地产与信托双承压 房地产困局如何破？

近期，房地产信托再次亮起红灯。

9月11日，北京银保监局公布了4家因地产信托业务违规被行政处罚的机构。其中包括中信信托、建信信托、北京银行、渤海银行北京分行，合计被罚350万元。

从处罚的原因来看，违规机构多涉及信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资等原因。而这正是“23号文”严厉打击所在。

实际上，地产行业已经成为信托业务违规的“重灾区”。据不完全统计，截至目前，年内监管部门已对17家信托公司开出罚单，合计罚没金额1596.36万元。其中，至少5家信托公司存在房地产业务违规，罚没金额达630万元。

在同策研究院首席分析师张宏伟看来，这释放了一种监管不放松的信号。“之前在5月、7月、8月这三个时间点，银保监会都对企业加杠杆的情况发布了监管政策。信托机构作为房地产企业加杠杆的一个通道，被银保监会处罚说明了监管确实不会放松的态势。”

地产与信托双承压

政策高压之下，信托机构仍然违规“输血”房地产的背后，是双方共有的困局。

面对监管部门在7月的窗口指导、8月的“64号文”以及9月初的对房地产信托及通道业务规模摸底的严厉监管政策，房地产信托业务下半年降温态势十分明显。用益信托数据显示，房地产信托7月份募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%;8月份募集规模为402.68亿元，环比减少37.82%。

此外，金融类集合信托产品规模在8月份取代房地产类成为第一名。值得注意的是，2018年6月至2019年7月，房地产信托的月度成立规模已连续14个月居集合信托首位。

用益信托在研报中指出，监管严格已是近期集合信托市场的主基调，而作为监控的重点领域，房地产业务近期已受到极大的压制，虽有永续债形式的擦边球，但难以逆转颓势。

随之而来的是，颇为依赖房地产信托业务的信托行业受到波及。据用益信托网统计，信托行业7月发行集合信托产品1632款，环比减少20.31%;发行规模为1845.77亿元，环比减少20.22%。8月共发行1528款集合产品，环比减少28.33%;发行规模为1690.86亿元，环比减少16.93%。

信托行业规模下降的同时，信托资产风险率却连续六个季度上升。中国信托业协会数据显示，截至今年二季度末，信托行业风险项目1100个，规模3474.39亿元，信托资产风险率为1.54%，较一季度末上升0.28个百分点。

中国信托业协会在报告中指出，受去年金融“去杠杆、强监管”政策影响，银行表外资金加速回表，同时平台公司举债受到限制，企业现金流相对紧张，部分信托公司开展业务比较激进，信用下沉较大，导致逾期甚至违约事件增多。

在资深地产专家薛建雄看来，“信托行业如今很依赖房地产业务。信托行业资金风险率的上升一定程度上是由于现在楼市行情向下，之前风控不足的问题集中出现，因而导致行业出了很多问题”。

而房地产市场的债券违约问题的确已经显露。9月20日，五矿信托发布公告称，公司未收到正源地产20亿元私募债(16正源03)本息。9月24日晚间，五洲国际发布公告称，公司的间接全资附属公司无锡五洲一宗15亿元公司债券，因无锡五洲财政困难未能按时履行付款责任。数据显示，无锡五洲发行的三笔私募债“16锡洲02”“17锡洲01”“16锡洲01”已经全实质违约，对应债券规模高达28.8亿元。

据不完全统计，被五洲国际债务问题牵扯到的信托公司至少有7家，包括中海信托、长安信托、中原信托、西部信托、雪松信托、中铁信托和渤海信托。仅9月5日一天，便先后有西部信托要求偿还资金信托贷款5000万元，中海信托要求支付公司债券本金合计3050万元。

对此，薛建雄称，“房地产市场当下的融资环境比较艰难，房地产企业之前又太激进，导致杠杆放太大。未来，房地产市场极有可能出现越来越多的债券违约现象。”

而易居研究院智库中心研究总监严跃进称，若将房地产市场违约的情况上升到更高层次来看，是金融风险在增加。“不过，金融监管不松懈，风险是可控的。”

房地产困局

房地产信托政策产生的影响是双向的。但以长远眼光来看，房地产信托收紧对信托行业来讲不是坏事，还可以促进转型、防范风险。

相比较之下，房地产市场受到的影响可能要更大。在严跃进看来，“房地产信托受限是房地产市场融资渠道收紧的一个缩影。就目前的市场来看，房地产市场不单纯是信托受到影响，而是多种融资渠道均受到影响。所以，房地产业务应该说要比信托行业更受伤。”

按照张宏伟的说法，近期融资端确实有阶段性收紧的政策。“当下ABS发行的绝对量规模在减少，银保监会对信托、银行端也在进行窗口指导，海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。”

在2019年的房企中期业绩会上，对于当下房地产行业融资状况收紧的严峻程度，融创中国董事长孙宏斌直言“史无前例”。而富力地产董事长李思廉在谈及“下半年原则上暂停拿地工作”相关内容时对于当下房地产行业融资状况收紧的严峻程度，富力地产董事长李思坦承廉说，“其实全国短时间看见的融资条件都比较紧，所以企业本身出于自身的保护，保守一点也是正常的。短时间内融资条件较紧，信贷环境趋紧”。融创中国董事长孙宏斌则直言“史无前例”。

对房企而言，外部面对融资渠道收紧的境遇，内部的偿债难题却已以摆在眼前。据平安证券数据显示，2019年下半年房企境内发行债券到期2879亿元、内房股企业海外发债到期602亿元、房地产信托到期3362亿元，合计6843亿元。

历经40余年发展的房地产行业，正面临着“中年男人”的尴尬：上要用优良业绩回馈投资者，下要想方设法偿还纷至沓来的债务，中间也需要面对政策叠加、市场下行的压力。稍有不甚，便极有可能陷入泥沼，在挣扎中陷得更深。

在下半年，“自救”或许还是企业发展的“关键词”。以泰禾为例，据不完全统计，企业仅在9月份便先后发行了2笔合计2亿美元的海外债，融资成本高达11.25%。期间，企业先后转让了蒋村项目、佛山院子项目;单日解除质押再质押350万股股份;为子公司至少担保约56亿元的融资额度，公司累计担保占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益434.36%。

纵观市场表现来看，泰禾并不是个例。在转卖项目的名单中，不乏华侨城、华润置地、中国金茂、保利发展、绿地控股、中海地产等头部房企的身影。为加快回笼资金，频频爆出房屋质量问题的企业，万科、绿地等龙头房企也赫然在列。

在薛建雄看来，这两年大公司出各种财务问题的状况越来越多，主要是经营业绩不理想，资产质量差的房企问题越来越多。“现在激进的开发商还有很多，房企分化现象下半年会更加严重。”

空白研究院院长杨现领认为，楼市分化背后是整体市场的不温不火。下半年，市场将从中温环境变成偏冷环境。“其实不光是出现分化，市场整体的表现都会变得比较差。”

据中原地产研究中心统计数据显示，中秋小长假期间，一线城市假期成交量“惨淡”。9月13日的中秋小长假第一天，北京、上海、广州和深圳四个热点城市的房屋网签量相比2018年同期均有不同程度下调。其中，北京地区签约新建商品房住宅仅2套。多位业内人士感叹“今年的‘金九银十’真的很冷清。”

市场下行压力、监管不放松的政策、融资趋紧环境重重包围下，房地产市场回归了平静。然而，究竟如何走出这场困局，旋涡中的房企都在摸索前行。

或许，进一步，海阔天空;退一步，满盘皆输。进退之间，没有捷径。