房地产信托规模限制被提上日程，海外发债也被严格限制

对房企发行外债再加限制

近日，发改委发布的《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》显示，为完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求。

第一，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

第二，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

第三，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

第四，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

海外债务用途的限制对于房企的影响巨大，政策明确了外资的用途，即只能置换未来一年内到期的中长期境外债务，这个规定是具有很强的管控效力的，这也就意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地，这三种融资用途已经被限制了。类似管控很大程度上会对近期部分房企的海外融资形成利空影响。

实际上，今年6月份，在国内融资渠道不畅的背景下，房企已经偏向海外融资渠道。同策资管发布的数据显示，6月，外币融资总额224.62亿元，占比36.73%，环比5月外币32.64亿元融资金额大幅上涨588%。发改委上述文件的发布，无疑将对海外融资企业造城巨大的影响。

但相比之下，海外融资的风险也是需要企业注意的一大事项。一般来说，海外债票面成本普遍较高，由于人民币汇率的浮动，海外债务的偿还也会面临利率风险，增加较多不确定性因素。发改委的文件增加了海外融资的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面的管控，也会增加发行外债的规范性，从而规避可能存在的风险。

信托规模限制提上日程

除了海外融资外，房地产信托规模的限制也被提上日程。7月11日，市场有消息传出，光大信托发布紧急通知，截至当日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。随后有消息称，除了光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。

后续光大证券和国投泰康均做出了回应，据媒体报道，光大信托方面回应称，公司确实有相关通知，不过，全面暂停房地产类项目募资不属实，按监管要求，公司对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑合作。国投泰康信托也表示，关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。

上述消息的发酵也证明了房企融资监管在一步步收紧。今年以来，房企融资的风险也屡屡被提及。

6月份，银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示，房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。房子是用来住不是用来炒的，历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

早在今年5月17日，银保监会就发布了《关于开展“巩固治乱象成果·促进合规建设”工作的通知》，对银行机构关于宏观政策执行的乱象整治中，将整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资，资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。对非银行领域乱象整治中，对信托领域的宏观调控政策执行上，将整治向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等行为。

从近期官方的种种表态来看，释放的都是资金收紧的信号，房企融资受到了多方面的限制，下半年房企资金宽松的可能性不大。

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