基金子公司抢滩房贷资产证券化

中国基金报记者 赵婷

见习记者 李沪生

今年下半年，基金子公司在资产证券化领域日趋活跃，基础资产的范围也越来越宽泛，其中，房地产领域也成为热点，目前已经陆续推出了相关各类资产支持证券(ABS)产品。

中国基金报记者采访多位业内人士了解到，房地产ABS项目控制风险为重中之重，未来与房贷相关的资产证券化仍然具有很大的发展空间。

房地产成ABS“蓝海”

近日，多家基金子公司瞄准房地产领域的资产证券化空间，多单ABS产品落地。

如万家基金子公司推出“搜房小贷一期专项资产支持计划”，以上海搜房小额贷款有限公司依据借款合同对借款人享有的小额贷款资产为基础资产，产品发行总规模为5亿。

除了购房首付贷款为基础资产之外，11月份首单以购房尾款为基础资产的ABS产品也已经落地。据了解，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”是以汇添富资本作为管理人和推广机构，存续期3年。

此外，由上海公积金中心发起的公积金个人住房贷款资产证券化项目落地，该项目包含“沪公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券”1号和2号两只产品，发行总规模69.63亿元。

沪上某小型基金子公司资产证券化负责人称，我国房地产市场仍有加杠杆的空间和意愿，与房贷相关的资产证券化仍具有很大的发展空间。

据了解，除了首付贷款、购房尾款和公积金贷款相关ABS产品落地，围绕房地产领域的物业管理费收费权、商业租金的房地产信托投资基金(Reits)也在蓬勃发展。

沪上一家大型基金子公司相关负责人对记者表示，接下来该公司的重心将放在以房地产为主的资产证券化项目上，包括各类住房尾款、基建项目等。

万家基金企业金融部总监高鹏更看好首贷市场。他认为，购房首付贷款是一个蓝海市场，未来发展的潜力非常大，越来越多的家庭会需要首付贷款这项服务，搜房小贷的资产证券化项目可复制空间较大。

基础资产符合大数定理

针对房贷资产的证券化，业内存在不同声音。沪上某基金子公司资产证券化业务负责人对记者表示，对小贷资产做资产证券化存在较多顾虑，尤其是对于房贷的资产证券化，风险较大，目前尚不敢轻易尝试。

据了解，在已有的房地产ABS项目中，均将控制风险放在了重中之重。万家专项计划设置了高额的初始超额抵押以及各类信用触发机制，以此来保护优先级投资者的兑付。同时，用互联网因子筛选客户，符合大数定理。

汇添富资本通过内部分层、高比例资产包抽查、强制压力测试等措施保障产品的风险控制。

在风控方面，最关键的一环来自基础资产。高鹏用大数定理来解释对基础资产的筛选。在他看来，基础资产具有小额、分散性强、超额利差高的特点，符合大数定理，是保证小贷资产证券化项目安全性的因素之一。

据了解，租赁债权类和公共基础设施类的基础资产以及分散性较好、符合大数定理的基础资产在市场上更受机构欢迎。

“这些类型的基础资产ABS产品结构比较清晰、数量比较丰富，投资者也比较认可。整个ABS市场的发展离不开监管层的支持，随着后续基金业协会的负面清单能够进一步调整优化，我们也将看到越来越多不同类型的基础资产。”高鹏说。