中民投携优质资产注入 上置集团翻身在望

上置集团以无底线的价格出售给中民投，更像是走投无路后的结果，不过上置集团与央企保利地产间的股权出售合作失败后，又迅速找上了新合作者中民投，对中民投来说这确实是一笔只赚不赔的买卖。

• 中房报记者 周翔宇 北京报道

经历了资金紧张、掌舵人被监视居住，一盘死水的上置集团（01207.HK）在1月8日迎来交易量的突然爆发，当天股票收盘价为0.36港元/股，涨幅高达16.13%。

利好来自前一天大股东对于上市公司优质项目注入的承诺。1月7日，第一大股东中民嘉业与上置集团在香港联合召开新闻发布会，中民嘉业总裁陈东辉表示，除了帮助上置改善资产结构和负债，中民嘉业还会选择一些优质的上海项目注入上置集团。

所谓的上海项目基本确定为2014年中民嘉业以248亿元高价竞得的董家渡地块，按照彼时中民嘉业的规划，该地块将用40%的体量来打造金融机构总部办公写字楼。

虽然上置集团证券处负责人告诉中国房地产报记者，现时，中民嘉业尚未有明确指定的地产项目或资产目标，也没有决定实施任何注入资产项目的计划或时间。不过上置主席贺斌吾此前曾表示，集团会寻求母公司注资，董家渡地王也可能会在合适时间注入。

作为中民投不动产金融投资平台，中民嘉业入主上置集团仅是中民投地产业务的冰山一角。在其背后，贯穿商业、养老、产业甚至旅游和海外的大地产布局正在逐渐成型。

关键注资或在两年之后

1月7日，据港媒报道，上置集团行政总裁彭心旷于记者会上表示，中国民生投资股份子公司中民嘉业斥资12.5亿元，以新股认购方式购买了集团60.7％股权，并成为集团最大股东。

根据此次认购信息，以中民嘉业持有的125亿股股份计算，收购计划与最初的收购协议一致，中民嘉业以0.1港元/股价格认购上置集团增发股份。这个认购价不仅较前一日收市价0.34港元/股折价70%，也大幅低于保利地产此前开出的0.25港元的保底价。

上置集团以无底线的价格出售给中民投，更像是走投无路后的结果，不过上置集团与央企保利地产间的股权出售合作失败后，又迅速找上了新的合作者中民投，对于中民投来说这确实是一笔只赚不赔的买卖。

目前上置集团在售项目包括上海绿洲雅宾利花园、上海黄浦华庭、沈阳雅宾利花园等在内的6个项目，同时在上海拥有约36.8万平方米的商业酒店物业，截至去年底拥有土地储备逾400万平方米。

不过与众多中小房企一样，上置集团在遭遇过去一年的楼市寒冬后，其经营情况和财务状况逐步恶化。2015年上半年，公司的营业收入仅5.35亿港元，同比大幅下降约48%，同时公司去年上半年还录得亏损2.61亿港元。截至去年上半年，这家公司的现金及银行结余约22.4亿港元，但银行及其他借款却高达181.56亿港元，净资产负债率也高达193%。

这也意味着，中民投入主上置后首要工作还是要让后者摆脱高筑的债台。上置集团董事会主席贺斌吾表示，公司目前主要任务还是清理高息信托，以减低利息支出，并加快现有项目的兴建及销售，尽快带来现金流。目前集团执行董事赵晓东称，中民投进来后，上置已获得约30亿元资金。

30亿元只能解决一时之渴，对于上置集团来说，更重要的工作是一方面将变现较差的项目进行剥离，另一方面也需要有一个优质的地产项目注入以盘活整个岌岌可危的资金链条。

据了解，目前上置集团名下共有16个项目，在新的董事会上任之后集团未来还会把上置控股旗下的8处地产项目整合进来，未来上置还会收缩在二三线城市布局。

在大股东优质资产注入方面，就中民投目前地产资产来看，其称得上优质项目的唯有董家渡地王。2014年11月，仅经过一轮竞价，中民投联合外滩投资及嘉鹭投资便以248.5亿元的总价将承载着董家渡复兴使命的黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块收入囊中。

