瑞威资本：浅谈商业地产并购的特点与发展趋势

改革开放40年以来，地产行业走过简单粗放的上半场，其最重要特征就是从过去一级市场招拍挂拿地转变为现在的二级市场并购竞争。然而，如今的房地产并购面临的行业发展阶段和金融监管大环境已经发生了根本性变化，对商业地产并购的整体要求亦在调整、升级。本期瑞威资本产业观察，将围绕上述大环境大变革，带您一起解读新存量时代，商业地产并购的特点与趋势，看房地产基金十强企业瑞威资本都有哪些行业认知。

从海外并购市场的成熟经验来看，美国的市场集中度主要是通过并购的方式，在1995年到2009年期间，由美国三大开发商主导进行了47次的并购。而在海外的房地产市场，这种并购已经是一个趋势，被行业认同。研究商业地产并购的特点与趋势，我们就必须去剖析并购的动因。首先，商业并购是获取土地政策资格等资源的一种策略，实现资源的整合。其次是可以扩大战略范围，增强企业竞争力。第三，企业通过并购，可以扩大战略发展范围，培植公司新的利润增长点或形成新主业。

据普华永道近期发布的《中国房地产并购市场2017年回顾》中显示：2017年中国境内房地产相关的并购交易金额810亿美元，同比增加30.6%。与此同时，公开数据也显示，2017年房地产并购交易中，私募基金的活跃度显著上升，交易数量和金额分别增长83%。因此，可以肯定的是房地产并购呈现出四个特点，一是地产与金融的嫁接、二是品牌与资源的整合、三是专业化和多元化的并存，最后一个是强强整合和强弱整合。

而不管是行业变化或是数据统计，都流露出房地产行业变化的两个趋势。其一是进入房地产行业“存量时代”后，越来越多的房企开始了运营方向的转型，积极寻求地产业务之外的新增长点，同时业务转型的需求也推动了房地产行业并购的兴起。另外一个迹象是金融机构开始加速布局新领域，寻求新的利润增长点。近期地产行业一个热议的案例更加能说明该情况，融创中国宣布与NOVA将共同发起规模达200亿元的国内首支存量资产并购基金。这位“并购王”强势回归地产行业，以基金形式积极涉水商业地产存量市场。

那么，这两种趋势如何才能更好的落地哪？瑞威资本产业研究观察发现，从很多主流房企的维度看，房企在存量资产的基础上推行多元化发展策略，其角色逐渐从单纯的开发商向运营商转变，除了房地产主流产品销售性物业和持有性物业之外，还会着手健康、文化、旅居、酒店、养老等细分领域类地产项目。同时，房企也会通过股权收购绕道为拿地配资，而金融机构可以在新的融&资安排替换老的融&资结构时，通过创新产品与服务，调整房企债务融&资比例、优化财务报表表现，帮助房地产行业更好的转型升级。