上海歌斐中心资产买卖 源于歌斐与融绿平台资本合作

上海外滩，盛世滨江的工地上，工人们正顶着烈日有序作业，一幢32层高的办公楼已结构封顶，11个月后将竣工交付。

半年前，歌斐资产以31.26亿元从还没自绿城争夺战中抽身而出的融绿平台手中买下了这幢尚未封顶的在建办公楼，并将其更名为歌斐中心。

这是歌斐的首单商业地产买卖，歌斐为此发行了16亿元的写字楼投资基金，另一半资金来源于银行贷款。

早报记者了解到，歌斐中心的收购单价为4.2万元，盛世滨江的住宅售价超过7万元/平方米，而外滩滨江成熟的超甲级办公楼资产估值近10万元/平方米。

歌斐资产创始合伙人、首席执行官殷哲7月22日接受早报记者专访时不断强调“价格合理”，他表示歌斐会通过运营管理提升租金收入和资产价值，未来择时退出。

歌斐冲进写字楼市场之时，正值上海大宗交易复苏之际。

戴德梁行中国区投资及顾问服务部数据显示，2015年上半年上海大宗交易市场成交额126亿元，预计2015年下半年成交额在140亿元左右。

办公楼仍然是基金的最爱。一位美国大型私募基金的高管对早报记者表示，“商场不想碰，水太深，办公楼最简单。但现在的问题是，办公楼开价合理的标的太少了。”

殷哲表示，歌斐未来也考虑专门成立一只写字楼投资基金、城市改造基金，但眼下要突破从0到1的过程，等有了一定规模之后再去做。

作为TOP 50地产母基金的发起人，那些TOP 50房企手中的商业地产项目将是歌斐的重要标的来源。歌斐中心的买卖也源于歌斐与融绿平台此前的资本合作。

“价格、配套商业、地段，是写字楼整幢收购的关键考量指标。”殷哲很看重轨交之上的写字楼。比如歌斐中心所在的世博外滩板块，随着轨交13号线开通，将成为南京西路、淮海路通往陆家嘴必经的一个中间黄金地段。

殷哲透露，歌斐中心的租金报价会在7-8元/平方米/天。周边新世界的老办公楼实际成交已达到这个水平。

相较之下，陆家嘴、南京西路和淮海路的超甲级办公楼租金水平大都在10元/平方米/天以上。

诺亚财富创始人汪静波在发布会中透露，未来在歌斐中心会打造上海最高档的优客中心。

殷哲表示，目前正在与优客工场毛大庆洽谈。现在很多办公楼的使用率不高，优客工厂的模式很灵活，办公楼按桌收费。而针对创业者的孵化空间，歌斐在杨浦区已有试点。

早报记者还了解到，歌斐与美国华平基金、赛领资本等机构，A轮投资了翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司。

翌成创意是围绕存量资产做改造，平均设计整改成本高达2000-4000元/平方米，而整改后的项目平均租金达6-8元/平方米/天。

翌成创意创始人沈敏恺透露，公司已启动新三板上市计划，目前一年的净利润1000多万元，而单个项目的IRR高达40%以上。