罗康瑞的金主与地头蛇

瑞安集团董事局主席 罗康瑞

文 | 乐居 秦涛 严明会

这一回，69岁的罗康瑞找了两个帮手。

一个是金主，国泰君安，中国老牌券商；一个是“地头蛇”，上海虹房，动拆迁专家。

8月9日，瑞安房地产 (0272.HK)全资附属公司上海盛甫，联合上海国泰君安证券资产管理有限公司、上海虹房成立合营公司，以1.1亿元的价格收购上海百丽100%股权。

老罗整这么大动静，是为了推动上海虹口167地块的开发节奏。这块地的项目公司叫上海百丽，目前由瑞安房地产透过全资子公司上海迪丰100%持有。

罗康瑞的动作神速，虽然公告里没有披露那家合营公司的名字，但它已经有案可稽了。他是瑞安房地产董事会主席。

8月8日，上海景绰企业发展有限公司注册成立，注册资金1亿元，法定代表人刘梦洁，上海盛甫、国泰君安资产和上海虹房持股比例分别为49%、31%及20%。

但国泰君安并不在意这31%股份，实质扮演着上海景绰的放贷者角色。国泰君安对外投资了34个公司，上海景绰算是首个地产项目。

除向上海景绰注资外，国泰君安将向它垫付计息股东贷款人民币10.83亿元，分甲乙两批次进行打款——6.58亿元和4.25亿元，年利率分别是7.539厘和6.99厘，抵押物是上海景绰的全部股权，乙批贷款还须上海虹房提供额外担保。

国泰君安的意图很明显，是来赚利息的，在上海景绰的利润分配上，盛甫和虹房各占80%和20%。若国泰君安退出，它可以向上海景绰拿回当初入股时的3100万元本金。

这个定价属于行情价。以最近几家公司融资为例，佳兆业发行票据的利率在7.25%-9.375%之间；融创中国的优先票据利率为分别为6.875%和7.95%。万科30亿元的发债，票面利率为4.50%。当然，在某种意义上讲，贷款和发债的利率不在同一维度比较，仅供参考。

十分奇怪的是，国泰君安资产提供的这两笔贷款，没有在贷款一栏明确写上到期时间。而盛甫提供给上海景绰的10.4亿元贷款，明确年限是8年，利息是央行贷款利率1.1倍。以目前年息4.9厘计算，盛甫收取的年利息是5.39厘。

按照公告所说，持有80%实际控制权的盛甫总计要付出22.26亿元人民币，除了提供给上海景绰的10.4亿元贷款，还包括给提供计息资金5.32亿元和6.19元额外营运资金需求等。

这是一起典型的融资案例，但罗康瑞会说，成立上海景绰是瑞安房地产轻资产策略的一部分。他希望通过合资企业、资金或合伙关系，加快业务拓展，分散资金需要，提高大型项目风险管理能力。

王健林也很喜欢用“轻资产”这个词。即便把13个万达城卖了，把部分万达广场卖了，对外统称为“轻资产战略”，因为老王还能从接盘者那收取运营管理费。而罗康瑞呢？

以目前瑞安房地产高达80%的持股比例，167地块依然很重，当然，不排除罗康瑞会进一步出售其股权。它占地面积约61494平方米，可发展总楼面面积约为213,200平方米，其中项目40％用于住宅开发，60％用于商业开发。预计开发周期为6至8年，投资额将约为人民币150亿元。

罗康瑞很清楚，167地块这个旧改项目是一个难啃的骨头。有媒体曾披露，虹口区旧改某些地块在20多年里曾经7次动迁，都因各种原因未能成功。于是，罗康瑞这次引入了上海虹房。

它的全称是上海虹房（集团）有限公司，成立于1995年，注册资本23.34亿元，由虹口区国资委持有，对外投资了47家公司，擅长做动拆迁业务。

旧改项目是一个鸡肋。几乎所有的地产商都说拆迁成本难测，投资周期长。罗康瑞找到上海虹房这类合作伙伴，可以事半功倍。当然，瑞安房地产为此“牺牲”了上海景绰20%股权。

截至2016年12月31日，瑞安房地产总债务471亿元，净资产负债率68%；罗康瑞在瑞安股东会上曾称，希望2017年年底集团负债比率降至约50%至55%。它解决的办法是什么？

抛售资产，反哺旧改项目。2017年5月，瑞安房地产将重庆天地79.2%股权以41.33亿对价卖给了万科。3月13日，瑞安房地产打算以80亿元人民币出售其在上海的商住混合项目瑞虹新城50%的股份。

如何引资又不增加负债？精明的罗康瑞创新了一种相当于过桥贷款的融资模式，国泰君安是上海景绰名义上的股东，但它实质又不占有公司股权。从财务报表上，国泰君安提供的10.4亿元，也不算是贷款，但瑞安房地产融资的目的已然达到。

这比罗康瑞此前简单粗暴地卖资产，要高明许多。