上海沪太路星光耀广场问号 星浩资本与光大安石基金二人转？

观点地产网 在高风险资产不敢配置、低风险资产挤成堆的“资产配置荒”时代，某些具备了敏锐投资嗅觉的基金资本，依然可以吐着捕食的信子，准确咬住优质投资标的。

近日，上海（楼盘）嘉定区国资委旗下的嘉宝集团(600622,股吧)发布公告透露，其下属全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司出资4.5亿元投资上海光翎投资中心，后者共募集资金32亿元，全部投资于闸北区沪太路商业办公项目。

这本是一个普通的投资公告，但观点地产新媒体查证发现，上海沪太路项目位于闸北区319街坊87丘地块，而这宗地于2013年公开出让时，最终买家为绿地集团和星浩资本。显然，这笔轻描淡写的交易背后，是否也隐藏了一个曲折隐秘的商业故事？

需要指出的是，在嘉宝集团1月份刚刚获批的定增中，光大安石透过旗下两只基金合计持有该公司14.28%的股权。而对光翎投资中心的注资，是嘉宝集团成功引入光大安石后针对光大安石管理的基金项目作出的首笔合作投资。

星浩资本一直被称为中国规模最大的房地产私募基金之一，自2010年成立以来，旗下最知名的产品即为集民企总部办公、特色商业中心、精品公寓住宅为一体的都市综合体星光耀广场。如今当初拿下的沪太路项目是否已转手光大安石，而这样的问号无疑也为市场提供了观察星浩资本的新角度。

新主人光大安石？

作为

沪太路星光耀广场的“新主人”，上海光翎投资中心虽然名不见经传，其背后的资本实力却不容小觑。

观点地产新媒体查阅嘉宝集团最新公告发现，截至2016年1月13日，上海光翎投资中心(有限合伙)的普通合伙人（暨执行事务合伙人）为上海光控嘉鑫股权投资管理有限公司，有限合伙人为宜兴（楼盘）光控投资有限公司（以下简称“宜兴光控”）。

嘉宝集团表示，经上海光翎投资中心(有限合伙)合伙人协商一致，同意将合伙企业的普通合伙人由上海光控嘉鑫股权投资管理有限公司变更为上海光控浦燕股权投资管理有限公司，上海光控嘉鑫股权投资管理有限公司退出合伙企业、上海光控浦燕股权投资管理有限公司入伙合伙企业；同时，有限合伙人宜兴光控追加对合伙企业的认缴出资，并引入上海嘉宝实业集团投资管理有限公司等两个有限合伙人。

而光控浦燕和宜兴光控均为光大控股持有100%股权的下属公司。

同时，合伙企业还将委托嘉宝集团下属公司奇伊投资，和光大控股下属公司光控安石，共同就基金的业务、经营以及基金投资组合的管理等事项提供咨询服务；且就前述咨询服务，合伙企业将依据委托管理合同的约定向奇伊投资、光控安石支付投资管理费。奇伊投资、光控安石将按50%：50%的比例分享上述投资管理费。

因此，在有限合伙公司光翎投资层面，优先级上海光妍出资72%，权益级LP宜兴光控出资14%，权益LP嘉宝投资出资14%，光控浦燕为名义GP，实际GP为光控安石与奇伊投资，实际GP享有管理费及收益提成。

嘉宝集团表示，光翎投资有限合伙人认缴出资总额为32亿元，将全部用于投资、运营闸北区319街坊87丘地商办项目。

沪太路星光耀广场

据观点地产新媒体查证，2013年5月16日，上海绿地(集团)有限公司联手赵汉忠以底价竞得上海闸北区319街坊87丘地块，成交价为13.79亿元，折合楼板价8600元/平方米。

上海规土局公告显示，闸北区319街坊87丘地块东邻高平路、西靠沪太路、南抵地矿小区、北至晋城（楼盘）路；土地出让面积8.02万平方米，容积率2，规划建筑面积16.03万平方米。出让底价为13.79亿元，土地用途被规划为商业(商服)、办公用地。

星浩资本首席执行官赵汉忠透露，星浩资本代表作星光耀广场将在该地块未来开发中占50%的比重，继续由星浩资本团队进行操盘。

观点地产新媒体查阅星浩资本官网获悉，上海

沪太路星光耀广场是星浩资本首个纯商业、办公地块，也是首个与外部知名地产集团合作开发的项目。项目占地面积80158.9平方米，容积率2.0，总开发面积超过26万平方米，包括高档商业MALL、商业街区、花园办公等业态。

星浩资本相关人士接受观点地产新媒体采访时介绍称，

沪太路星光耀广场是当地政府部门相当重视的商业项目，写字楼部分已经结构封顶，并于去年开始实现销售；商场部分今年内也能实现封顶，目前招商工作尚未启动。

但在谈到星浩资本是否已经从项目中退出时，该人士态度较为谨慎，仅表示目前仍在谈判阶段，并未最终落定。接近绿地集团的相关人士则向观点地产新媒体透露，虽然绿地在该项目中有50%股份，但其仅扮演财务投资者角色，对于项目是否转手不具最终话语权。

已经成功进入的嘉宝集团则在回应观点地产新媒体时采取了较为官方的说法，“项目操作是基金公司（上海光翎）在运作，公司仅提供咨询，一切以公告为准，公告已经说的很清楚了。”

星浩资本商业路

事实上，星浩资本运作的项目除宁波（楼盘）星光御墅、南通（楼盘）星光域项目以及上海西虹桥项目外，其余10个项目均为定位综合体的星光耀广场。而星光耀广场的投资来源主要为星浩资本募集的资金。

据观点地产新媒体了解，星光耀城市综合体开发基金I期和II期都是股权类房地产基金，投资期限均为5+1年。

其中I期2011年3月完成封闭，有限合伙人42位，合计认缴总额37亿元，投资组合为大连（楼盘）、哈尔滨（楼盘）和南通的星光耀广场。

II期基金于2012年11月完成封闭，56位有限合伙人合计认缴总额18.16亿元，投资组合包括上海真如、苏州（楼盘）、上海沪太路以及泉州（楼盘）四个星光耀广场。

III期为结构化房地产基金（固定收益类+优先股+股权类），其中股东收益类存续期为2+0.5年，优先股存续期为3+0.5+0.5年，股权类存续期为5+1年，合计认缴总额37亿元人民币。

该基金于2014年11月28日完成封闭，投资组合为上海沪太路、泉州、台州（楼盘）、宁波余姚西环以及宁波余姚兰江五个星光耀广场。

综上，星浩资本为10个星光耀广场累计募集92.16亿元，其中

沪太路星光耀广场的资金来源为II期和III期基金，且均未有资金到期。

一位熟悉星浩资本的商业地产界资深人士在接受观点地产新媒体采访时表示，“据我们了解，星浩资本与光大确实有接触，星浩在募资和拿地方面确实表现不错，但是商业操盘运营是其短板。”

观点地产新媒体了解到，虽然手中已经持有10个商业项目，但是最早推动的南通星光耀广场于2015年中下旬才开始试运营，现在谈操盘、运营以及回报都为时尚早。而在过去这些年，星浩资本旗下项目仍然以住宅销售为主，而沪太路项目恰好为首个纯商业、办公项目。

一位基金圈人士则向观点地产新媒体表示，“引入其他基金的原因有很多，有可能跟原来的伙伴合作不愉快；也有可能是因为募集资金规模不够，需要扩大融资。”

可以预见，沪太路项目走向或仅是星浩资本商业地产掘金路上的小插曲，而随着越来越多星光耀广场进入开业运营阶段，星浩资本真正的考验才会到来。