城投控股2018年半年度董事会经营评述

城投控股（600649）2018年半年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况的讨论与分析

2018年上半年，我国经济延续了稳中有进的态势，GDP同比增速为6.8%，连续12个季度稳定在6.7%—6.9%的区间，规模以上工业增加值同比增6.6%，CPI同比上涨2%，主要经济指标均稳定运行在合理区间。

2018年是城投控股完成重大资产重组，加快转型发展的关键之年。报告期内，公司进一步研究明确了发展战略，按照以“创新型地产业务为核心、升级型城市基础设施投资业务为组合”的发展方向，开展了中长期发展战略规划的编制工作，明确重组后业务板块的调整，以及公司战略定位、业务布局和发展策略。

上半年度，公司按照董事会年度经营业绩目标要求，紧紧围绕房地产核心主业，全力开拓市场，加快项目落地，抓转型、谋发展，为完成全年各项工作任务打好基础。报告期内，公司实现营业收入41.45亿元，比上年同期增长193%，实现归属于母公司股东的净利润7.07亿元，基本每股收益0.28元。截至2018年6月30日，公司总资产349.39亿元，归属于母公司股东的净资产186.73亿元，资产负债率约为43.41%。各项业务具体情况如下：

地产业务报告期内，公司全力推动房地产主业转型发展，做大做强主业规模，积极拓展保障房、城市更新和租赁住宅业务资源，实现归母净利润2.67亿元。

报告期内，置地集团努力实现资产经营收益最优化。一是合理加快销售资产去化，全面研判市场供需，把握节奏，推动产品销售，加快销售资金回笼。实现销售面积3.4万平方米，销售合同金额13.91亿元，回笼资金31.66亿元。露香园高区新增销售3套，累计去化率98%，低区进行客户蓄水。首府项目新增销售10套，累计去化率90%。“湾谷”科技园一期累计去化进一步提高至99.34%。朱家角项目推进销售准备工作，完成项目整体营销策划方案。金山项目深度研究市场需求支持产品设计。二是有效提升持有资产价值，为今后逐步扩大持有资产规模奠定基础。城投控股大厦出租率为83%，出租均价在区域内达到较高水平。露香园服务式公寓年平均入住率91%。

“湾谷”科技园办公楼租赁楼宇完成销售，产权商业出租率83%。新江湾城C4生活广场及配套商业开业，出租率100%。

报告期内，置地集团持续提升产品市场品牌影响力，推进开发进度。开发指标方面，实现开工27.3万平方米，竣工12.9万平方米，在建项目约180万平方米，保持稳定的开发规模，并在确保项目建设质量安全基础上，加快项目开发建设进度。“湾谷”科技园二期、露香园低区、朱家角一期等市场化项目开工建设；金山朱泾、闵行九星“城中村”改造加快推进前期工作。佘山北、南部新城、九亭保障房项目按节点有序推进。

截止本报告发布之日，置地集团共获取2幅租赁住房地块，均位于区新江湾城区域内，紧邻轨道交通10号线复旦大学站点，交通便利，配套成熟，土地出让面积共计52891平方米，计容面积128410平方米，公司将在新江湾社区提供租赁住房不少于2952套，进一步提公司可持续发展能力。

报告期内，置地集团进一步加大产品研发、课题研究的力度，同时提升精细化、标准化管理能力。一是对商办、文旅、养老、住宅、租赁、区域开发六种类型产品在宏观政策、市场趋势、终端需求等方面开展深入研究，以应对后续项目拓展方案需求。二是在制定2018年度科研工作计划及预算的基础上，重点推进了海绵城市、租赁住宅、BIM课题的成果完善和应用。三是积极推行标准化工地建设。四是全面实施五阶段成本控制管理。对标行业水平，对各类型项目进行成本分析，提升专业化管理水平。

报告期内，公司着力发展租赁住宅、保障房和以“城中村”改造为主的城市更新业务，同时把握长三角一体化发展机遇，加强对二、三级城市、潜力城市及重点区域的关注与研究。

投资业务报告期内，公司适时出售光大银行股票1.1097亿股，出售均价4.885元/股，实现税后利润约2.0875亿元。截止报告期末，公司持有的已上市证券市值约为49.8亿元。

报告期内，完成了广州银行战略合作框架协议签署及4.67亿元投资款的支付。

报告期内，公司旗下诚鼎基金平稳运作。诚鼎基金聚焦投资主线，继续关注基本面良好，具有高成长性和改革预期的定增标的，继续关注国企改革主题、城市基础设施和消费升级两条主线的投资方向，深挖具有上市或并购潜质的投资标的，完成全部退出项目7个，收回资金（含部分退出项目）13.6亿元，总体收益率为73%。

报告期内，公司持续关注优质项目，已与多家城投产业链相关项目进行了投资意向接触，力争取得战略性投资机会。

二、可能面对的风险

1、竞争风险

房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，大型房企凭借品牌优势和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优势，实施差异化竞争，对自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。房地产行业与其他产业发展的关联度不断上升，通过多元化的“房地产 ”模式探索新的发展突破点，更加考验企业对资源整合和内容运营能力。

基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高。项目获取后如果项目收入或成本控制未达预期，可能导致项目回报率较低。

2、行业风险

房地产行业总体增速放缓，正从增量市场向存量市场转变，同时，行业受国家及地方调控政策影响较大，随着一系列政策法规的实施，以及市场预期的变化，不同地区的房价走势呈现差异化，对房地产企业在土地取得、项目开发、融资等方面产生相应的影响。公司正在拓展租赁住宅等持有型业务，新业务运营存在风险。

基础设施投资业务的投资金额较高、回收期一般较长，对公司的投融资能力提出了更高的要求。项目在建设和运营过程中，面临质量、进度、人员、安全等多方面的管理风险。

3、市场波动风险

公司持有的已上市证券的估值受资本市场价格波动的影响，会随对应标的或相关行业估值水平的变化而变化。

三、报告期内核心竞争力分析

1、地产业务

在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——逾25年深耕上海房地产市场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、租赁住宅业务方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量；依托大股东的路桥、水务、环境等业务板块，具有板块和产业联动的资源整合优势。

在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——具有多元经营格局，在保障房、商品住宅、写字楼、科技园区、“城中村”改造、租赁住房等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。

在行业企业竞争中具有稳定的发展动力优势——具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其是新江湾城成片土地开发的优秀成功案例，为后续扩大城市更新市场，以及通过开发管理技术溢出，进入长三角市场，形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。

2、投资业务

城投的产业背景——公司依托上海城投集团的综合实力和产业资源，与城投集团的基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。

优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立八年以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人。诚鼎基金入选清科“2017年中国私募股权投资机构”50强。

专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“投资 投行”、“产业 专业”的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。

丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有80家的投资案例和丰富的投资经验。