房地产信托“急刹车” 寻觅转型新方向

虽然盛夏已至，但今年前5个月风光无限的房地产信托产品，却感受到了丝丝凉意。

最新统计数据显示，今年6月份，在监管趋严的背景下，一度领跑集合信托市场的房地产信托的成立规模开始大幅缩水。分析人士认为，针对房地产类信托的监管升级，释放出房地产信托业务降温的信号，后续信托公司进行业务创新、为房企提供多种融资渠道将成为业界主流。

房地产信托“急刹车”

在今年前6个月的集合信托市场，房地产信托无疑是备受信托公司和投资者“宠爱”的信托产品。

用益信托在线统计显示，今年上半年，集合信托市场成立的信托项目总计9272.85亿元，其中房地产信托一枝独秀，募集资金达3634.39亿元，占比近四成。其投资金额居集合信托五大投向之首。

另一个值得关注的现象是，统计显示，2018年6月至今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位，成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。

然而，在5月中旬银保监会出台 《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”）后，由于监管叫停了4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，房地产信托市场开始迅速降温。

用益信托数据显示，从发行上看，虽然6月房地产信托的发行规模比5月多出43.8亿元，但成立规模却下降显著，6月份房地产信托的成立规模为465.83亿元，比5月的693.44亿元缩水227.61亿元，降幅达32.82%。

而在近期，这一趋势更为明显。统计显示，6月的最后一周，房地产信托的募集规模为34.72亿元，环比减少35.10%，房地产信托收缩的苗头已初步显现。

寻觅转型新方向

“地产信托募资规模的下行，一方面与监管趋严有一定关系，另一方面也与房企通过其他渠道拓展融资有关。”用益信托研究员帅国让分析称，“毕竟借助信托融资的成本还是比较高的。”

相关统计数据显示，2019年房企在海外发债的数量和募资规模呈现出大幅增长态势。截至今年6月末，房企在海外发行的债券数量为95只，发行金额达2661.36亿元，环比此前6个月（去年下半年）分别大幅增加106.52%和104.71%。该数据与去年上半年相比，也分别同比增加17.28%和21.64%。

除了海外发债这一融资渠道对募资规模的影响，在资深信托研究员袁吉伟看来：“房地产宏观调控不放松的背景下，加上监管趋严的影响，投资者也更趋理性和谨慎。”他认为，房地产信托募集资金规模的下降，也应该从资金端角度来观察和分析。

不过，监管的导向绝不是可忽视的因素。开展房地产信托业务较多的某信托公司人士对记者表示，虽然目前公司的相关项目均按照监管要求在正常有序地开展，但对于地产信托业务而言，“大家都在寻求转型”。

据了解，房地产信托前端融资被禁之后，目前信托公司尝试较多的是部分真股权项目。“比如我们近期做的一个房地产信托项目，无抵押、无增信、纯股权，而且投资年限也较长。”某大型信托公司人士对记者表示，“但前提条件是业务部门的控盘能力很强，合作的交易对手也是大型央企。”

袁吉伟认为，传统的债权融资型房地产信托在面临转型股权类项目的时候，对于信托公司的专业能力以及交易对手方的要求都会提升。“信托投资者毕竟风险偏好较低，他们不仅会看项目区位，更倚重信托公司的专业能力和资本实力。对于中小房企来说，这类股权融资项目想要从信托获得资金支持也更难。”

他进一步表示，未来房地产信托的转型方向其实并不止步于股权类方向，部分运营能力较强的信托公司或将向盘活存量地产项目这一方向拓展，而投资标的也不再局限于住宅类项目，商业地产、养老地产、物流地产等细分领域的项目都可能是信托试水的新途径。“当然，随着REITs推出的路径日渐明晰，这一方向也是值得期待的。”袁吉伟说道。