转让北京地标项目、高调布局全国化，首创置业“红海市场”求突围

近日，首创置业（HK:02868）在北京丽泽商务圈开发的“首创中心”，在经历了逾6年的建设并即将正式运营之时，意外被贴上“转让”标签。

7月3日，首创置业接连在股权交易所挂牌两附属公司股权，其中便包括持有“首创中心”规划内丽泽商务区F03地块部分资产的北京天城永元置业有限公司（简称“天城永元“）50%股权。对此，有业内人士向蓝鲸房产表示，转让项目动作背后，或是首创置业扩展全国化布局的思考。

事实上，近两年来，首创置业一直在加速全国化的扩张步伐。今年上半年间，其更是接连进驻了厦门、苏州、东莞三座热门城市。

然而，在紧追热点城市的布局策略之下，其不仅要面对当地龙头房企的博弈，还要与其他早期已展开全国化战略的各路强敌正面角逐。由此来看，舍弃了部分北京商务自持项目的首创置业，想要就此在规模竞赛上更进一步，并不容易。

一天内挂牌北京、沈阳两优质项目公司股权

7月3日，北京产权交易所信息显示，首创置业先后挂牌两项目公司部分股权，一宗为沈阳吉天置业有限公司（简称“沈阳吉天”）50%股权，转让底价为1.56亿元；另一宗为北京天城永元置业有限公司（简称“天城永元“）50%股权。若顺利成交，首创置业将不再持有上述两项目公司股权。

从标的资产基本情况来看，天城永元可以说是首创置业在北京的明星项目之一。资料显示，2013年3月15日，通过公开市场招拍挂的方式，天城永元获得了北京市丰台区丽泽金融商务区的F03地块。根据规划，“首创中心”四座核心高层建筑将有其一坐落于此。

北京丽泽商务区曾被业界看作是承接北京金融街商务区的核心功能区，相关部门对其有着极高的期许，而“首创中心”作为所在地块开发的大型商业综合体产品，自然也会被市场高看一等。

但在项目的开发过程中，首创两次转手股权，退出该项目的做法，却令业界直言看不懂。2014年，天城永元成立不足一年之时，首创便将该公司股权一分而二，把其中50%股权转让予新加坡投资公司GIC，彼时有业内人士认为，这或是首创以“明股实债”的方式引入外资，降低营运压力之举。

随着此次首创将剩余50%摆上货架，如不出意外，首创将完全退出该项目的开发经营。那么，企业此举的真实目的为何？对此，首创置业对蓝鲸房产表示，本次转让的天城永元仅持有丽泽商务圈F03地块的写字楼及地下车库部分，F03地块的商业裙楼部分已由2017年底转让予开元和安。

蓝鲸房产梳理发现，首创出售该项目股权，或已早有“计划”。根据资料显示，目前天城永元并未拥有F03地块全部设施建设、经营权。而部分股权交易，更早在2017年便已开始实施。2017年12月22日，首创置业曾通过关联交易，以全资附属公司北京开元和安投资管理有限公司（简称“开元和安”）从天城永元手中取回了“北京市丰台区的物业”，并为此支付了人民币13.16亿元的现金。随后，又将开元和安的51%股权以及相关物业的经营权以5.98亿元转让价加11.87亿元股东贷款，一并转让到了龙湖集团（HK：00960）手中。

不过，令业界较为意外的是，首创为何选择在此时出手该项目股权？若按照原定规划，“首创中心”将于2019年三季度正式开始运营。这意味着，F03地块上的商业项目也即将正式迎来回报期。

对于两宗股权交易，首创置业方面将其归结于公司正常的经营行为。而在业内人士看来，此举或更多是为了回笼资金。其中，58安居客首席分析师张波便对蓝鲸房产表示,转让项目股权或是为实现优化资源配置，加快现金回流，维持合理的负债率，并提升资金的利用率。他进一步表示，在今年下半年企业融资大概率继续收紧的环境下，此举可能是实现企业良性运营的有效方式。

高调布局全国化、深耕粤港澳，能否成功“扎根”是挑战

在首创出售优质资产的同时，其全国化布局动作也被放置高光之下审视。对此，张波进一步向蓝鲸房产表示，转让部分股权可以帮助首创甩掉身上的资产性“包袱”，实现更多的现金回流以利于企业的全国化布局。

