房地产信托再遭严监管，中航信托等10家信托公司被约谈警示

谁在逆势加码？

据悉，此次被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等10家。

虽然目前未有数据披露上述信托公司在今年的具体情况，但透过它们过去两年的年度报告可以发现，房地产信托已几乎成为它们最为依赖的业务。

其中，房地产信托规模占比最大的为万向信托。数据显示，截至2018年末，万向信托管理的1611.69亿元信托资产中，有569.28亿元分布于房地产，占比高达35.32%。

而在最近两年，房地产信托业务增长最快的当属国通信托。数据显示，截至2018年末，国通信托的房地产信托业务规模为411.32亿元，同比增长99.41%，业务占比也由2017年的8.63%上升至去年的16.56%。

中航信托虽在年报中声称，高度重视并认真落实监管部门的监管意见要求，先后向江西银监局反馈了公司在房地产信托业务规模管控等方面的工作措施及成效。但数据显示，截至2018年末，其房地产信托业务规模仍高达773.55亿元，为上述10家信托公司中规模最大的一家。

除此之外，房地产信托业务规模超过700亿元的信托公司还有光大信托（758.83亿元）、五矿信托（740.58亿元）、中融信托（719.20亿元）。

仅百瑞信托去年实现了房地产信托业务规模下滑。数据显示，百瑞信托2018年的房地产信托业务规模为417.70亿元，同比下降18.15%；整个业务占比也从2017年的28.95%下降至去年的21.9%。

事实上，对于房地产信托业务规模的快速增长，不少信托公司也有着清醒的认识。例如，国通信托在年报中指出，随着宏观经济增速逐步放缓，传统融资信托的市场空间逐步萎缩，房地产业务空间减少，风险加大。兴业信托则表示，该类项目受国家宏观政策影响相对较大，房地产市场价格与销售状况将影响信托项目的资金回笼。而万向信托直接坦承到，公司信托业务市场风险主要来自于房地产等特定领域的信托贷款业务。

某信托公司内部人士表示，之所以大多数信托公司不愿轻易削减房地产信托业务，主要还是它们不愿意失去这块优质项目。当前，房地产信托产品的最大特点是收益普遍比其他产品高。与政信类、上市公司类、工商贷款类信托相比，一般而言房地产信托的收益要比同期的其他类信托平均高0.5％——1％左右。

北京一地产分析师表示，对于开发商来说，银行贷款被限制，国内发债融资受阻，海外融资成本也越来越高，通过房地产信托融资，是当下的最优选择。

风险逐渐暴露

事实上，房地产信托业务是不少信托公司投向一个重要部分。用益信托数据显示，2018年6月至今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。

另有数据显示，2019年上半年，市场总计成立集合信托规模9272.85亿元，其中房地产信托募集资金高达3634.39亿元，占比40%。

从去年的数据来看，尽管信托业整体规模下降明显，但房地产信托规模却呈逆势上升的态势。据银保监会统计，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

然而，随着诸如中泰信托“踩雷”贵州凯里棚改项目，中江信托被迫改名等负面消息四起，信托公司暴露的风险也引起了监管层的注意。与此同时，越来越多的信托公司也因”违规开展房地产业务”而领到罚单。

针对房地产信托的“高烧不退”，今年5月，中国银保监会下发了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（23号文），强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制了前端融资模式的发展。

多位业内人士表示，23号文发布之后，房地产信托发行情况虽有所收缩，但此次约谈也意在引导23号文落到实处。

据介绍，银保监会对这些信托公司提出五方面要求：一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

上述负责人表示，这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。

今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

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