房地产市场调控凸显精准 房企融资购地将降温

　　今年以来，人才引进、放开落户等政策因素导致部分城市出现房价及地价抬升势头，“小阳春”行情一度持续月余。不过好景不长，4月份开始，以住建部为代表的监管层针对部分城市房地产市场过热情况出手调控，多地陆续开启“一城一策”的精准调控模式。据统计，上半年全国共发布与房地产市场有关的调控政策251次，较2018年同期的192次增长31%。

　　5月份之后，房企融资政策开始收紧，房企债券融资随之收缩。“总体来看下半年开发企业资金链将较去年明显好转，融资渠道相对畅通，但仍然存在政策对冲房价上涨过快和土地市场局部回温的可能，融资管控可能增强。”交通银行(行情601328,诊股)金融研究中心资深研究员夏丹在接受《金融时报》记者采访时说。

　　多因素致房企融资收紧

　　1至6月份，房地产开发企业到位资金同比增长7.2%，增速比1至5月份回落0.4个百分点。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《金融时报》记者表示，房开企业到位资金涨幅收窄与当前防范化解金融风险的大环境有关。5月份开始，很多房企的融资压力明显增加，资金面略有收紧，预计融资收紧的趋势仍将持续。

　　夏丹表示，上半年在资金总体改善的大环境下，房企发债成本持续降低。自筹资金是政策允许下房企较为自主的融资方式。但5月份以来随着政策边际变化，房地产债券融资规模出现收缩。

　　据克尔瑞统计，上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%。分季度来看，一季度延续2018年年底融资回暖，房企融资活动频繁，规模同比增长15.6%。5月17日，银保监会发布“23号文”，严格规范信贷投向。自此之后，房企融资环境由相对宽松转入偏紧，房企融资总量开始减少。

　　自去年6月至今，房地产信托产品成立规模已经连续13个月稳居集合信托首位，成为房企的重要融资渠道。中信建投(行情601066,诊股)证券研究发展部数据显示，2019年上半年房地产信托成立3162款产品，募资规模为4977亿元，同比增长14%，占所有产品总额的41%。

　　针对房地产信托领域存在的风险问题，7月6日，银保监会有关部门负责人表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

　　继房地产信托业务收紧之后，房企重要的融资渠道——境外债券发行也遭遇压力。7月12日，发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时要加强信息披露等。

　　伴随融资环境收紧，6月份房企融资总额为607亿元，同比下降2%，环比下降9%。公司债方面，6月份房企共发发行17只公司债，募资规模为184亿元，较5月份大幅下滑58%。针对后期融资情况，严跃进表示，三季度融资环境大概率继续收紧，四季度或将略有宽松。

　　土地市场结构性回暖

　　国家统计局数据显示，1至6月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降27.5%，降幅比1至5月份收窄5.7个百分点；土地成交价款下降27.6%，降幅收窄8.0个百分点。“今年上半年房企整体购地偏保守。”严跃进表示，进入6月份，部分城市供地和交易节奏有所加快，导致半年数据降幅有所收窄。

　　夏丹表示，虽然上半年土地交易数据增速下滑，但实际上一二线城市少数优质地块的竞争更为激烈，土地溢价上升又将导致未来房价有上涨动力。

　　中指研究院数据也印证了夏丹的看法，上半年土地市场结构性分化较为明显。1至6月份，全国300城土地市场整体供求同比微降，但成交均价和出让金走高。土地出让金总额同比增长16%。其中，一二线城市仍是房企拿地重心，三四线城市热度下降。一线城市土地出让金总额为2496亿元，同比增长36%；二线城市土地出让金为12561亿元，同比增长26%；三四线城市土地出让金为7433亿元，同比减少3%。

　　严跃进认为，随着房企融资收紧、销售下行，土地市场在第三季度很可能出现降温。夏丹表示，若后期政策为对冲土地市场局部回温，再次加强拿地相关融资管控，将对较热地区土地市场有所抑制。

　　地区间调控松紧互现成常态

　　今年以来，中央层面多次重申坚持房住不炒，防止楼市大起大落。房地产金融政策方面，监管保持高压态势。监管方面多次强调房地产领域是防范金融风险的重点，要求进一步提升风险管控能力。

　　地方政府层面，一城一策调控更显精准。4月份以来，近期市场热度较高的西安、苏州分别升级了限购、限售政策。合肥、苏州、东莞等地也及时收紧土拍政策。

　　在夏丹看来，调控已过“史上最严”时期，下半年边际宽松小周期将继续。但房地产政策也不会大幅放松，否则极可能侵蚀阶段性成果，使楼市问题陷入“旧循环”。在“房住不炒+因城施策”的总基调下，以稳定为目标的高频对冲以及地区间松紧互现的局面将成常态。