【热点解读】LPR会降低房贷利率吗？

旧LPR多参考贷款基准利率来报价，市场化程度较低，未能及时反应市场利率变动情况。新 LPR 报价方式改为在公开市场操作利率（主要指MLF利率）的基础上加点报价，MLF利率期限以1年为主，反应了银行平均的边际资金成本，加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。该定价方式的灵活性提高，市场化更加明显。

研究人士认为，此次完善LPR形成机制的目的是通过提高LPR的市场化程度，进而引导实际贷款利率跟随货币市场利率变化，提高利率传导效率，降低实体经济融资成本。按照 LPR 新的形成机制，银行难以再协同设定贷款利率的隐性下限，打破利率下限可促使贷款利率下降。

此次 LPR 改革的目的主要是为了提高央行 MLF 等政策利率传导的效率和有效性，MLF 将成为实际上新的政策基准利率。鉴于近期 MLF 利率水平下降的可能性较大，因此将会强化市场对公开市场利率下调的预期。

除了报价修改之外，此次LPR期限由原来仅有1年期一个品种扩大至1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上贷款参照相应期限的LPR定价，1年期以内、1年至5年期贷款利率由银行自主选择参考的期限品种定价。

LPR 增加 5 年期的品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,但预计其报价的市场化程度可能不如1年期品种。考虑到各地纷纷响应政治局会议强调的房住不炒精神，二线城市近期普遍上调了房贷利率，短时间内房贷利率下行的可能性较小。最新数据显示，7 月全国首套房贷平均利率环比上行2个BP至5.44%，较基准利率上浮11%，已连续两个月上行。

近两个月，受监管政策影响，房地产信托持续收紧。银保监会下发“23号文”，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；此后，银保监会又约谈近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。整体来看，针对房地产信托的调控加强了对房企融资端的约束，从政策上规范房地产信托业务，严控过快增长。

券商人士表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”

所以，即使目前房地产类信托表现依旧比较“坚挺”，但在强力监管下，预计规模收缩几乎已成定局。房地产投资增速出现向上拐点的可能性并不高，叠加政策严监管的常态，房贷利率大规模下行的概率不言而喻。

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