地产信托行业流行新玩法 互联网金融拥抱地产

信托业下行，兑付危机增多背景之下，处于台风口的互联网金融，火线拥抱房地产以做大营收规模。

东地产 伊玥

在信托行业走下坡路的当下，互联网金融 携手房地产迎来下个风口。

根据用益信托工作室数据显示，2015年 12月发行的集合信托产品收益率降至8.34%， 与年初相比下降约1个百分点。2016年利率预 计仍将下调，信托产品的收益率也将进一步下 滑，两年期集合信托产品收益水平预计会降到 7%-7.5%水平。

信托下滑明显 现兑付危机

2015年信托行业遭遇了五年来首次资产环 比负增长。优质标的稀缺下固收业务缩水、房 地产行业下行时代信托资金占比持续下降、通 道业务被券商基金子公司侵占等，昔日带动信 托飞驰的马车似乎都已疲惫不堪。

随着已发行的房地产信托项目陆续到期， 加之市场低迷，自去年以来多只房地产项目出 现了兑付风险，如汇源6号房地产信托，由于 所投“石家庄(楼盘)卓达碧水馨园住宅项目”销售进 度出现问题延期;长城财富9号大连(楼盘)金生山海 云天项目逾期;安徽中杭项目和黄氏控股路桥 建筑装饰城二期最终以保本微利方式解决;受 佳兆业影响的爱建信托和中融信托两款产品在 佳兆业债务重组后危机解除。

用益工作室报告认为，预计房地产信托风 险会在2015年后阶段时有显露：开发商不能 按期偿还融资资金，从而选择延期兑付，信托 公司宣布提起清盘房地产信托项目，甚至还有 一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接 盘，“控风险、保兑付”成为焦点话题。

而2016年房地产信托的兑付风险，业内人 士表示，在去库存压力面前，预计仍会不时有 房地产信托风险暴露的个例发生。同时，提醒 投资者，不论青睐哪类信托产品，都需管理好 投资预期，正视"高收益零风险"的刚性兑付不 复存在的事实。

地产信托仍受青睐

一直以来，房地产信托都是信托资金投向 的中坚力量，但去年以来随着地产市场的调整 和经济转型的阵痛，这一情况出现了转变。

根据信托业协会公布的数据显示，2014年各季度，资金信托投向房地产领域的占比均超 过10%，进入2015年以来，房地产领域投向资 金占比持续走低。2015年三季度信托行业数据 显示，房地产资金信托余额12876亿元，占比 仅8.96%。

业内分析人士认为，房地产投向资金信 托占比减少主要受以下三点因素影响：一是房 地产行业去库存压力大，行业新增投资规模走 低，由此产生的融资需求下降;二是低成本融 资渠道扩宽，资金雄厚的地产商可通过债券、 股票等方式获得资金，通过信托融资的意愿下 降;三是此前暴露的诸多房地产风险项目和经 济下行的预期让信托公司对待房地产项目的态 度更为审慎。

与此同时，由于传统的房地产等固收类信 托发行量下降，原来百度贴吧中偏多的销售贴 慢慢变成了求购贴。诸多投资者表示，在股市 震荡，P2P跑路，以及银行理财利息一降再降 的情况下，对比起来，信托产品的性价比还算 不错。

“给工商企业融资的产品我们对行业不 太了解，所以不敢投。如果是地产信托，还能 了解下所在城市经济圈，地产商资金实力及声 誉，抵押物是否充足，比较放心。”一位投资 者的百万信托资金即将到期收回，但还没能找到心仪的一线城市大地产商信托项目作为下一 轮投资计划。

互联网金融拥抱房地产

传统的房地产行业，从营销角度，经历 了多次市场风雨历练之后，更加成熟也更加理 性，行业从业者纷纷认可一点：行业的黄金时 代已经逐渐远去，不管是郁亮的“下半场理 论”，还是大家认为“白银时代”的开始，好 日子一去不复返了。在这种情况下，除了深度 挖掘房地产商品产品属性本身，在项目产品、 物业服务上深耕之外，房地产的全流程服务也 不仅仅是销售问题，是一个服务问题。

从售前，到售后，互联网金融的介入， 给了一个行业深度的解决方式，对于开发商甲 方，有大规模资金解决方式和最终的销售金融 解决方式，这样的回归是必然。以投资产品的 面貌出现，房产的互联网金融给予普通大众一 个更加稳健的投资出路，除了股市和危险的 P2P。

此外，由于信托行业下坡路正在缓行中， 房地产企业越来越多的个性化的金融服务的需 求催生了互联网金融平台。大多数人认为P2P 是互联网金融，截至2015年10月，P2P整个行 业的募集金额已经超过1200亿，累计金额过万 亿，其实互联网金融有更为广泛的含义。

汇联金融控股执行董事兼COO郭馨儒表 示，中国房地产需要互联网金融有两个原因。 首先，整个房地产行业带动周边消费达到上万 亿，这中间住房支出占到了24%，巨大的市场 亟待真正的互联网金融公司整合;其次，中国 房地产产业足够长，在这个产业链中开发商、 中间商、社区物业、跨界商、购房人、社区居 民每个参与者的痛点都有不同，这些痛点都可 以用金融解决方案来解决。

百瑞博研站马琳博士认为，信托公司可 以尝试在慎重选择交易对手、项目区位的前 提下，采用真正的股权投资或者“股权+债 权”的形式开展房地产信托业务。同时，通过 设立房地产并购基金或房地产信托投资基金 (REITs)整合优化资源配置，以此拓展房地产 信托的深度和广度，有望成为房地产信托业务 的升级版。