瑞威资本：调控周期下，不动产私募基金的投资之道

随着宏观调控政策的缩紧，我国楼市从限购、限贷、限价、限售到限商，整体进入“五限”时代。在政策调控下，一线城市明显降温，二线城市逐渐平稳，三线城市有所上升。而当前不动产投资的热点重点在三大城市群中的强二三线城市，但未来的不动产投资还需要加强研判能力，把握投资前瞻性。

瑞威资本在对未来几年市场进行研判后，通过系统的梳理，对存量类产品、“地产+”产品及开发类产品分别提出调控周期下的投资策略。

瑞威资本：存量类产品投资策略

现今在一线城市存量市场，在前期冲高后，商业物业的大宗交易进入高位调整期，国际资本逐渐撤离。同时，由于政府收紧资本外流带来大量国内资本竞相争夺一线城市优质资产，优质物业收购竞争愈加激烈。

围绕以上存量市场现状，针对在城市的选择上，瑞威资本执行总裁段克俭表示，“当前投资方向推荐考虑北京、上海。在价值提升策略上，应该更多的关注功能重置与运营提升。在标的类型的选择上，写字楼较优于商场，商场较优于酒店。其次，也应该注重与服务商的合作，并加强与银行、保险等长期资金的合作。”

瑞威资本：“地产+”投资策略

地产行业的平稳健康发展取决于地产企业的创新与转型升级。瑞威资本研究发现，近几年来，地产企业步入深度调整期，投资者与开发商的关注焦点逐渐转移向商业地产、文化旅游地产、养老养生地产及城市更新等具有特殊主题的地产领域，并且，形成了以地产为核心的“地产+”发展模式。

社区商业

目前，社区商业已逐渐变成细分市场内较受重视的领域。商业存量项目在大型社区聚集地布局较少，主要集中于城市中心或区域中心，居民无法在家附近享受到一站式的生活服务。但核心商业圈市场逐渐趋于饱和，于是，专业机构开始开拓社区商业的蓝海。

过去，大中型企业主要活跃于核心商圈购物中心或商业办公。而社区商业由于缺乏专业化的统一经营，规模较小，多以散售为主，。随着大型购物中心竞争越来越白热化，大中型企业逐渐将重心转移到了社区商业。随着专业机构的加入，社区商业业绩表现卓越，“小而美”的社区商业未来将大有可为。根据上海购物中心协会发布的数据，10万㎡以下的商业业绩表现出众，为全市平均水平的7倍，最高可超过坪效7万元/㎡/年。

因此，瑞威资本建议可尝试布局上海社区商业，在满足居民消费的同时，将社区商业服务功能打造得更多元化、复合化。

教育地产

目前，中国巨大的人口红利为幼教产业提供了广阔的需求和生源。国家持续加大对学前教育财政经费，2014年，全国学前教育经费总投入达到2.049亿元，是2009年的8.4倍。根据现有趋势预测，2020年学前教育经费总投入预计达到4245亿元，2015-2020年CAGR为12.3%。同时，2015年全国共有幼儿园 22.37 万所，比上年增加 1.38 万所，行业需求的进一步释放加快了幼教行业的发展，2015年我国学前教育毛入园率为75%，已经达到中高收入国家水平，但仍有很大的提升空间。

结合自身产业资源，瑞威资本从资产价值角度提供决策研判。建议通过金融的专业技术迅速扩大运营范围。针对不同的需求进行改造、装修，匹配运营，达到按需经营。依据不同区域的定位，注入与之对应的品牌，依靠品牌团队的专业能力快速取得单个幼儿园的平稳运营发展。

养老地产

从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划 (2011~2015年)》(以下简称《规划》)中不难发现,第六次全国人口普查显示,我国60岁及以上老年人口已有1.78亿人,占总人口比重的13.26%,而城乡半失能和失能老年人约3300万人,占老年人口总数的19%,因此，中国已步入老龄化社会。《规划》还指出,随着人口高龄化、老龄化的加剧，失能与半失能老年人的数量还将继续增长,看护问题日益突出。据推测,2015年我国老年人只是在生活照料和护理服务方面的潜在市场规模接近4500亿元,由此推算，催生的养老服务岗位潜在需求将逼近500万个。据中国社科院老年研究所研究表明,目前中国养老市场的商机达4万亿元人民币,到2030年有望增长至13万亿元。

瑞威资本：开发类产品投资策略

我国地产增量市场总体以远期看空，中期看多，短期看平为趋势。地产政策从去库存转为去杠杆、监管严。同时，一线城市转为存量时代，地产开发的主战场逐渐转为二三线城市。针对此现状，在城市选择上，建议主要选择三大城市群：京津冀、长三角、珠三角以及一些中心城市。瑞威资本紧跟市场发展方向，把握投资热点，目前在投项目的国内已布局昆山、绍兴、无锡、杭州、福州。这些城市主要为衔接城市圈溢出需求的二三线城市。在投资行为上，抢占先机，如在拿地阶段就开始与开发商合作。而在投资方式上，建议多偏向股权类投资。

随着城市圈发展和高端服务业向核心城市聚集，后期都市圈溢出效应会逐渐显现。据历史经验，在城市化进程发展后期的案例中，美国纽约周边和日本东京都周边城市群的人口、经济和房产增长要高于其他核心城市和全国水平。在上一轮投资中，瑞威资本把握投资时机，布局上海及周边强二三线城市。目前，瑞威资本正在积极研究城市化进程和城市群发展，支持下一轮投资策略，增强对开发类产品市场前瞻性的把握。

关于瑞威资本

上海瑞威资产管理股份有限公司 (简称“瑞威资本”)，成立于2010年1月，是一家专注于不动产投资的创新型资产管理公司。

瑞威资本主要围绕不动产物业项目与不良资产管理项目，开展以不动产投资为主的私募基金管理、财富管理及其他投融资相关专业服务。

结合与身俱来的法律基因，瑞威资本严守房地产价值投资，主营的不动产投资项目现已覆盖众多一线城市与深具发展活力的核心城市。

现资产管理规模约100亿。基于优异的行业表现，瑞威资本屡获“中国房地产基金综合能力TOP10企业” 、“中国房地产基金十强”等赞誉。

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