监管加码 房地产信托融资或将承压

　　近日，中国银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，银保监会近期开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

　　据了解，多地银保监局对辖区内信托公司进行“窗口指导”，要求信托公司2019年3季度末房地产信托规模不得超过二季度末，并对房地产信托业务提出一系列要求。这是继近日银保监会就房地产业务约谈多家信托公司后的又一举措，是对房地产信托融资的进一步收紧。

　　有业内人士表示，由于房地产信托业务过快增长，目前监管部门正在进行余额管控，以优化房地产融资结构。信托作为房企融资的主要来源，地产信托融资持续收紧，一些负债高、流动资金少的房企将面临考验。

　　房地产信托业务增速较快

　　根据银保监会的相关数据显示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。对此，清华大学国家金融研究院副院长朱宁在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，房地产信托业务发展较快主要考虑供给侧和需求侧两方面的原因。从供给侧来讲，大量的民间资金需要寻找一个比较稳定并且收益较高的投资渠道。从需求端的角度来看，房地产企业有较强的融资需求，既用于进一步拿地也为了保持整个资金的流动性。总体看来，房地产供给和需求对于资金的需要，促使过去几年房地产信托行业的高速发展。同时，棚户区改造以及前段时间三四线城市房价明显上涨等原因都引致人们对房地产投资需求的增加，这些都与房地产信托业务的快速增长有密不可分的关系。

　　事实上，早在今年5月，银保监会便发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”），强调了信托领域整治工作要点，提出重点检查信托领域是否存在违规行为。信托领域的整治包括向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资%2B股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等违规行为。

　　相关业内人士表示，房地产信托历来是信托公司重要的业务领域，尤其是在房企融资渠道不断收紧情况下，以信托公司为代表的非标融资成为中小房企资金来源的“救命稻草”。对于信托公司，在开展房地产业务时，更应该注重合规经营和监管沟通。

　　在朱宁看来，房地产信托行业主要存在三个问题：首先，整体产业链信息的披露不透明，其中包括项目的可行性和财务状况等方面，导致投资者和项目之间存在一定的信息不对称。其次，信托行业处于所谓的“影子银行”的中心。信托公司通过以进一步延长自己的资金链或者增加嵌套的方式，规避整个正常金融监管范围，从而加大整体房地产行业的不透明性和风险性。

　　最后，人们普遍对于信托行业有着非常强烈的刚性兑付的预期。这种预期一定程度上会引发很多不负责任的投资行为，这也是整个行业里大部分风险的来源所在。

　　坚持资管新规的大方向不变

　　今年6月，在第十一届陆家嘴(行情600663,诊股)论坛上，银保监会主席郭树清说道，“当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。房地产过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”

　　有业内人士表示，资管新规已经明确提出打破刚性兑付的要求，信托公司需要不断提升自身的风控能力。在开展业务时，需要提高业务准入门槛，从源头上防止违约的风险。

　　对此，朱宁认为，银保监会新的监管要求仍然会从三个大的方面推进。首先，坚持资管新规的大方向不变。要明确要求信托公司不能提供隐性或者显性的担保。同时，信托公司要如实地披露不同项目的风险敞口和风险度。此外，要严格控制资金池的业务，确保不发生信托公司在不同的项目之间进行调配的行为。

　　据了解，银保监会对信托公司提出五方面要求，包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

　　这些措施要求有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。未来，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。（见习记者 宁婧）