星浩资本基金Ⅰ期延期赎回 受大连项目销售不畅拖累？

每经记者 吴若凡

同花顺统计数据显示，截至2月4日，房地产板块153家上市公司中，已有92家发布2015年业绩预告。《每日经济新闻》记者统计其中业绩预亏房企发现，大部分企业去年亏损，和企业之前的投资失误有很大关联。他们或者拿地价格太高，导致产品不被市场所接受；或者选择在供过于求的城市拿地，在同质竞争的大环境下，造就了一个难以去化的库存。

但是，部分开发商显然没有吸取这些投资失误的教训。这让一些观察者相信，救市政策固然可以消化部分老库存，但也会刺激新库存。解决这个“痼疾”，只能依靠深层次的房地产供给侧改革。本期房产周刊搜集了部分地产投资项目失误的案例，供业界参考。若想了解更多案例，请关注邦地产微信（Real-estate-Circle）。

2月1日，由北京一广告公司发布的《星浩资本请还钱，广告公司要过年》的文章，大致内容是星浩资本哈尔滨项目公司拖欠北京一广告公司24万元营销费的事情，但这其实只是冰山一角。

此前，多地星光耀广场深陷“质量门”、“降价门”泥潭。面对铺天盖地的负面消息，星浩资本显得毫无招架之力，而这一切则始于“星光耀基金Ⅰ期”。

近日，《每日经济新闻》记者从星浩资本获悉，该公司的“星光耀基金I期”将延后一年赎回，星浩资本相关负责人告诉记者，延期的原因是由于基金所在项目销售不畅所引起。对于后期收益如何，该负责人向本报记者表示，一期基金是股权投资基金，并没有保本和保收益概念。因此，从法理上说股东须自负盈亏，并承担相应后果。

基金赎回期延后

此前，据《时代周报》等媒体报道，“星光耀基金I期”产品原计划于今年3月份正式到期并进入赎回阶段。

星浩资本负责人告诉本报记者，一期基金投的都是城市综合体项目，由于近些年来地产形势并不明朗，如果此时退出，将会有不小的损失，故而星浩在征得有限合伙人（LP）同意的前提下，将基金封闭期延长了一年。

优淘城总裁薛建雄表示，剩下的一年其实是缓冲期，原先的理想状态是在5年内兑付回报。而今，星浩的财务表现令投资者不满，包括各种现金流也确实出现了状况。

薛建雄认为，星浩是想借这一年来调整营收值。如果前期收益不理想，基金一般会有一年的缓冲期，如果缓冲期过后，项目销售还存在问题，则会进入延期程序。

资深基金人士陈国华告诉记者，私募股权基金一般不轻易延期，只有当项目投资出现了问题，比如，资不抵债，或者项目自身运营出现问题等。一旦启动延期程序，除了要征得所有投资人同意外，还要上报证监会并说明事由，同时，所有涉及操盘的人员要被证监会立案调查，比如中间是否涉及违规行为。一般认为，私募股权基金一年兑付一次利息，但合同也可以约定5年到期一次性兑付，如果达不到预期利息，会要求整改，或者强行要求基金兑付。

星浩资本负责人向记者表示，延期1年的原因是由于大连项目销售不畅。

对此，陈国华进一步指出，销售不畅实质上是投资方定位出现偏差，或者是项目被银行抵押，或者是地产风险，比如深陷三四线城市困境。这种项目投资有可能失败也有可能成功，除非是做了虚假宣传和承诺。这要看合同上有什么约定。

多位接受记者采访的私募人士表示，虽然是一般合伙人（GP）对市场判断出现问题，但也不能将责任归于此，这是正常风险。

早先，《中国证券报》的报道称，该款产品自路演起就打着“五年三倍，年化收益35%”，对此，星浩资本相关负责人表示，在当时的市场环境下这个收益是完全可以达到的。

资料显示，该款基金产品是由上海星浩股权投资管理有限公司管理，基金目标规模37亿元，分别为上海星浩股权投资中心（有限合伙）（27亿元）、上海星瀚股权投资中心（有限合伙）（5亿元）和上海星仁股权投资中心（有限合伙）（5亿元），主要通过有限合伙的募集方式和基金管理的模式从事“星光耀计划”项目的开发，其执行事务合伙人为上海星浩投资管理有限公司。

