吴绮敏：股权投资才是真正私募基金的开始

易居资本总经理、合伙人吴绮敏

和讯创投消息 以“新常态 新机遇 新融合”为主题，由《融资中国》杂志主办的融资中国2015资本年会暨颁奖盛典于2015年1月21日在北京隆重召开。和讯网创投频道全程图文直播本次会议。易居资本总经理、合伙人吴绮敏作演讲，吴绮敏在演讲中表示不管是资管还是信托，还没有真正做到股权投资，而我的第一个基金从不管是美元基金，还是我做的第一个人民币基金，都是做股权投资的，中国的市场上在做房地产股权投资很少很少，那个时代我没有看到第二家，有的第二家就是外资基金，他们都是股权投资，但是我很幸运的看到2012年2013年尝试了很多结合，2014年有一些金融机构，包括有一些投资机构单项目已经开始做股权投资了，所以股权投资才是真正私募基金的开始。

以下为吴绮敏的演讲实录：

吴绮敏：大家看到，我们是有房地产服务在里面，我翻了一下2013年很多的报道，房地产进入了铂金十年，但是我看到今天的讨论有白银时代，作为一个投资人，我想告诉大家的是，在任何时候，任何点上，我觉得都有机会，只是我们有没有看到，这是我多年投资里面总结出来的，在今年很多的时候，我想因为我这个基金是又做房地产也做PE的，今年很多时候熟悉我的朋友，都会跟我比较语重心长的问我，地产还在做吗？还能做吗？我一般都会笑笑，因为在我心里有一种信念，我觉得地产基金还仅仅是刚刚开始，很多人还会问我，他说，你能跟我说一下房地产市场吗？我说房地产市场，我觉着有很多的研究人都不说市场，市场不代表某种投资，也有人会说，我看重的房子能买吗？我告诉他，这个房子你喜欢吗？你喜欢就买，因为你住到喜欢的房子里面也是很幸福的，有人问这个房子可以投资吗？我会告诉他，如果你想投资的话，还有很多其他的选择，尤其是你仅仅想投资的话，那我觉得选择的机会会非常多，为什么我说任何时候都有机会，我可以给大家分享一个，我过去投资给我印象比较深的一次机会，我做房地产二十多年了，90年代初毕业就做房地产，我当时在浦东看到一块地，那个时候政府告诉我50万一亩地，当时看到浦东的政策是过江的隧道费取消了，地价肯定会涨，然后我的这个地的周边要建地铁了，我跟他们说赶快来吧，这个地升值了，他就说你觉得涨价就是在这短时间内吗？我也意识到应该去看未来是什么样的，也不在这个点上差多少。

之后我们付出了很多努力才拿到了那块地，价格比原先50万的时候多了，我们拿到80多万的地，但是我今天坐在这里想了想，今天我再来看这块地的时候，大概一千万都不到，如果两三个月的等待，大家更清醒的看市场的时候，看得准，如何时候都有机会，这个理念在我心中，我觉得这个按你的方式去投资，讲了这些，大家还是回到2015年的机遇在哪里？我是一个正能量满满的时候，因为如果不是这样的话，大家都知道挑战投资人最大的是你的承受压力的能力，我一直跟所有的投资人说，我们要承受的不是普通的压力，是比想象中要强很大很大的压力，所以我想我看到的，接下来给大家分享一下我看到2015年机遇在哪里？

第一个，看到了很多政策，我07年开始加入易居，也是那个时候上市的时候要做基金，这么多年来我第一支美元基金01年底做的，我跟融资中国的主编说了，我从来没有到任何一个颁奖会上去领过，今天在这里是我易居资本里的第一个奖项，是政策的原因，当年做美金的时候，合伙制非常成熟，我觉得这是一个常规的，很幸运的是08年中国就推出来了，我就信心满满的我可以成立基金了，但是08年我的第一支基金没有成立，因为你在中国做没有人统一的，后来又信托，我跟信托聊，但是信托在最终的时候因为08年是金融危机，信托公司在最后的时候跟我说，我不是不相信你的专业能力，但是这个时间点上，我们不再投房地产了，也没有成立，09年我在上海成立了第一家有限合伙的基金，我到区政府做了无数的工作，我有大半年的时间是做工作，最后在工商局登记的时候也搞不清楚。

还有两个细节，跟大家分享一下，第一个我在工商局最后登记的时候，他说你把地产两个字拉出去，因为我们的有限合伙是不能做地产的，我还是把这两个字轻易的拉去了，第一政府是不支持做地产的。第二，当我拿好了上海第一个有限合伙的时候，我去银行做托管，我们一个比较大的商业银行的同业没有接受我的托管，因为那个年代他还没看到有限合伙，这个我在上一周跟一家银行沟通的时候，我说比较诧异的是，他没看到有限合伙，虽然看到我的投资人里面有新浪，那个时候有八九个亿的资金，所以我想走过的这些历程，说明政策的环境是越来越好，给我们私募管理人的空间也是越来越大，除了我刚刚在说有限合伙注册，我们也很显然的看到了，在地产基金领域的改变，也是2015年更加充满信心，之前没有做有限，可能我只能做信托，那个年代走信托可以，费用非常高，在成本上会要考虑，之后我们可以自己做有限合伙，大家有限合伙对要交所得税，从2013年开始我们看到了资管，已经是比较兴奋的，至少而言，资管通道费要比信托便宜，2014年我能看到的是私募基金的牌照颁发了，这一点上使我们更有这样一个信心和更好的政策来做管理的，但是我想政策全面的开发，实际上是挑战我们的，一定是挑战我们有没有专业能力去管理，我会充满信心，是因为我们专业的管理人，我感觉到有一个平台，有一个舞台可以不受制于牌照的影响，而不是受制于银行、金融机构，这个城市不能投，这个公司不能投，只要是好的项目，我们都有机会，这是在2015年里，我更加地看到了这样一个趋势，当然也看到了更大的一个挑战，这是在政策上的。

