和聚投资黄?|：看对趋势赚大钱

　　文/北京和聚投资首席策略师 黄?|

　　中美房地产差异的直观感受

　　最近从美国加州回来，一个直观的感受是美国的房子密度好低，从洛杉矶机场出来往南开一个小时，基本很少见到10层楼以上的建筑，都是以独栋别墅为主，还有部分的联排。截止2017年年底美国总人口3.267亿，加州总人口大约4000万，是人口总数最多的州，其中大洛杉矶地区和旧金山湾区又是加州人口密度最大的地区。

　　以目测的美国住房密度来估算的话，中国的房屋密度不是一般的高。以官方公布的2017年底中国总人口14亿来计算，中国的人口基本分布在胡焕庸线以东相对狭窄的区间，对应美国的人口分布在环太平洋(行情601099,诊股)和大西洋(行情600558,诊股)地区，加州的样本基本可以对照中国东部沿海地区。

　　去过东部沿海地区各大城市的人，我相信最强烈的印象就是到处都是20层以上的高楼，从一线城市深圳到四线城市浙江某县城，房子的密度远高于14亿/3.267亿=4.295。去年年底我去西双版纳参会，发现美丽的西双版纳我的家，澜沧江两边已经满是在建或者建成的高层住宅。

　　中国房屋增量已达到空前的规模

　　2017年美国新开工房屋套数为近几年的高点，大约为120万套，而中国房地产开发企业2017年房屋施工面积781484万平方米，其中，住宅施工面积536444万平方米。房屋新开工面积178654万平方米，其中住宅新开工面积128098万平方米，按照每套平均90平米计算，则住宅施工套数和新开工套数分别为6000万套和1423万套。再考虑到美国家庭平均人数要高于中国，中国的房屋增量已经达到了空前的规模。

　　从微观层面看，我老家一个四线城市，有个同学家庭有2套房，其两夫妻都是独生子女，又生了一个独生子，各自父母又分别有两套房，这个独生子上高中，如果大学毕业后回老家工作，又娶了一个当地家庭累计有6套房的女孩，那么这个小家庭则一共会拥有12套房，一个有点不可思议的数字。

　　而我这个同学还在问我，手里的闲钱可以做点什么投资，貌似还是要考虑买房。

　　价格神话从来都会被打破

　　自1998年开启个人按揭以来，中国房地产市场在过去20年创造了世界奇迹，什么时候买都是对的，什么时候卖都是错的，这个结果强化了所有人房价只涨不跌的预期，也造成了中国家庭资产的75%都在房产上的现状。房地产上涨的20年对应的是中国工业化、城镇化和人口红利不断释放的大背景，对应的是近10年货币巨额超发带来的资产价格的泡沫化。

　　纵观历史，大类资产的价格神话从来都会被打破，需要的只是一个强力的导火索。

　　有人担心房价下滑对银行体系和居民财富带来的崩溃效应，按照2017年年底居民按揭贷款余额20万亿来看，其中10多万亿是在过去3年中增加的，而中国房地产市场的总价值并没有权威数据，一般估计在250万亿-300万亿之间，我直观的感觉是要比这个数字更多一些。

　　对于20万亿的按揭贷款而言，假设房价整体跌20%，对于银行体系崩盘的可能性也根本不存在。对于居民而言，由于这三年首付比例的提升，也暂时不会跌落到负资产，而更多的人只是财富的账面缩水，要知道自2015年以来，从一线都市到五线乡镇，有房子的基本财富都翻倍了，这本身就不合理。

　　优秀公司的机会开始真正显现

　　房地产的神话带给投资者的正面意义是那句老话：看对大趋势才能赚大钱。

　　如果有超前的眼光和大局观，近10年买房并持有就是最好的投资，躺着就把钱给赚了。巴菲特说过：当池塘水位上涨的时候，所有的鸭子都会上升，不是鸭子厉害，而是环境使然。如果我们身处日本的1970-1990年，香港的1976-1996年，美国的1980-2000年，并且投资了日经225、恒生指数或道琼斯指数，那么一样是躺着把钱给赚了，巴菲特成为世界首富也是因为身处美国股市回报最好的40年。

　　对于A股的投资者而言，投资于上证50、沪深300或者中证500，在过去的10年都可以说是失去的10年，太多的光芒都给了房地产市场、刚兑市场和成功上市的企业家以及背后的小非们，但当房地产市场去金融属性，刚兑打破，垃圾上市公司开始走上市值回归之路时，留给优秀公司的机会以及由优秀公司构成的指数的机会才开始真正显现。

　　如果相信中国的国运和总盘子可控的话，从大类资产配置的角度看，未来5-10年最好的投资机会可能就是投资于中国优秀的上市公司，像房子一般耐心地持有，用长远的眼光适度地忽略掉短期的各种噪音。

　　投资需要有一点信仰，这样至少可以更轻松一点、快乐一点。

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