恒大两月发债数百亿！房企扛不住的压力，你扛得住？

　　近日，据深交所披露信息显示：恒大地产集团拟公开发行110亿元公司债券，目前深交所已受理。

　　按理说，房企借钱不奇怪，不过这次让人震惊的不是借钱的数额，而是借钱的频率。

　　就是4月恒大才申请了发行200亿元公司债券，受理后，在5月21日才刚刚发现了这批债券。其中，品种一发行规模为150亿元，为期4年，票面年利率为6.27%；品种二发行规模为50亿元，为期5年，票面利率6.80%。

　　针对当时外界质疑发债去拿地的说法，恒大地产集团公开回应，并非如此，本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息。

　　简单来说，主要为了借新债还旧债。

　　才发行了200亿公司债，仅仅三天后，又申请发110亿公司债，且为无担保债券。而用途依然是“用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息”，就难免让人质疑，恒大地产集团到底是有多缺钱？

　　01

　　然后，关注地产信息的蜜友们可能会发现，似乎有很多悖论的地方。

　　5月23日，中国房地产业协会等发布了《2019中国房地产上市公司测评研究报告》，在210家海内外上市的房企中，中国恒大是稳坐老大哥的位置！连宇宙第一房企碧桂园也要屈居其后。

　　图片来源：《2019中国房地产上市公司测评研究报告》

　　再看中国恒大公布的2018年业绩，也是相当喜人。

　　比如，截至2018年12月31日止年度(本年度)营业额为4,662亿元,较2017年增长49.9%；净利润(剔除汇兑损益)为722.1亿元,较2017年增长106.4%;净利润率(剔除汇兑损益)为15.5%,上升4.2个百分点……

　　虽说2018年度，中国恒大的销售面积比2017年仅增长了4.2%，但销售额增长了10.1%，而股东应占利润增加至人民币373.9亿元,较2017年增长53.4%。

　　一连串的数字，都是显得特别牛，但依然差钱。

　　毕竟，借别人的钱盖自己的房子，是房企们在近些年“大跃进”的制胜法宝。

　　02

　　要发展，借助杠杆没问题，只是别的行业可能八个盖子十个锅，房地产业则更甚。

　　以恒大中国为例，截止2018年底，其共有6731亿元借款，而其中一年内到期的高达3183亿元，占比47.3%！

　　挣得多，但借得更多，所以今年才着急不到两个月，想要发债300多亿来还旧债。不仅如此，据公开报道显示，恒大地产今年在境外融资合计规模已达30亿美元，其中含20亿美元境外优先票据等资金。

　　不过，恒大其实自己也已经意识到了问题的存在，在2018年年报中提到了要“控制新购土地储备、控制费用……实现总负债水平及负债率同比大幅下降”。

　　对比2017年末，其净负债率确实出现了明显下降，降低了31.8个百分点，但依然高达151.9%。而且，其借债平均实际年利率为8.18%，也比万科、龙湖等房企的借债利率高了不少。

　　如此次申请的110亿元公司债发行完成，恒大地产累计公司债券余额为748.69亿元，其中公开发行公司债券余额为480.18亿元。

　　03

　　杠杆率过高的问题，几乎是大房企们的共同困境。

　　《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示：上市房企平均净负债率升至92.52%！

　　据《国际金融报》统计，截至今年2月中旬，恒大、碧桂园、融创等18家内地房企在我国香港发行美元债，累计筹资约133.8亿美元（约906亿元）。

　　监管部门对房地产行业的“灰犀牛”也十分警惕，在今年2月，央行金融市场工作会议上强调，防范化解金融风险未来将紧盯房地产金融风险等多个重要风险领域。

　　而最直接的表现，就是近几个月严控房地产行业的输血问题。

　　除了上海、天津、重庆、大连、青岛、河北、黑龙江等地15家金融机构接连因为违规给房地产放贷问题被处罚，房企通过信托公司募集资金也受到了控制。

　　房地产行业依然看起来很红火，据国家统计局公布的数据显示，4月70个城市有67个城市的房价上涨，比3月又增加了2个城市。

　　房地产行业的“灰犀牛”早在2015年就被提及，但之后的故事大家很熟悉，2017年到2018年上半年反而大火了一把。

　　潘石屹、王健林此前都曾在公开场合表态，房企要转型，未来这样火红的房地产行情将不会重演，他们似乎也错过了这一轮的好行情。

　　似乎所谓的危机是不存在的，但其实房地产行业的“灰犀牛”并未消失， 只是不断的楼市调控让危机相对减缓及有所化解。

　　但显而易见，监管层也看到并重视这样的问题，尤其是如今内外情况较为复杂的情况下，之于个人而言，最好不要再ALLIN房地产了。

　　财力雄厚如头部房企，尚且债多人愁，对收入短期难翻倍的家庭和个人来说，债更要控制。