对话佰仕信基金董事长李伟凡：泰禾14天暴涨129%的内在逻辑

春节还没到，地产股已经一个猛子扎进盛夏。2018年开年，A股房地产板块行情可谓亮瞎眼：万科、保利、绿地、金地、新城、招商都在短时间内创下历史新高。而泰禾集团，到1月22日为止，14个交易日有7次涨停，股价飙了129%，成了今年第一“妖股”。

有人说，这事跟泰禾老板黄其森有关，他一句“18年要卖2000亿”，直接引爆了泰禾股价。

“2018年争取销售额翻番至2000个亿、2018年上半年降低负债率至79%、全年降至75%”，在房地产业压力有增无减、2018年将是房地产小年的行业共识下，黄其森“弯道超车”的勇气从何而来？

就此，万方财富邀请了即将加盟佰仕信基金并担任董事长的李伟凡先生，为我们讲述泰禾集团14天暴涨129%的内在逻辑，以及18年房地产行业的走势。

【泰禾的涨停是“早晚的事”】

泰禾集团是一家在地产、金融、文化等领域多元发展的大型知名上市公司（股票代码000732），地产是其核心业务。公司创建于1996年，2010年成功上市，是当年国内唯一上市的地产企业。

众所周知，由于房地产行业的特殊性，企业经营存在波动，房企的利润和负债率均会对经营造成重大影响。在房企诸多负债指标中，短期偿债能力十分关键。很多企业拿地或融资成本较高，偿债压力巨大。而泰禾不同，泰禾集团在行业和自身变革的节点上，实现了对“大势”的精准把控和前瞻预判。

其实早先，泰禾集团由于杠杆过高，并不被金融机构所看好。从16年开始，黄老板通过“降低拿地成本，提高品牌溢价”的战略，通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备，最大程度地降低了企业风险和负债率。

近日，泰禾集团董事长黄其森在“2017中国不动产金融年会”的演讲中表示，从2016年开始，公开市场的招拍挂泰禾基本不参加了，90%都是通过合作并购，“所以，泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

因此，在2017年房地产市场动荡的形势下，泰禾集团逆势增长、脱颖而出，超越众多央企、国企，一举斩获北京销冠宝座。在我看来，泰禾的涨停不过是“早晚的事”。

数据来源：天朗房价

【2018年，泰禾在北京市场将持续发力】

由于品牌溢价率提高，土地成本降低，泰禾2017年业绩大幅增长。目前，泰禾各大产品线全面开花，在全国各大城市均以“销冠”形象出现。院子系，大院系、园系、府系以及泰禾广场等产品线，都在全国各地刮起了销冠旋风。

泰禾集团更是深入挖掘国人对传统文化的追求，及时抓住了住居升级的变化趋势，针对高端人群开发出了“泰禾院子系列”产品。目前，泰禾标志性“院子系”已经布局了十七城三十院。其中，泰禾·中国院子四次上榜“亚洲10大超级豪宅”，北科建泰禾·丽春湖院子连续10个月位居“中国别墅市场销冠”。

此外，泰禾登顶千亿，还不能不提“泰禾+”战略的落地。2017年起，泰禾整合集团旗下商业、医疗、教育、文化等多元化产业链资源，不仅提供好房子，更提供好生活，满足业主的全生命周期需求。

根据克而瑞统计数据，2017年泰禾实现销售额1007.2亿元，成功跻身“千亿俱乐部”，全国排名第十七，而北京市场就占据了近1/4比重。我们有足够的理由相信，2018年泰禾在北京市场仍将持续发力。

【房地产市场：强者恒强，行业集中度不断加剧】

我国的房地产行业经过十几年的发展，产生了一批又一批房地产公司。经过一轮又一轮的楼市调控，并且伴随着房企整体销售的规模扩大，使得行业集中度也逐渐增强。

数据显示，2017年房地产企业百强排名前十的房企新增货值超过了第11-100 名的新增总货值，其中排在第一位的融创，目前总货值近2 万亿元。在销售金额上，前30 强的房企占了36%，百强房企占了55%，而在两年前的这两个指标仅为25%和40%。这意味着，在房地产行业不断发展和被调控的过程中，行业集中度不出所料地继续加强，强者恒强在继续。有良好公司管理体系和产品标识度的公司仍然会在第一集团即前30强内领跑。

2017年三四线城市集中发力，早就布局三四线城市的如恒大和碧桂园是受益最大的两个地产企业。而进入2018年，政府的重点是把2017 年的“限”调整成2018 年“租”，即从原来的控价变成长效。所以未来，一二线城市的行政性限制政策仍将持续，但各地政府会通过“引入人才”等辅助政策来调整，限售和限购政策不会强于2017 年。

此外，去库存让位于去杠杆，监管机构对于金融机构对房地产企业的输血不断加以规范。未来，更多私募地产基金会向地产细分行业或金融端布局和发展，类似智能楼宇，存量资产改造，城市更新运营，资产支持证券化和Pre-REITS 等，私募地产基金行业将迎来自2010 年地产基金元年之后的第二次大机遇。

既然强者恒强，我们首选是和强者合作，这样产品安全性更强。所以在产品架构和设计上是否能符合地产龙头企业的需求，是私募地产基金能否在2018 年继续顺利发展的重要因素。

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