房地产行业8年鏖战，退出30+个项目，瑞威资本迎来 “高光时刻”

如同证券投资基金主导金融资本投资行业一样，房地产私募基金也会成为房地产业未来的王者。这批基金投资人往往有着顶尖的学历、极高的智商、最敏锐的嗅觉以及丰富的产业经验，他们能以极快的操作速度打通金融资本与产业的通道，成为行业的“尖峰突击队”。

2010年成立的瑞威资本显然是其中一员。最初，在房地产监管政策不明朗的阶段，瑞威资本度过了四年相对保守的“蛰伏期”；2014年，中国房地产进入“白银时代”，包括瑞威资本在内的房地产基金逐渐入市，抢夺市场升级的红利。同期瑞威资本顺利拿到基金从业牌照，正式转型为专业的资产管理公司，开始围绕商业地产并购、住宅不动产以及不良资产处置发力，至今已实现30多个项目退出。

如今，又一个四年过去，房地产行业已然进入新阶段的比拼，而拥有100亿资产管理规模的瑞威资本也即将迎来自己的高光时刻。这在瑞威资本创始合伙人、总裁朱平看来，“是水到渠成的事情”。

瑞威资本创始合伙人、总裁朱平

现实：“冰与火之歌”正上演，存量市场成“香饽饽”

目前的房地产行业，正在上演冰与火之歌。一方面，十九大后调控和去杠杆的政策将房地产“炒房热”逐渐冷冻；另一方面，大规模房地产私募基金正在悄悄加码国内市场，其中以并购模式最为突出。

有业内人士曾对投资界分析，如今的北上广深等一、二线城市，大批量的住宅开发阶段已经过去，新兴的规模住宅用地更多聚焦于城市郊区，而城市成熟区域的项目已经地价过高，这些只是少数几个顶级财团之间的游戏，更多开发企业已经无从下手。

但是仔细研究市场会发现，虽然大城市地价贵，但仍存在大量低效率的住宅。一、二线主流城市有越来越多的旧楼需要改造，而且这种旧城改造模式也写入了未来北京、上海等城市规划纲领文件中，有了政策支持。

在朱平看来，触底反弹意味着更大的机遇。整个行业面临一轮洗牌，随着住宅开发市场越来越成熟、集中，留给私募股权投资基金的机会并不大。而增量市场不断向上市公司、大型央企、排名前50的房企集中，中小房企的机会也会越来越少。

住宅开发市场遭遇天花板，传统商业地产的日子也并不好过。“比如传统商业体在伴随互联网成长过程中，经历了种种转型的阵痛，没有资金支持，找不到新的方向。但实际上它们的价值是被低估的。”朱平认为，从不动产的使用和地域属性来讲，改变其用途可以使价值迅速放大，重燃活力。

于是，他将目光对准了存量市场。他认为，“首先，房地产基金应该重点去挖掘的是存量资产，以及深思一、二线城市大量的存量资产如何进行盘活；其次是资产价值的提升。对房地产业来说，接下来更重要的是价值投资以及对内容的挖掘。从原来传统的开发商对于住宅品质的提升，转移到对产业内容的判断，选择合适的业态也在考验地产基金公司的实力。”

而对于存量市场的争夺中，利用并购的方式“攻城略地”尤为值得关注。根据普华永道数据显示，2016年房地产并购交易数量为453起，交易金额达4012.5亿元，同比上升44%；而截至到2017年上半年，房地产并购交易数量为207起，交易金额达到2940亿元，同比增加78.5%。

朱平坦言，目前房地产已经进入存量时代，掘金存量不动产成为房企和资管方的关注焦点，存量不动产正从开发商模式走向大资管时代。今年以来房企频频参与设立产业基金，预计不久将会迎来地产基金并购的爆发期。

破局：“地产+”模式，整合商业地产

最近几年，房地产企业进入深度调整期，开发商与投资者的关注焦点已逐渐从住宅市场向商业地产、养老养生地产、文化旅游地产和城市更新等具有特殊主题的地产领域转移，并形成了以地产为核心的“地产+”发展模式。同时，围绕地产项目的融资和自有资金的利用，地产金融化趋势日益明显。

