18亿投向房地产 房地产投资尝到甜头

在尝到房地产股权投资的甜头后，五矿国际信托有限公司（以下简称“五矿信托”）选择再次出手。

近日，泰禾集团发布公告称，五矿信托通过设立的信托计划将公司旗下广州增城项目公司增城荔涛房地产有限公司（以下简称“增城荔涛”）、增城荔丰房地产有限公司（以下简称“增城荔丰”）29%股权收入囊中。

房地产投资尝到甜头

值得关注的是，此次五矿信托与泰禾的合作方式，并非提供信托贷款，而是直接收购项目股权。

根据信托文件的约定，五矿信托设立“五矿信托-恒信共筑195号-鼎宁2号集合资金信托计划”，五矿信托作为信托计划的受托人拟将C类信托资金中合计不超过18.22亿元用于受让协议项下转让方持有的项目公司29%的股权。

记者注意到，在上述18.22亿元的总对价中，股权对价为13.02亿元，承接原股东借款约5.19亿元。一位接近泰禾内部人士向记者透露，相比信托贷款的一系列高门槛，信托公司收购项目公司股权的优势是可以光明正大对项目公司发放股东借款。不过，对于为何会这么大手笔投向房地产，五矿信托方面却未回复记者的提问。

事实上，这也并非五矿信托在房地产股权投资上的第一次出手。记者发现，五矿信托曾在2016年底设立了规模为8.55亿元的“五矿信托-中粮北京1号股权投资集合资金信托计划“，用于投资北京稻香四季房地产开发有限公司（以下简称“稻香四季”）不超过50%股权。

今年6月份，经稻香四季现有股东协商同意，中粮地产北京公司将收购五矿信托持有的稻香四季49.91％股权，股权收购对价为10.77亿元。也就是说，经过三年多的股权投资，五矿信托取得了相当不错的收益。

陕西某信托公司内部人士对记者表示，如今信托公司通道业务规模锐减，传统房地产贷款业务也面临市场萎缩的困境，寻求高收益的股权投资机会是不少信托公司的创新方向。

股权投资类信托资产大幅增加

资料显示，五矿信托成立于2010年10月，注册资本60亿元，控股股东为五矿资本控股有限公司，持有五矿信托78%股权。截至2018年末，五矿信托的信托资产为5939.97亿元。其中，主动管理型信托资产2865.74亿元，被动型管理信托资产3128.23亿元。

2018年年报显示，五矿信托实现营业收入29.33亿元，同比增长37.18%；实现净利润17.20亿元，同比增长16.20%。

从收入构成来看，五矿信托2018年利息净收入-1.87亿元，同比增长-513.64%；手续费及佣金收入23.93亿元，同比增长32.58%；投资收益7.08亿元，同比131.37%，在所有收入中表现最为出色。

记者发现，五矿信托投资收益的大幅增长或跟其大幅增加股权投资类信托资产有关。数据显示，截至2018年末，五矿信托的股权投资类信托资产达185.29亿元，较年初同比增长了147.81%。

上述内部人士认为，信托公司通过尽职调查和投资分析，与具有较高声誉和较强运作能力的房地产企业合作，运用信托资金真实投资入股到项目公司。一来，可以避免与银行进行抵押融资的浅层次业务竞争；二来，可以做到资金封闭运行，确保资金不被挪作他用，增强安全性；三来，可以锁定销售回款账户，资金退出路径更加清晰；四来，可以结合和发挥房地产企业的专业运作能力和信托公司的综合金融服务能力。

资深信托研究员袁吉伟表示，“整体来看，信托公司已经在加大股权投资探索力度，现在主要是和头部房企开展此类合作，有利于累积经验和确保项目安全。”

而在部分房地产业内人士看来，由于房地产企业负债率都较高，房地产信托业务方面，从此前的抵押融资到股权投资+自主管理，是行业转型的方向。

市场风险值得警惕

不过，放眼于整个市场，信托公司股权投资房地产失败的案例也并不少见。

2016年3月，中粮信托设立的“中粮信托·中城建六局并购基金单一资金信托计划”，信托计划成立规模为1.71亿元，期限为3年。中粮信托代表该信托计划，以4900万元对安徽中册建设发展有限公司（以下简称“安徽中册”）进行股权投资，持有安徽中册49%的股权；中城建第六工程局集团有限公司持有51%股权，是安徽中册的控股股东。同时中粮信托以剩余信托资金对安徽中册发放信托贷款，安徽中恒控股有限公司（以下简称“安徽中恒”）以其足值的土地作为抵押担保。

2018年初，安徽中恒因相关案件纠纷，工程项目中具备预售条件的商品房被查封，工程建设停工，无法取得预售许可，从而导致申请人资金链断裂。截止2018年12月31日，安徽中恒负债总额8.936亿元，均已到期，无法清偿。

2019年3月7日，安徽中恒以无法清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向蚌埠市中级人民法院申请进行破产清算。3月11日，蚌埠市中院裁定受理安徽中恒的破产清算申请。

上述内部人士表示，股权投资成败与否在于项目投资收益，而成本是影响收益的关键，对于信托来讲，毕竟不是专业地产机构，对工程造价没有开发商了解，因此，在投资前，必须对建安成本进行适当的约束，信托在必要的时候，可以聘请专业的地产造价咨询机构对工程造价进行审核。在投资的过程中，成本是动态变化的，后面的成本会比信托投资前的成本更精确，所以双方需要对成本进行一定的浮动约定。

除此之外，未来房地产市场走势也加大了业界对于信托公司投资房地产项目的担忧。中国社会科学院城市发展与环境研究所指出，综合2018年与2019年上半年的房地产市场情况，未来房地产市场可能存在的一些苗头性、倾向性、潜在性问题，值得引起关注。