总经理离职、业绩下滑 世联行红璞公寓何去何从？

继日前蛋壳宣布，以2亿美元全资收购杭州爱上租后，1月23日，又传出世联行红璞公寓高层离职、亏损增加的消息。

新京报记者获悉，1月22日，世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟正式离开世联行，入职广州建方长租担任总经理。作为世联行18年老兵，甘伟于2000年进入世联行，2015年主创红璞公寓。目前接替甘伟的是世联行老臣史剑华。史剑华曾作为中层管理人员及核心骨干，出现在世联行股票期权激励计划激励对象名单中。天眼查显示，史剑华还在世联行旗下宁波、苏州地区公司担任高管职位。

史剑华统管整合公寓、空间、商业板块

在持续的政策红利下，前两年，长租公寓从小众行业到全民参与，成为各路资本追捧的投资标的。在此背景下，世联行2014年开始试水公寓，2015年以“红璞”为品牌发力长租公寓。

作为A股唯一一家房地产中介公司世联行经营长租公寓的平台。数据显示，截至2018年，红璞品牌下三大产品系列已经在30个城市落地，全国签约量超10万间，上线运营超过3万间，覆盖核心一二线城市。

值得注意的是，在规模增长、公寓持续投入的同时，世联行红璞公寓则面临净利润下滑的局面。公告显示，2017年世联行营业总收入82.12亿元，同比增长30.97%；归属于上市公司股东的净利润为10.04亿元，同比增长34.35%。经营活动产生的现金流量净额-30.26亿元，同比下降231.89%。具体到公寓业务，截至2017年，世联行红璞公寓全国累计签约10万多间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%。公寓管理业务实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。不过，值得注意的是，因拓展公寓管理业务，拓展成本和前期运营成本、租赁成本的增加，2017年，世联行资产服务业务（公寓所在的业务分部）毛利亏损1.84亿元，同比下降554.51%。

然而，到了2018年第三季度，由于2017年下半年以来运营规模持续扩大，新增公寓的装修改造等一次性投入成本分摊增加，导致公寓管理业务亏损增加，进一步导致世联行归属于上市公司股东的净利润下滑为3.75亿元，同比减少29.47%。

在此背景下，有消息称，世联行目前已将公司重点转移至办公空间上，对红璞公寓的投入正在减少。对此，在接受新京报记者采访时，世联行相关人士表示，并非对红璞投入减少，而是空间、公寓、商业都在做一体化调整，之前都是分业务单独在做，对于项目拓展、经营效益最大化，肯定不如整合起来一起做。现在，这部分内容都将由史剑华统管，目的在于，更利于公寓、空间、商业的发展。

“世联行在2019年初通过了公寓和空间业务的部署规划、组织与人事任命，公寓和空间两个业务的整合，将有助于进一步提升公司资产运营类业务的经济效能和运营效率，公司对资产运营类业务的长期发展，保持坚定的信心。”世联行相关人士称。

世联行称高管离职与暂缓对红璞实缴出资无关

值得玩味的是，就在上个月22日，世联行发布关于子公司增资扩股的进展公告称，虽已完成工商变更登记手续，而后基于市场情况的变化，及公司对所属资产管理服务业务板块（长租公寓、商业物业管理等）的战略发展规划，有意向推进资产管理服务业务板块的对外合作，探索更适合长租公寓业务发展的股权融资，目前，世联行已与世联集房、深圳世联云贷柒号签订《合作谅解备忘录》，决定暂缓对世联红璞实缴出资事宜。

而在2017年12月，世联行发布公告称，世联红璞与世联集房、深圳世联云贷柒号签署了《关于深圳红璞公寓科技管理有限公司增资扩股协议》，云贷柒号出资人民币2000万元认购世联红璞新增注册资本2000万元，世联集房出资人民币7700万元认购世联红璞新增注册资本7700万元。增资完成后，世联红璞的注册资本，将从300万元增加至10000万元。

当时，世联行表示，世联红璞实施增资扩股，有利于健全世联红璞激励机制，更有效地稳定和吸引人才，增强企业核心竞争力，同时符合公司战略发展规划和业务发展需求，有利于增强世联红璞的资金实力及综合竞争力，同时符合公司的长期利益。

“类似高管离职和暂缓出资，其实都和项目经营有关。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，长租公寓是个长周期投资模式，受租赁效益等因素影响。从资金、投资方来说，有很多保守考虑，不会盲目追加资本。而对高管来说，在业绩提振意义不大的情况下，自然也会选择跳槽或回避职场压力。

那么，高管离职与暂缓对世联红璞实缴出资之间有何关系？高管离职是否会对红璞公寓的日常经营活动产生影响？

对此，世联行相关人士告诉新京报记者，甘伟离职与暂缓对世联红璞实缴出资之间没有关系。领导的替换，完全不会影响日常经营问题，“接替的史总也是世联老员工，之前是苏、宁地区总经理，对地区公司都非常熟，而且都做了无缝交接。”

红璞公寓顶层架构存在失误？

在业内看来，世联行在红璞公寓的顶层架构上，存在一定问题。房东东公寓学院创办人全雳表示，世联行作为代理机构，懂一手代理，但没有做长租公寓的基因，“红璞应该作为世联行的参与投资，而非主要投资，这样就可以在体外先孵化，单独自己融资。现在红璞绝对大股东为世联行，只有世联行给红璞输血，对外融资受限，这是最大的问题。”

在2017年业绩会上，据世联行介绍，红璞公寓的钱都是自有资金，截至2017年底，世联行大力布局的长租公寓投入已超过10亿元，其中一部分用于装修，平均下来一间房投入约4万元；此外还有抵租、押金与IT系统投入等等。

全雳还指出，长租公寓租赁人群主要在一、二线城市，而红璞公寓主要布局在偏弱的二线、三线城市，由农村包围城市的概念，但租赁市场跟卖楼盘是完全颠倒的理念。

一位不愿意透露姓名的业内人士指出，中介系长租公寓，只能从散户中收集住房，经装修改造后出租，赚取利差有限、利润空间不大；另一方面，规模扩张势必导致业务下沉至非主流一二线城市，盈利水平降低，而且管控城市数量多、管控半径长，也会导致管理精细化程度和利润水平双降。

“经历了长租公寓的市场争夺大战，集中式长租公寓的获房机会大幅减少，获取房源成本大幅提高，规模发展的机遇期已失去。而没有规模，就无法降低管理成本和财务成本。因此，集中式长租公寓的市场规模和利润空间都很难再有大幅提升。”上述业内人士如是说。

新京报记者 张晓兰 编辑 袁秀丽 校对 李立军