房企进入还债高峰期 22家信托公司被监管约谈

　　用益观察综合自：财 新 网、每 日 经 济 新 闻、券 商中国

　　资金，是房地产企业生存的第一要素，可最近的新闻让他们有点慌：

　　据财新网7月13日报道，近日，银保监会信托部约谈警示了10家注册地不在北京的信托公司，总要求是控制规模、强化合规。紧接着，北京银保监局约谈了辖内12家信托公司，要求跟银保监会保持一致。

　　券商中国的一篇报道揭示了原因：

　　针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

　　记者注意到，用益信托数据显示，截至7月10日，2019年投向房地产领域的信托产品共发行3313款，总资金规模达5359亿元，是信托资金流向最多的领域。

　　此外，近期宁波、苏州、南京等部分二线城市6月个人房贷利率出现上调，这也将提高部分人的买房压力。

　　融资渠道受限，卖房回款的方式也受到打压，连吃两记重拳的房企还要面对今年超5000亿元债务到期的压力。

　　22家信托公司被监管约谈

　　据财新网报道，近期22家信托公司被监管机构约谈：

　　10家被银保监会约谈的公司为兴业国际信托、交银国际信托、五矿信托、百瑞信托、江苏信托、万向信托、国通信托等；

　　12家被北京银保监局约谈的公司为中信信托、中诚信托、外贸信托、英大信托、中粮信托、华鑫信托、金谷信托、国投泰康信托等。

　　据券商中国报道，银保监会相关负责人透露，在对个别信托公司的约谈警示中，重点提出了以下几点要求：

　　1、要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

　　2、要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

　　3、要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。

　　4、要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

　　5、要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

　　据用益信托数据显示，截至7月10日，2019年投向房地产领域的信托产品共发行3313款，总资金规模达5359.27亿元，较2018年同期增长14.26%。

　　据北京青年报，中原地产首席分析师张大伟分析指出，信托资金宽松，是2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。数据显示，二季度信托资金加快进入房地产行业。

　　如今，作为房地产最重要的融资渠道之一的信托，被按下暂停键。

　　多个二线城市上调房贷利率

　　让房企紧张的消息还有房贷利率的上调，因为这直接影响到部分购房者的成本。

　　据中国证券报，近期宁波、苏州、南京等部分二线城市6月个人房贷利率出现上调。苏州某房产中介经理人表示，7月苏州首套房贷利率普遍按照基准上浮22%（5.978%）执行，此前3、4、5月份保持在基准利率上浮17%-18%，6月上调至基准上浮20%，年底房贷利率有进一步上浮可能。此外，宁波、苏州等地部分银行表示，目前房贷额度比较紧张，或会暂停放贷，放款时间也不确定。

　　融360大数据研究院发布的《6月房贷报告》显示，6月份全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨了0.14%。

　　华泰证券房地产行业首席分析师陈慎指出，按揭贷款利率出现上调或额度控制的城市大多为今年房地产市场景气度较高的城市。针对6月部分热点二线城市房贷利率有所上调，且部分城市出现按揭额度紧张的现象，陈慎分析主要有三方面原因：

　　一是热点城市整体房地产市场依然较热；

　　二是监管层此前提出要正视地方房地产金融化问题；

　　三是时值年中，银行出于额度控制的原因进行阶段性调整。

　　今年有超5000亿元的债务要还

　　目前房企逐渐进入还债的高峰期。Wind统计显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比增加28.88%。

　　此外，2020年、2021年，房企国内债到期规模将分别达4453.51亿元、6837.24亿元。其中，考虑到短期债，2020年房企债券到期规模还将进一步攀升。

　　而在几年前，房企还发行的不少美元债，如今也逐渐渐进入还债时间。Wind统计显示，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比增加30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。

数据来源：Wind

　　而为了还钱，有房企已经拼了！7月11日，泰禾集团以15%的高利率发行了一笔美元票据，房企境外融资成本最高的项目之一。

　　今年以来，上市房地产企业共发行了56笔公司债，累计融资金融716亿元，票面利率基本在4%-8%区间，平均为5.32%。泰禾集团给出的15%的利率，相当于正常融资利率的2-3倍。

数据来源：Wind

　　值得一提的是，6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清直言：

　　必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

　　郭主席的话，值得细细品味。

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责任编辑：唐婧