第二个我想分享一下股权投资，不管是资管还是信托，还没有真正做到股权投资，而我的第一个基金从不管是美元基金，还是我做的第一个人民币基金，都是做股权投资的，中国的市场上在做房地产股权投资很少很少，那个时代我没有看到第二家，有的第二家就是外资基金，他们都是股权投资，但是我很幸运的看到2012年2013年尝试了很多结合，2014年有一些金融机构，包括有一些投资机构单项目已经开始做股权投资了，所以股权投资才是真正私募基金的开始，也就是说当我们地产经过二十多年的发展，今天在他不断成熟的时候，才有可能跟金融真正的合作，所以我会觉得股权投资产生其实有它的背景，因为我们所有的人都想跟优秀的地产商合作，当我们优秀地产商市场垄断的地位，市场份额越来越大的时候，实际上他的融资成本也在逐步下降，而我清楚的看到，这两年不管是看到信托，还是企业的融资成本，排在前面的地产商今天来融资，他的成本一定是十以下的，如果是十以下的话，其实今天对于金融机构来说，也是有很大的压力，所以如果你今天还想做地产投资，还想仅仅去放债的话，你的空间是非常小，至少在我们这样的机构里没有优势，但是好在他们本身经过了二十多年以后他们成长，成熟了，他们手上的产品，我们地产商产品毫无疑问是最成熟的，在这个过程里，为了投资人利益角度来说，更多的要去做股权投资，也就是说你本身就是享受着地产商的收益，在过往的时间里，我们地产本身的股权投资收益还是不错的，只是他放给市场上的仅仅我会认为是一个不公平的战，如果在信托早期的时候，当这个利差比较大的时候，你可能会愿意承担一下卖白粉的风险赚面包的钱。

股权投资将会迎来一个美好的时机点，我在2013年跟2014年很多时候跟一些大公司已经进行过交流，股权投资可以改善他的公司本身的财务架构，可以让投资人共同来享受一些收益，这个点也可以告诉大家，我们很多优秀公司，今天在做的时候，他们是非常谨慎的，他们愿意把好的项目拿出来跟人分享，而不是把自己不好的项目拿出来，因为这个点上他们在转型的过程中，在先期的项目里他们想跟投资人利益，所以我觉得在2015年的时候，我们看到项目，能够给项目一些资源的话，股权投资将会带领更多的投资人享受更好的收益。

第三个，在股权投资的过程中，大家也谈了比较多的就是轻重的结合，我想伴随着地产新一轮的发展，地产商也明白它跟金融的结合，所以轻资产的模型会出来，比较典型的大家看到万达生物的一些合作，其实它是轻重的分离，在这个过程中，一定要有万达，比如说他经过了十几年的成长，他的一些成熟的产品才能拿出来做轻资产的模型，我突然会议到我们王董事长在做第一个商场的时候，在商业地产商跟他有过交流，他当时说过，我要做一个中国NO.1的商业公司，他实现了，但是在实现的过程当中，其实有很多艰难的道路，从他的一二三代产品，到濒临困难的时候都挺过来了，只有到今天为止带着他成熟的产品，才有机会跟私募基金合作，所以我说这个模式一定会出现，我们2010年的时候做了一支跟复兴合法的星浩资本，轻资产的模式，所以这样的尝试我在2014年看到了很多苗头，2015年只要还想生存下去的地产商，他都会进行这样的思考，在这个转型的过程中，可以给我们地产基金创造出很多很多的机会，比如说万达拿20个项目出来的时候，他可能就有三百亿的规模在，尤其是我们这样一家在地产服务里有优势的公司将有很多的机会参与这样的管理。

我再想介绍一下产业链上有价值的一些投资，地产投资不能今天仅仅看项目和公司，实际上在这一轮转型的过程中，2014年不是地产最困难的一年，但是是所有的地产公司有理想的地产公司进行思考的一年，我们一直以来从第一个基金开始，一直以来会坚持做一些产业链上的投资，我目前管理的50强地产的基金，有万科，富丽，都是我们的投资人，我2012年告诉他们，我做两个投资，第一房地产投资，第二产业上的投资，当时他们的反映跟我说，吴总你去做地产投资很放心，如果项目不好了，我也能收，但是你做产业的投资，我们不懂，还是要谨慎，但回到今天2014年来看，他们特别关心我做产业链上的投资，比如我们投了一些材料的电商，投了一些服饰公寓的管理，他们深深地感觉到了一些前景，所以做有价值的产业链也是我们坚持的，我也会觉得在整个地产的领域，伴随着地产的成长，今天也看到我们很多地产上市公司在转型里都会去接触互联网金融，接触医疗，所以地产公司将承载他更多的责任和使命，区市县跟地产有关的很多产业链上的提升。

最后我想说，我们金融跟地产的合作，一定不是在单向的，它是一个整体的，地产公司今天的PE还非常低，我觉得如果他有很高价值的相关产业链产生的时候，他的估值会提升，地产公司再融资，也给我们有很多的机会，地产公司的战略转型也给我们这样的公司有很多这样的机会，包括我们项目层面上的股权投资，所以我想在地产跟金融里面，应该是一个全方位的生态系统，也使我们今天地产的产品，地产的质量，地产的服务在金融机构，在地产基金的合作下，应该是有更好的产品出现在市场上，可以让大家不仅是住的好，生活的好，享受到幸福美满的一个生态系统，谢谢大家。