全面营改增细则落地 二手住房满2年免征

【全面营改增细则落地 二手住房满2年免征】财政部网站昨日同时发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，营改增试点细则全部落地。对于此前大家关注的二手房交易增值税问题，文件明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。(证券时报)

财政部网站昨日同时发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，营改增试点细则全部落地。

根据试点办法，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产(应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。同时将增值税税率定位0、6%、11%、17%四档。自今年5月1日起开始实施试点的建筑业、房地产业适用税率为11%，金融业、生活服务业适用税率为6%。

今年两会期间，李克强总理在2016年的政府工作报告中就提到，营改增要确保所有行业税负只减不增，全面实施营改增后，全年将减轻企业税负5000亿元。

对于此前大家关注的二手房交易增值税问题，文件明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

此外，对于大家关注的投资业务如何征收增值税，文件规定：直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

同时，文件规定，金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。

文件称，金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

【营改增落地 开发商税负是增是减?】

明源地产研究院曾对营改增后，建筑业、房地产行业无法取得增值税发票的项目进行研究。

建筑业无法取得发票的项目包括：占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票;砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票;总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗。

而房地产业则主要包括：土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票。

目前房地产行业流行“小股操盘”，很多项目联营合作，很多不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票，也没有索取发票的意识。在营业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。

上海市新闵律师事务所高级合伙人刘福元分析，土地出让金等政府无法出具增值税专用发票的项目，未来有可能会效仿农产品，通过固定税率抵扣的方式抵扣增值税。但其他很多抵扣项目，还是需要取决于公司合作企业能否提供抵扣发票。

对此，明源地产研究院曾建议，企业应该多选用具备一般纳税人资质的合作伙伴。

但对房地产企业来说，选用有资质的供应链企业容易，如何消化高企的成本却是难题。

一旦要求下游供应链企业全额提供增值税专用发票，供应链企业很有可能会提高销售价格，进而增加房企的成本压力。【详细】

【二手房营改增落地 你将少缴多少税?】

通知显示，北上广深之外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

对于北上广深四个一线城市，通知要求购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的另作规定，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

对于一线城市的“特殊待遇”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，可通过此类征收率的方式，适当进行市场管控，进而抑制部分投资投机需求。

严跃进表示，对于普通住房，持有2年后进行销售，相应的增值部分可以归房东所有，其实是鼓励改善型购房需求的积极释放。

二手房交易的增值税政策基本平移了之前的营业税政策，但计税方法并非此前传言的(售出价-买进价)×5%。

通知显示，二手房交易应扣缴税额=购买方支付的价款÷(1+税率)×税率。

一套210万元的普通住宅满2年，应纳税额=210÷(1+5%)×5%=10万元;营改增之前的征税额=210×5%= 10.5万元。

显而易见，同等条件下的征税条件，营改增后较之前税收成本节约4.76%。【详细】

【各大行业影响全解析(附股)】

建筑业：税率由3%增至11%

建筑行业可能是受“营改增”影响最大的行业。梁因乐表示，对于建筑行业而言，税率从3%增加为11%，所以会有一定的税负冲击。

招商证券张士宝认为，“营改增”对建筑行业具体公司的影响，取决于毛利率、进项税可抵扣比例以及期间费用率。预计房屋建设、钢结构、公路桥梁、专业工程板块总税负下降，建筑设计、水利水电、铁路建设、园林、化学工程、装饰板块总税负增加。

房地产业：税率从5%提高至11%

对于房地产行业而言，梁因乐指出，税率从5%上升至11%，所以冲击也不小，但是国家针对建筑业以及房地产行业已经出台了非常充分的过渡政策。

平安证券分析师王琳表示，判断“营改增”对房地产公司的影响，关键是看土地成本能否抵扣。地产行业的成本主要由土地、建安、财务成本构成。地方政府无法开具增值税发票，利息成本需等待金融服务业进行“营改增”后方能取得収票。若土地及利息成本无法抵扣，则相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%，地产商面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。

如果政策特别规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则将大幅降低开収商税收成本(由5.5%下降至3.78%)。

相比之下，“营改增“对于商业地产是利好。因为购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣。这将利好商业及产业地产的销售，增加企业对于持有型物业的投资，长期对房地产投资也有拉动作用。

金融业：受益“营改增” 挑战也不小

对于金融行业，梁因乐认为“营改增”有利于降低税负，但难点在于金融业的产品、服务种类较多，要把不同产品的特性甄别出来进行归类，工作量是非常大的。而且，“金融业非常依赖系统，所以企业如何在这么短的时间内把系统调整好，把庞大又复杂的服务、产品梳理好，是一个巨大的挑战。”

长江证券认为，“营改增”利好金融业利润表。目前，券商、产险、寿险和信托的营业税金及附加占营收比重分别约为5%、6.5%、0.4%和5.5%，在增值税率6%且全抵扣、同时不考虑免税和股权投资等非应税情形，“营改增”或将增厚券商净利润约6.5%、增厚产险利润约60%、降低寿险利润约0.3%、增厚信托利润约2.8%，若考虑寿险免税情形则利润亦将增厚。

总体来看，长江证券认为“营改增”推进利好金融行业利润释放和优化费用支出结构。综合考虑政策、估值和业务结构变化，重点推荐华泰证券、招商证券、广发证券和中国平安、新华保险。

中信建投：推荐冠豪高新及东港股份

除了新加入“营改增”的四大行业，还有一些为“营改增”服务的公司也将从中受益。中信建投认为，“营改增”利好标的主要体现在冠豪高新及东港股份。

冠豪高新1996年至今由国家税务总局、中国印钞造币总公司选定为增值税专用发票专用无碳复写纸唯一供应产品。

东港股份与证通股份共同打造完善的金融业增值税业务统一服务平台，有利于为金融业客户提供优质、便捷的增值税业务服务，同时，也利于东港电子发票业务推广，因为2015 年底，国家税务总局即发布了《关于推行通过增值税电子发票系统开具的增值税电子普通发票有关问题的公告》)。【详细】