房地产信托利率将回升 中小房企受影响最大

随着时间的推移，近年来私募基金行业在国内迅猛发展，成为资本市场的一只活跃的力量，尤其是在创投领域，扮演了非常重要的角色。但是，随着行业的发展，从业人员的数量也迅速增长，相应的风险事件也逐渐增加，少数私募基金打着金融创新之名，实行非法集资、兑付危机、违规宣传、违反投资者适当性制度等之实。

由于监管机构出台了《私募投资基金监督管理暂行办法》（以下简称《私募办法》）对私募基金合格投资者进行了明确的准入界定，设立了较高的风险承受门槛，为了规避这些规定，一些公司采用了多种方式投机取巧，值得广大投资者警惕。

从今年以来各地证监局已经披露的案件中来看，违规信息披露、违规承诺保本、股东存在股权代持等问题是比较集中多发的领域。

从产品层面看，部分产品以私募基金名义申请备案，却不符合受托管理、组合投资、风险自担等基金本质要求，相关风险突出表现为几方面：

一是名为基金，实为存款。部分产品名为基金，实为高息揽储，在募集端，对投资者承诺保本保收益； 在投资端，充当信贷资金的通道，为单一项目提供融资，组合投资工具异化为资金中介。

二是先备后募。部分产品在完成备案后随意扩大募集对象和募集规模，甚至刻意借助登记备案信用为私募行为背书，这种行为一旦突破合格投资者底线就容易沦为非法集资。

三是变相自融。部分机构设立私募子公司不是从投资者利益最大化出发，而是为筹集资金，满足自身或关联方的融资需求，无法有效保障投资者的权益。

那么7月以来，作为房企最重要融资渠道之一的房地产信托监管升级。有消息称，监管部门对房地产信托进行“窗口指导”，自去年底以来的宽松局面也由此告一段落。和去年下半年一样，房地产融资重新趋紧，土地市场和楼市也将发生变化。

房地产信托监管升级,部分公司将暂停业务

“房地产信托项目要求四证齐全、30%资本金和二级资质，也就是‘432’。监管宽松的时候，信托公司往往会打擦边球，不符合‘432’要求的项目也偷偷做了。现在监管部门将不符合‘432’要求的项目列入负面清单，信托公司即便想做也没法做了。”杭州一家信托公司从业人员告诉记者，市场消息虽然有些夸大，但是此次监管确实很严格。根据监管部门的要求，每一笔信托都要杜绝“违规杠杆”，否则将面临严厉处罚。

此外，中国银保监会还约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。据悉，这些被约谈的信托公司将会有意控制业务规模，甚至会在一段时期内暂停业务。虽然后期业务还不至于“一刀切”，但影响着实不小。

此次监管升级，显然与上半年房地产信托过度“放水”有关。克尔瑞数据显示，今年上半年房企融资总额同比下降3.6%，但截至2019年5月末，房地产信托资产余额同比却增长15.15%。用益信托数据显示，2018年6月~2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。

有业内人士分析称，今年上半年全国多个城市的土地市场出现小阳春，与房企宽松的融资环境有关。这其中，房地产信托“功不可没”，甚至有一部分银行资金，通过信托渠道贷给了房企，为房企拿地提供了充裕的资金。

房地产信托过度“放水”，一些不良后果也随之产生。4月，中泰信托旗下的“中泰·贵州凯里项目贷款集合资金信托计划”就被曝出现部分逾期，涉及资金2.27亿元；5月，安信信托一款产品产生逾期，涉及项目金额约28亿元。

房地产信托利率将回升,中小房企受影响最大

去年下半年，房地产融资也曾一度趋紧，房地产信托利率一度飙升至13%以上。今年以来，随着资金面总体宽松，房地产信托融资成本也逐步回落，目前利率11%左右，资质较好的房企甚至可以拿到9%。

“随着此次监管升级，接下来房地产信托利率肯定也会逐步回升，或将重回去年下半年水平，综合成本高达15%以上。信托公司最便宜的资金来源是银行，但是在强监管下，银行资金将无法进入房地产信托。”一名业内人士不无忧虑地向记者表示，以目前房地产行业的平均利润率来看，这样的融资成本恐怕是大多数房企难以承受的。

不仅如此，一些不符合“432”要求的开发项目，无法通过信托融资后，只能被迫选择其他融资成本更高的渠道。目前的房企融资渠道主要有公司债、银行、信托、私募等，其中公司债和银行贷款对房企资质要求很高，一般的中小房企只能退而求其次选择信托。房地产信托监管升级后，一些房企可能就会选择私募甚至是民间借贷，以求渡过资金难关。

房企拿地热情将减弱,并购潮或在年底涌现

融资环境宽松的时候，一些激进的开发商往往是拿完地之后再去融资，因为土地款一般要求3至6个月内交清，为融资提供了充裕的时间。但接下来这种玩法就可能有很大风险，万一拿了地融资不成怎么办？因此，土地市场或将直接受到影响。

在杭州市场，拿地激进的闽系房企将不得不放缓拿地步伐。“一些闽系房企在扩张过程中资金杠杆很高，按照‘432’的要求，房企自有资金必须达到30%。如果严格执行这一规定，高杠杆也就难以为继，接下来很可能会相应调整战略。”业内人士分析说。

事实上，过去两年中在杭州激进拿地的闽系房企以及其他几家房企，今年上半年在杭州土地市场上的活跃度开始减弱。相比之下，倒是一家上市不久的本土房企，出于上市业绩的需要，今年已是频频拿地，在接下来日益趋紧的融资环境中，将经受一定的考验。

就在7月16日，新湖中宝发布公告称，该公司及全资子公司新湖地产集团有限公司与融创房地产集团有限公司签署《合作协议书》，融创或其指定方将受让新湖地产持有的两个项目，交易总价款为67.05亿元。新湖中宝表示： “本次交易有利于加快公司现有项目开发进度，加速资产周转，优化公司资产负债水平。”

由于今明两年都是房企的偿债高峰期，在无法展期或续贷的情况下，出售项目将成为更多房企的理性选择。如果房地产融资持续趋紧，不排除年底会再现一波并购潮。