根据星浩资本官网显示，该基金目标市场为二线城市和长三角三线城市，2011年3月完成封闭，2011年8月完成全部投资，分别投向了大连、哈尔滨和南通的三个项目。

受累市场深度调整

值得一提的是，大连星光耀广场项目公司的股权极为复杂。据《时代周报》报道，2010年9月，复星地产等7家公司以36亿元的价格竞得大连市东港商务新区（2010）-35号地。上述地块又在随后分别置入大连复城置业、复百置业、复年置业等三家项目公司名下。经过几番变更腾挪之后，上述3家项目公司、星浩资本与“复星系”多家公司之间形成了复杂的股权结构。

大连星光耀广场，地处大连中山区东港商务区华乐街，三面环海的天然优势使其成为大连新CBD的优先选择。据当地业内人士介绍，该项目地处东港核心区域，而东港将来是大连重点发展区域，将打造成维多利亚港湾模式的顶级办公区和商业区。

但天有不测风云，从大环境来看，大连城市吸纳力变弱，业内人士表示，大连的高端客户流失严重，投资客也变得很少，加之东港区域市政配套比较弱。总体量1200万平方米集中开发导致楼盘同质化严重，竞争激烈。如今，整个东港已经有了价格天花板，所有楼盘普遍降价15%。目前均价在15000元/平方米。

据当地一位人士介绍，在大连买酒店式公寓的都是投资客，一种是赌涨价的投资客，一种是租赁型的投资客，但由于近年来该项目频频发生的一些事件引发投资客对星光耀广场项目的担忧，因而纷纷采取观望态度。

“目前已经没有继续降价空间。目前销售剩余的都是大户型，在东港区很难卖。”该人士坦言。

一位熟悉星光耀项目的当地人士告诉记者，2012年，G03地块星光域开盘，当时开盘一度卖到25000元/平方米，但由于该项目定位是顶级豪宅，产品设计上水土不服，因此开盘卖得一般。

当然，折戟东港的开发商也不止星浩一家，据本报记者不完全统计，东港总共20多个项目里，恒力大户型仅出售了两三套，佳兆业项目由于销售不畅早已封盘。克尔瑞的数据显示，金地位于东港的项目自2013年以来未有成交。保利由于项目偏刚需，2015年销售了400多套，龙湖水晶郦也有近300套的规模，中国铁建国滨苑有近200套成交，绿地中心则有70套左右成交。

总的来说，整个东港地区除了刚需盘销售尚可之外，其他销售情况一般。

星浩资本相关负责人则表示，早在2011年项目投资阶段，星浩资本根据地块的区位优势做出了与市场周边楼盘详尽的定位和定价，彼时星光耀周边的万达项目售价曾一度高达30000元/平方米。

此前，星浩资本总裁黄海滨在接受《中国房地产金融》采访时也曾表达过类似看法，他认为，大连东港项目销售未及预期主要在于大连整体经济发展迅速放缓，房地产市场处于深度调整期。

面对困境 如何收场？

目前，星光耀三个住宅地块项目均已结构封顶，当前的问题是，星光耀剩余库存均是面积在140平方米以上的大户型高端住宅，而原有的东北高端购房人群现已基本流失殆尽，接下来的销售难度可想而知。

对此，星光耀相关负责人表示，当时是户型、价格和周边楼盘相近，符合当时政府区域规划。现在星浩面临的问题是整个东港区域共同的困境。

对于接下来一年，星浩将做出哪些努力来满足投资人的收益？星浩资本相关负责人表示，会尽最大努力尽快尽早地去化，同时星浩方面希望当地能尽快出台去库存政策，帮助缓解房企自身的去库存压力。

据克尔瑞数据显示，自2012年11月开盘以来，星光耀住宅价格从开盘时的26000元/平方米降至如今的17000元/平方米，酒店式公寓从2013年开盘时的18000元/平方米降至11000元/平方米。

2015年，星光耀住宅累计成交144套，酒店式公寓累计销售68套，累计成交2万平方米左右，去化率20%。合计成交212套，去化率17%，剩余1033套，按照每套均价160万计，剩余货值为16.5亿元。据网上资料显示，整个大连东港去库存周期高达14年。

业内人士估计，如果按照正常销售，2016年星光耀在原有基础上最多增加10% ~15%，如果按照每年递增10%的速度计算去化率，那么要售罄库存仍旧需要3年时间，而这远远超过基金一年的缓冲期。

值得追问的是，星光耀基金I期在选择投资项目和城市时是否选对？星浩资本的投资模型，是否能满足瞬息万变的房地产市场需要？对于一家房地产私募基金来说，精准的投资、高水平的风险管控将是企业的生命线。