不过对于董家渡地块短期注入上置集团并不是一个好选择。按照港交所的上市规则，如果买方在成为拥有超过30%的普通股股东的24个月内，累计注入资产的收益、市值、资产、盈利、股本中任何一项指标高于发行人，则该交易构成非常重大交易，非常重大交易的复牌要被看作是新上市申请处理。

其中，董家渡项目仅土地价值一项就达到248亿元，加之区域升值以及物业建成后的价值，有测算指出该项目未来估值将超千亿元。与此同时，同花顺数据显示上置集团公司总市值67.86亿元，仅为董家渡项目地块价格的1/4。

“如果强行注入资产，公司就要重走上市程序，肯定是大股东不愿看到的。”房地产及金融资深评论员黄立冲对中国房地产报记者分析，“相比较而言，可行的方案是两年之后再提重大资产注入。”

目前已有案例显示，极少有企业通过强行注入壳公司资产后重走上市进程成功的。仅2013年，招商地产借壳东力实业上市后，在资产注入的过程中也触发了非常重大交易规则，被看作是新上市申请人，不过它们重新接受审核并最终成功注入。

中民投的金融地产路径

在1月7日入股上置集团的记者会上，彭心旷同时指出，今后上置集团将会朝着四个方面发展，包括继续以上海等一线城市开发及营运地产项目、医疗医养结合地产开发、物业管理及寻求海外一线核心地区发展机会。

上置进军养老行业并非空穴来风，中民嘉业承诺将帮助它们整合地产业的上下游业务。中民嘉业旗下有一家名为嘉愈的医疗投资管理有限公司，嘉愈已经拥有了一家医院。目前，上置的养老地产正计划布局改建上海市区旧厂房，在市中心兴建针对富有阶层的养老地产项目。

中国房地产报记者梳理发现，同属于中民嘉业旗下的中民筑友科技(00726.HK)正重点发展其建筑工业化项目，目前已经被纳入了MSCI中国小型股指数。

在产业地产领域，中民投也在2015年频频出手。虽然今年10月传出中民投与总部基地合作开发伦敦亚洲金融港项目搁浅，不过中民投并没有放慢布局产业园的步伐。

2015年4月，中民投宣布将带领数十家国内优势产业龙头民营企业，共同在印度尼西亚投资50亿美元建设中民新型工业城镇和升级版产业园，且投资规模短期内将超过百亿美元。

在中民投现有的高管名单中，中民投董事局成员之一的孙荫环为产业地产上市企业亿达中国的董事局主席，此外，在中民投的48名股东企业中，也可以看到总部基地这类园区运营商的身影。

此外，2015年4月底，中民投通过定向募资持股的方式以45亿元代价，成为阳光城单一最大股东。5个月后，2015年9月7日，阳光城通过收购天安中国房地产一半股权，福建房企阳光城揭开了进军产业地产的序幕。

此前，在中民投成为阳光城第一大单一股东后，这家闽商房企今年在土地市场便频频出手。除了今年新进入的青岛，据了解，接下来阳光城计划通过土地拍卖及并购等多种方式，将在北京、济南、武汉等城市进行布点。

无独有偶，阳光城也在从事医疗地产领域投资。2014年阳光城以2000万元注册资本金，投资了一家名为威至博医疗的健康产业公司。2015年5月份，阳光城又斥资3000万元对上海威至博医疗进行增资。除此之外，今年5月阳光城以8.9亿元的价格收购了华鑫通国际旅游有限公司50%的股份。

这一系列有意或者无意的投资逐渐描绘出中民投的新地产业务格局。显然，中民投不只是希望做出一个地产项目，更希望用自己的投资平台去打通地产业务。围绕地产产业链进行投资，并打通这些投资实现回报，或许这就是中民投的金融地产路径。