的产品成立量相对较小。

　　其中对比最为强烈的是权益投资类占比的大幅度增加和股权投资类占比的减小。

　　3.2.2 收益率情况

　　在房地产信托产品的收益率方面，2017年12月以来成立的产品平均收益率稳步走高，六月首次出现回调。最高收益率从12月的7.9053%上升到5月的8.3818%，在6月出现了较大幅度的下跌，回落到8.3077%；总体上浮0.4024%。

　　而最低收益率则从12月的7.3516%逐渐上涨到5月的7.7975%，在6月下降回落到7.7465%，总体上浮0.3949%。

　　近期信托产品收益率的一路走高，反映出当前金融市场资产端对于资金的需求程度。房地产产品市场的表现更加显著——房企融资不仅受资本市场整体的供求关系影响，还受到国家对于房地产市场的宏观调控影响，从其他渠道获取较低成本资金的方式明显缩紧，因此房地产企业逐渐将融资渠道转向信托机构。

　　而信托机构在12月以来对项目审核、风险管理均有明显加强，业务的筛选变得更加严格，较低收益率的项目过审难度较大。多方共同作用，导致房地产信托产品的收益率一路走高。

　　但随着收益率的一路走高，项目兑付压力也会逐渐上升，信托公司需要警惕其中风险。

　　3.3 信托市场总结

　　总体来看，目前房地产信托产品市场正随着房地产市场的变化而经历着明显的变化。房企融资的方式，逐渐从贷款类和股权投资类转向更加具有流动性的权益投资类。这允许了房地产企业在保证资金周转率的情况下，控制融资成本。

　　现阶段动辄9%的信托产品收益率也反映出房地产企业从信托途径获取资金的成本在上升——从6月以来的新发行信托产品看，收益率最高的产品中有超过50%是投入到房地产市场的。

　　四、下半年房地产预测

　　四大国有银行和大部分股份行在深圳房贷市场的首套房利率和二套房利率分别上浮至15%和20%。北京个别银行网点的首套房房贷利率在基准利率基础上上浮40%，也有银行的部分网点首套房房贷利率上浮30%。

　　此外，有多家银行表示额度紧张，有银行暂停办理二套房房贷业务，也有银行表示“可以办理二套房房贷业务，但需要等待较长时间”。

　　总体来看，目前首套房房贷利率主流仍是基准利率基础上上浮10%，二套房房贷利率主流仍是在基准利率基础上上浮20%。

　　另一方面，房地产市场调控政策还在持续加力，在这半年里各地密集出台了房地产调控政策：

　　据中原地产统计数据显示，就在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启新一轮房地产整顿。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。而年内，楼市调控已经累计超过220次。

　　从各地调控措施的内容来看，依旧以遏制投机性购房、整治市场秩序为主。

　　而在需求端上，房贷利率上升从一定程度上提高了购房的门槛。在供给端方面，房企仍难解资金的压力。

　　据国家统计局发布的最新数据显示，6月一线城市商品房价格保持平稳，调控效果初显；但二三线城市则受人才大战、棚改货币化安置影响，涨势仍存。

　　值得注意的是，据全国主要城市地价监测报告显示，人才引进政策和非热点城市调控力度宽松刺激了各类需求，使部分城市出现了相对明显的升温。其中，三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行状态。

　　从上半年的销售金额来看，房价是持续上涨并且是以不可逆的趋势上涨。他还表示两年来，平均房价超过万元以上的城市从19个涨到了近60个。这主要是因为限购限价政策导致一、二手房房价倒挂，进而提供了炒房的空间。

　　下半年政策依然从紧。

　　有专家预计，未来各地仍会密集出台调控政策，房价上涨幅度将得到抑制，楼市已步入“严打模式”。

　　2018年下半年，预计楼市调控力度将全面超过上半年，特别是从7月初开始，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

　　另外，中央提出“租购并举”的住房制度，“租售同权”的概念，将大力发展租房市场，租赁市场会得到很好发展。调控政策的走向，与资金面的收紧，将会决定目前微妙的楼市在接下来一段时间的走势。

　　来源：国家信息中心、普益标准，建设银行(行情601939,诊股)