马林庆：投资最贵的是时间 以匠心酝酿待价值绽放

　　根据国家统计局刚刚发布的上半年国民经济运行情况，中国GDP上半年实现6.8%的增长，延续总体平稳、稳中向好的发展态势。在人口红利、政策红利、产业红利多期叠加的发展过程中，投资机构如何发挥自身优势，寻找当下和未来几年内投资风险和回报最佳平衡点，是五牛控股一直在不断精研的论题。

　　作为资深的五牛投资团队领导人，五牛控股副总裁马林庆先生见证了五牛不动产投资从早期单纯债权合作，到股权并购，再到开拓细分领域的发展全过程。

　　马林庆介绍，五牛不动产投资团队多年来精准把握国运机遇，顺势而为，灵活布局是五牛不断加强和夯实投研的基础，是持续提升核心竞争力的原动力。2018年，五牛控股将继续保持不动产投资领域的专业优势，基于产业判断，形成多种期限、各类行业的立体投资架构。近期内，将基于房地产市场基本面回暖的判断，主要寻求和百强房企的合作。

　　携手百强 以专业把握行业发展机遇

　　五牛深耕房地产多年，见证了房地产行业多个发展周期的迭代和更替，以深度参与者的身份，思辨地审视行业发展背后的深层逻辑。中国指数研究院最新数据显示，2017年销售额超过5千亿的房企有三家，千亿房企数量近20家，今年进入房企20强的门槛会进一步提高。2018年上半年，前20强房企拿地总金额超过7千亿元，一二线城市仍以投资拿地为重心，龙头房企在重点城市的区域性战略布局明显。

　　对此，马林庆的判断是，伴随房地产市场调控的深入，市场竞争将更为激烈，无论是拿地还是销售额，前50强的表现均远高于后续梯队，市场集中度快速提升，房地产市场进入了强者恒强的王者时代。同时，房企粗放式的发展正在被历史淘汰，管理升级需求日益迫切，这促使房企不断的拓展盈利渠道，使得整体房地产行业效率提升，降低了行业系统性风险。对于投资机构和投资人而言，在房地产行业并购整合浪潮的过程中，是龙头房企快速发展的时机，携手共享龙头房企带来的行业红利，可谓是难得的历史机遇。

　　在机遇面前，五牛不动产团队有责任利用自身优势，发挥桥梁纽带作用，将有投资需求的投资人、机构、社会资金，引入安全边际较高、未来发展前景可期的优质企业。为了帮助投资人甄别优质的百强房企交易对手，五牛不动产建立了一整套对标机构、银行的评级系统。

　　交易对手层面，从静态的准入和相对性指标两方面，对房企从包括销售额、净利润、短期偿债能力等方面进行综合考量，先确保交易对手的优质性，后展开合作；项目层面，五牛重点关注所投项目的流动性或者变现能力，以二线城市，以及二线省会城市、长三角地区外溢的三四线城市的住宅项目为主，拒绝追求绝对利润，强调以去化速度为重点的投资逻辑。

　　强强联合 以合作探寻共赢发展模式

　　五牛不动产针对房企的评级系统主要用于准入管理和风险定价。

　　针对准入名单，根据不同收益的要求，对已形成合作且有投资案例的交易对手，每半年进行一次动态更新，该动态更新贯穿整个投前、投后过程，尤其在投后管理上，不仅跟踪项目进度，还密切关注交易对手的整体信用变化。严苛的准入机制和对项目的实时评估，是五牛严控风险，坚守资产品质，全方位保障投资人资金安全，实现资产的稳健增值的一贯作风。

　　众所周知，龙头房企融资渠道丰富，选择合作机构也非常谨慎，马林庆认为，五牛能在众多竞争对手中脱颖而出，携手龙头企业成为中国房地产舞台上的新主角，主要源于：一、五牛在资源获取及团队专业性方面均属业内领先；二、高效的决策机制，在确保尽调投决的完整性前提下，能及时踏稳行业节奏，确保投资的高效执行；三、五牛凭借多年来在行业内的专业口碑，在投资人中间建立起来良好的号召力，这使得五牛与龙头企业的合作形成了双向良性循环。

　　马林庆强调，最重要的是，五牛始终秉持合作共赢的宗旨，与成长性良好的龙头房企已经缔结为共创价值、共谋发展的长期战略合作伙伴关系，有能力也有机会为这些龙头房企量身打造系列、定制、匹配的融资方案，这在行业内也是绝无仅有的。

　　深耕产业 以专业实现长期投资价值

　　伴随我国经济制度的不断完善，监管政策的进一步务实执行，投资环境的进一步改善，我国高净值人群数量迅速的增长，中国大类资产配置时代已经来临。五牛不动产也前瞻性地调整了投资策略，深耕产业，聚焦投资具有更大增值空间的产业，寻求更加长期稳定的资产回报。例如现在众多投资机构追捧工业物流地产和文旅地产，这意味着五牛的不动产投资布局，以中国经济步入转型新阶段的国运机遇为基础，响应脱虚向实、服务实体经济的号召，通过产业与金融的协同，成为服务实体经济的实干者。紧跟中国经济发展和居民消费升级的步伐，符合五牛投资美好生活的逻辑，并与五牛PE板块形成联动。

　　文旅项目，五牛主要关注大城市周边、旅游知名度高的景区，形成拥有灵活退出路径的完整清晰的投资逻辑，携手业内一流的项目合作方，进一步整合规划设计、运营管理等方面的优势资源，加强与当地政府的对接，争取到资源导入和政策规划等全方位的支持。马林庆表示，五牛的第一个文旅项目用了将近2年的时间审慎推演、打磨，才最终推向市场。

　　针对物流产业的投资模式，五牛选择与优质合作伙伴成立产业并购基金，进行上下游产业链的优质企业并购，以实现对物流地产的全方位运营管理。依靠合作伙伴的成熟运营体系，提升项目获取、运营管理、退出等多环节的效率，五牛将通过组建专业团队，逐步形成投资平台和物流商管的双品牌运营模式。

　　审慎坚定 以时间检验初心稳健前行

　　和传统的住宅甚至商业地产不同，文旅和物流地产的投资周期长，既讲究理性的测算投资回报，又对管理人的主动运营能力提出了更高要求。对此，马林庆总结到，投资的过程中，我们首先要提升对项目的甄别能力，提高准入门槛，不仅对合作方提出要求，更要严格提升自身标准，不断的加强五牛的风险控制能力；其次，要牢牢跟进市场的发展步伐，时刻关注市场的变化，抓紧机遇，迎接挑战，不断提升五牛的价值；最重要的是，我们应毫不松懈的提升自身投研水平，在面临任何挑战时，都能展现出五牛人的专业素养，审慎并坚定的前进。

　　马林庆还强调，在深耕的过程中，最贵的不是金钱，而是时间，选择恰当的投资时机对五牛的发展至关重要，五牛人应仔细甄别进入时机。投资，需要付出时间去研究、了解和打磨。可能是三年五年或者是更长的时间，正是这种长期的坚持，才能形成对市场和行业的充分理性判断和深刻的风险认知。

　　“一旦我们做了选择，便风雨兼程，以超长期的视角审视未来产业发展的变化，这种源自价值投资理念的长期投资，也必将为企业自身发展、核心竞争力的提升注入最坚实的动力。”马林庆先生反复强调。