房地产信托监管升级牵动行业神经

不论信托公司是否自己叫停房地产信托项目，房地产信托业务监管日趋严格已是不争的事实！

7月11日下午，光大信托和国投泰康信托接连被爆出“暂停所有房地产类项目募集”的消息，随后两家企业相关负责人均表示“是进行余额管控而非全面暂停”。

目前来看，这算是虚惊一场，但媒体报道，近期至少有10家信托公司收到银保监会约谈指示，要求加强房地产信托领域风险防控，控制房地产信托规模。由此可见，房地产信托业务从严管控是大趋势，地产公司的融资渠道将再度收窄。

监管升级牵动行业神经

信托融资在房地产领域的重要性十分显著，尤其在房地产项目取得“四证”之前，尚不能使用银行贷款，前端融资中的信托就起到关键性的作用，关乎项目能否顺利设立，本身起到撬动杠杆的作用。

房地产信托也一直是房企融资的重要渠道之一，数据显示，截止2019年7月10日，2019年投向房地产领域的信托产品共发行3313款，总资金规模达5359.27亿元，较2018年同期增长14.26%，是1.28万亿元信托资金流向最多的领域。

而近期，监管从严的趋势牵动着信托和房地产行业的神经。

媒体报道，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

此次被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托。

中型房企影响最大

易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国财富网指出，信托融资领域“紧急拉闸停电”，说明近期对于防范金融雷暴、稳定融资环境等具有非常强的管控导向。

今年以来，一季度执行了相对宽松的金融政策，包括公司债和海外债等发行力度开始强化，因而一季度的政策要点在于防范各类债务兑付压力扩大。而二季度，受部分“爆雷”事件的影响，防范金融风险成为重要工作，且相关类似工作还将延续到三季度。此次关于信托公司的紧急通知，很大程度也是从业务合规等角度进行，继而防范各类违规资金过多聚集在地产领域。

监管要求对房地产项目进行“余额管控、优化结构、平滑运作”应该是强调了相对稳定的信托融资计划，即不会出现个别时间过多，个别月份过低等现象，而余额管控也说明未来信托支持实体经济的力度仍然会比较大。

在严跃进看来，实际上信托发行的影响是局部的，即房企多个融资渠道中，信托也只是其中一部分。但是考虑到目前多个融资渠道都有收窄的可能，所以房企更是需要防范此类风险。

从公司运作的角度来看，融资渠道收窄对中型房企影响最大，因为其对于此类信托的依赖程度较大，且资金方面确实面临一定的窘境。

房地产市场降价促销力度有望增加

业内分析，在当前“房住不炒”的政策背景下，地产商的拿地热情不减，各地房价特别是二线城市的房价再次出现了快速窜涨的苗头。因此，监管层约谈信托公司，要求严控房地产信托，也就不足为奇。

房地产信托业务的收紧，是从资金源头端给房企减少“供给”。严跃进向中国财富网指出，房地产信托的收窄，本身对于房企的融资和经营等确实有负面的影响，随着房企资金面的收紧，后续房地产市场的降价促销力度也有望增加。

不过，业内也指出，房价不太可能因为地产商促销力度加大而大幅降低，也太可能因后续的供应减少而大幅上升，大概率的情况是，房价围绕目前的水平上下波动。

是否进一步收紧需观察

对于未来房地产信托是否进一步被收紧的问题，中原地产首席分析师张大伟认为，信托管理并非“一刀切”，信托依然是房地产企业资金的主要来源之一。规范是趋势，增量将明显减少，而对房地产信托监管政策的加码肯定会在一定程度上影响房地产企业的融资渠道，房地产企业融资收紧预期增加。

随之而来的还有融资成本的上行。张大伟表示，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有分布。从趋势看，预计后续房企融资的难度有望继续增加，资金价格可能出现部分上行。预计下半年土地市场很可能会有降温退烧的表现。

而严跃进分析称，金融市场预计到了第四季度会有放松的可能，包括近期也有一些加杠杆的观点，实际上也说明在“防范金融风险”和“防范经济下行”两方面会有更多的平衡策略。