资管新规的“外溢”影响：万亿资金转战楼市？

　　东方证券(行情600958,诊股)分析师竺劲认为，资管新规落地将带来合格投资者门槛提高，从而导致更多的投资性资金可能投入房地产市场，进而导致全国楼市景气度延伸，韧性强于预期。

　　这部分资金外溢的主要原因是部分个人投资者不再满足合格投资者的定义，主要集中在拥有500万以下金融资产的投资人群。根据我们的测算，这部分的溢出资金理论规模将达到1.57万亿元。如果这部分新增资金在1年内进入楼市，在不考虑杠杆因素和考虑杠杆因素的情况下将分别给房地产市场投资规模带来20%和32%的提升，溢出资金将明显提振房地产市场需求。

　　以理财资金为代表的投资性资金外溢

　　东方证券认为，资管新规出台，其重要内容之一就是打破刚兑，规避资金池业务蕴含的系统性风险。“靴子落地”预示着隐含“刚性兑付”的非保本银行理财产品将逐渐退出历史舞台，由于缺少了“刚性兑付”的吸引力，银行理财产品的规模将大幅收缩。

　　结合2017年的数据来看，目前我国资产管理业务的管理规模达到了102.7万亿元，银行非保本理财产品余额为22.2万亿元，四类私募资管产品的管理规模为41.3万亿元。

　　经东方证券测算，资管新规落地后，合格投资者门槛提高带来的外溢投资性需求达到万亿以上。

　　我们将证监会主管下的资管产品和银监会主管下的高风险非保本理财产品的外溢资金进行测算。证监会主管下的资管产品主要包括基金公司专户、基金子公司专户、证券公司私募产品（包括集合资产管理计划和定向资产管理计划）和私募基金，根据中国基金业务协会的数据，2017年四类产品的规模分别为6.4万亿、7.3万亿、16.5万亿和11.1万亿，其中个人投资者出资5.8万亿元，按照金融资产100万-500万、300万-500万投资者投资金额占比分别为42.5%和23.5%计算，资管新规落地后由于合格投资者门槛提高而溢出的投资需求在1.5万亿元。而银监会主管下的高风险非保本理财产品的外溢资金体量相对较小，我们预计约有0.07万亿元的资金会寻求其他的投资渠道。因此根据我们测算，资管新规落地后外溢的投资需求约为1.57万亿元。？

　　东方证券看到，很大一部分资金会因此流向房地产领域，而这部分资金具备以下三个特点：

　　1）家庭金融资产数额较大，支付能力强，购房不排斥信贷，但偏好全款；

　　2）溢出资金原本用途是配臵于权益投资，所以风险偏好相对较高；

　　3）更加注重收益率而非流动性。

　　外溢投资资金的选择和结果

　　东方证券指出，从外溢资金的投资额度可以看出，低总价的投资产品将更可能受到其青睐。结构上看，核心都市的卫星城、中西部重点城市的房产和热点城市的商业地产将受益。这一部分需求的爆发，将推动本轮地产行业景气度进一步延伸，楼市表现出很强的韧性。

　　核心城市卫星城房地产市场基本面稳健，政策约束较小，上涨空间较大。大多数卫星城的房价在1-1.6万元/平方米左右，以每套住房100平方米计算， 单套住宅总价一般在100-160万元之间。过去3年典型卫星城房价考虑租金回报超过上证综指。因此卫星城房产对于因资管新规落地而溢出的资金而言颇具吸引力。

　　中西部“抢人”带来新刚需，未来上涨动能和空间可期。中西部重点城市自身仍有较大的容纳空间，选择积极吸引人口流入以带动经济发展，同时过去几年其房价涨幅相对较小，政策博弈之下，未来依靠新本地人刚需带动，上涨空间和动能十分可观。目前中西部12城的住房销售均价为8326元/平方 米。100万元级别的投资，在不使用贷款的情况下，可在中西部城市全款购置一套住房。

　　二三线城市商业地产魅力彰显，资金有望青眼相加。从供需看，全国商业营业用房新开工降幅扩大，同时商业营业销售持续增长，整体供需格局持续改善。得益于电商和物流的发展，以及消费群体的变迁和消费观念的迭代，二三线城市的商业获得蓬勃发展。以重点二线城市成都为例，2017年供销比已降至1.2,80-150万区段的商业产品获追捧。