“地产+”领域的开拓，是瑞威资本业务发展的重点，并且目前已经卓有成效。

上海华侨城商业中心地处闵行区浦江新城的核心位置，是浦江新城商业带的标志性项目。2014年正式营业，截至2016年底已吸引商家近140户，年度产生经营收入近5亿元。目前已度过购物中心最难经营的3年培育期，服务着浦江新城周边近50万人口，辐射前滩国际商务区、漕河泾浦江高科技园以及周边数十个品牌开发商建立的大型高档小区。

2017年11月，瑞威资本联合新田集团共同完成对这一项目的收购，收购总额约15亿元人民币。朱平介绍，收购完成后，会陆续引入多业态丰富商业中心的消费体验，产生长期的税收效益以及补充原有企业运营短板，并通过商业并购进行业态整合，使商业中心产生更大的价值。

商业地产因天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点，除了地段、选址的外部条件之外，内部的资产管理同时决定了商业地产的成败。据了解，瑞威资本结合欧美及澳洲房地产基金在投资类似项目中的理念和实操经验，为华侨城项目设置了三层管理架构。

项目底层，由商业运营管理公司新田集团负责运营管理，新田集团在上海、郑州等一线城市运营众多的商业地产项目，在物业管理、商场运营、品牌整合等方面具有丰富经验；在项目中层，由瑞威资本做资产管理，负责资金计划、运营管控以及退出等事项；而在项目最上层，还有一家基金公司，专门负责资本运作。

此举相比国内同类项目中只有两层管理架构的设置更加领先、更加创新。并且在这一项目上，瑞威资本实现了资金结构的多元化优化，包括自有资金、股东资金、通过三方财富管理机构的募集资金，还有银行的并购贷款。

结合当前华侨城商业中心的区域、消费能力以及未来经营潜力，该区项目临近前滩板块，未来将享受前滩板块带来的价值上浮，同时人口基数大且人口多为年轻群体，消费能力强且需求旺盛，潜在购买力巨大。

两年前，瑞威资本还攻克了令众多私募不敢涉足的福州中防万宝城项目。中防万宝城占据周边五大商业综合体的交通枢纽位置，作为国家试点项目，中防万宝城首创三项业界纪录，目前是国内体量最大、业态最齐全、设计最超前的一站式地铁商业综合体。但即使是这样的项目，项目方早期融资却并不顺利。鉴于项目本身作为平战结合人防工程的特殊性、加之项目所在地段极其复杂的城市规划等众多因素，中防万宝城让传统金融机构不能介入，众多私募基金也不敢轻易下注。然而，在进行为期一年的研判之后，瑞威资本决定参与其中，原因就在于对项目的价值判断和信心。

“万宝城项目位于核心区域，未来会有很好的成长性。虽然是地下商业，但是是整个商圈的交通枢纽。”朱平和团队当时判断，因为万宝城的位置，周边五大商圈想打通地下布局，必定会找上门来。

果不其然。截止2017年10月，中防万宝城项目销售总额近30亿，项目招商总面积达商业总面积的80%以上，包括金逸影城、肯德基、麦当劳、屈臣氏、周大福、周生生、周六福、星巴克等知名连锁品牌入驻商场。中防万宝城商业体2017年11月盛大开业运营。瑞威资本的投资也在2017年10月份顺利退出。

瑞威资本对于商业地产的评判与选择有一套自己的法则，倾向于关注区域或板块内的商业标杆与价值驱动者。朱平介绍，瑞威资本衡量商业项目会考虑三个方面：一是租金，是否有持续增长的趋势，对品牌的吸附力是否强劲；二是体量和规模，是否具备改良的空间，成为区域商业标杆的潜力；三是运营成本，充分考虑运营团队的专业性及商管预算的合理性。

而在未来，瑞威资本将以不动产为载体，逐渐渗透到酒店、办公、商业、旅游、长租公寓、养老等等行业中去。

蝶变：城市更新带来的阶段性风口

作为当下房地产转型升级过程中的关键词之一，城市更新被视为行业在未来5-10年的阶段性风口。在去库存、去杠杆的政策调控下，城市更新担当了重要的角色。

十九大会议是一个较为明显的节点，在国家基调定论下，存量市场成为了行业聚焦的热点。但究其根本，城市更新的步伐从未停止，只因时代发展的环境不同，展现出不同的更新模式。