事实上，自2018年，首创便开始积极展开规模扩张步伐。去年5月，首创置业总裁钟北辰在接受蓝鲸房产的采访中也曾表示，当时较为困难的问题是：“前一年销售太快，导致供货量可能不够。”

根据首创置业年报显示，2018年首创新获项目27个，涉及总建筑面积409.3万平方米，其中，位于北京区域的项目仅有5个，京外国内其他城市项目18个，此外包含4个位于悉尼的海外项目。

由此来看，想要继续做大规模，首创加大京外城市布局力度亦无可厚非。近年来，在北京市场的土地资源愈发紧缺、调控政策长期趋严的环境下，京派房企普遍面临较长的销售周期与极大的资金压力。

今年上半年，首创明显加快了全国化扩张的步伐，热门一二线城市屡现首创身影。例如在1月份，首创置业旗下金融平台首金资本拿下苏州青剑湖项目，成功进入苏州市场；3月份，斩获进入厦门后首个住宅开发项目——厦门翔安新城项目；5月份，凭借望牛墩项目成功进入东莞市场。

“通过项目转让抽出资本，投到新的区域，其实也是一种抢时间的逻辑。”上海中原地产市场分析师卢文曦对蓝鲸房产表示，在行业头部企业整体增长的同时，如果项目周转慢就将失去优势，公司可能是从这个方面考虑，对资产进行的重新规划、布置。卢文曦指出，像苏州、厦门以及大湾区的热门城市，其实是每个有全国化考虑的房企必须要进驻的城市。

与此同时，首创开始在全国多个省市地区高调亮相，这也被业内看作是其预备在各地“扎根”的一种表现。例如，今年5月份，首创在进驻粤港澳两年之后，首次在深圳举办了粤港澳大湾区首次品牌亮相会，并宣布今年在大湾区将有6个项目集体推盘。

对于目前首创置业在大湾区的布局情况，钟北辰表示，首创现已在大湾区投资近51万平方米的土地储备，近100亿的货值。同时，他希望短期之内能够达到十几个项目的规模。

走出全国化之后，钟北辰想要坚持高周转策略达成目标，他曾公开表示，“新获取项目将严格按照‘369工期标准’，达不到标准的项目是不会拿的”。但从前两年“高周转”引发的维权高发问题来看，这条路的风险并不低。

伴随着2017年粤港澳大湾区上升至国家战略，与首创一样选择南下的房企也不在少数，据58安居客房产研究院数据显示，自2017年2月以来，不到三年的时间内，大湾区内九市新增房企数量约为此前的18倍，形成了规模房企、外来房企、本地房企三方“混战”的激烈格局。仅从拿地数据上看，在今年上半年中海地产（HK:00688）、保利发展（SH:600048）、龙光地产（HK:03380）、万科（SZ:000002）、龙湖集团等规模房企拿地金额均超过百亿元，在龙头房企争先抢占粤港澳市场的背景下，首创想争得一席之地难言轻松。

并且，即便坚定全国化策略、提高项目周转率均进展顺利，首创置业在南方市场能否适应，也是未知数。一直以来，京派房企产品在南方市场水土不服的问题也频有发生。对此，有不愿具名的业内人士向蓝鲸房产表示，北派房企特别是京派房企虽然在品质上赢得不错的口碑，但往往对产品的精细化研究弱与南派房企，这致使其产品不足以迎合当地购房者的需求，从而影响到市场销售。

或是针对此种顾虑，在近期举办的首创制造2020发布会上，首创置业再度重申了首创对于“品质”的追求。首创营销总监高广汉在发布会上表示，“369快周转更多的是为了公司的规模发展提速增效，但与此同时，首创进入每一个城市都会要求有匠心精神，必须要把产品打造好。”

可以看到，为加大全国化布局，拓展京外土地资源，首创已做好了准备，不过，在围绕城市群布局已成为开发商共识的当下，如何以一个“新人”的身份，成功使自身产品获得当地消费者的认可，对于首创来说也并非易事。

蓝鲸房产 黎冠