朱平介绍，中国的房地产市场存在着大量老旧资产，并亟待通过改造、升级重新焕发价值。据公开数据显示，存量资产的总规模预估达200万亿平米。特别在上海、北京、深圳等核心城市，在不同程度和层面上，都已经开始掀起城市更新的新浪潮，其带来巨大的市场契机。

目前，城市更新的主导性角色依旧是政府，但随着更新模式和参与主体的多元化，金融机构将扮演愈发重要的角色。朱平认为，城市更新的核心就是对存量物业的改造。而存量物业如何有效地改造运营，从而最大限度的使其重新焕发商业价值，将成为城市更新过程中所需要思考的命题。他强调，金融资本不仅要做到“输血”，更要通过“造血”保留资产历史的同时，发掘资产的潜力。

深圳于2016年启动了以旧城改造为重点的大规模城市更新，曾吸引了大量社会资本的关注，尤其深圳地区的私募基金积极响应政府号召参与其中。据证监会当年公布数据显示，深圳地区管理规模达100亿的股权私募迅速增长至19家。与此同时，包括私募在内的各个金融机构也通过产品创新，构建融资平台等方式，向城市更新项目“输血”，保障全市城市更新规划目标的实现。

瑞威资本近两年也在积极展开对于城市更新及存量改造领域的布局。基于成立8年来在基金主动管理及资产运营专业能力的成熟经验上，不仅与多家知名房企、金融机构成为战略伙伴，并不断整合自身产业上下游资源优势。未来，瑞威资本将继续聚焦国内核心城市中心地段的优质存量资产机遇，并持续发力城市更新项目。

专业：法律+金融+产业背景，资管能力突出

27岁开设自己的律所、35岁负责易居中国、中国地产信息集团等在纽约证券交易所上市的风险管控和业务运营、38岁离开如日中天的易居中国创办瑞威资本。在朱平的工作履历中，法律是他的强项。

瑞威资本的另外两位创始高管，却有着不同行业的专业背景。瑞威资本创始合伙人、董事成军曾任携程高级副总裁、华住（汉庭）集团创始人之一，在酒旅、高科技行业有丰富的投资经验；而另一位董事王旭阳则是建筑学背景，对房地产开发、商业地产运营领域认识深刻。

不同的知识背景组成了瑞威高层的“铁三角”，也实现了优势、短板互补。目前，瑞威资本的员工主要由三类人才构成：法律人才、财务人才及不动产行业的专业人才。这三类人才决定了瑞威资本对于现行的法律法规政策与行业规定，能有及时、深刻的研究剖析。在行业立法、法律规定和政策监管方向上具有一定的前瞻能力。

朱平认为，瑞威资本突出的是资产管理能力、创新能力和盈利能力。“房地产涨跌形势对瑞威的影响不大，涨有涨的做法，跌有跌的做法。公司要面对的最大风险是兑付风险。产品都是有投资周期的，这个投资周期怎么样，就看经济周期，尽可能做到恰当的比对和衔接，这才是比较重要的，考验的是公司的专业能力。”朱平分析。

瑞威资本除了团队优势，还有完善的风险管理体系作为保障，设有五道防火墙。第一道是现场的预警，第二道是每个月的稽核，第三道是风险部门监控，第四道是后台部门全部接管，第五道是诉讼程序。每一个项目现场都会派遣专业团队，在每个结点设置预警机制，跟进各种数字报表、进度情况以及现金流情况，一旦发现达不到要求，就会启动预警机制。作为一家民营资产管理公司，8年至今仍保持着极其优异的安全纪录。

对于未来资管行业的发展前景，朱平显得很有自信。在他看来，国内资管行业是个朝阳产业，目前才刚刚起步，而未来有着上百万亿的市场。能不能成为这个市场里面的主流，是对公司未来几年最大的挑战。

本文为投资界原创，作者：任倩，原文：http://people.pedaily.cn/201803/428633.shtml