倪建达: 房地产未来投资前景仍然可期

《今日财富》杂志记者 黄坤

改革开放以来，中国城市化用短短几十年时间走过西方国家数百年的历程，房地产行业也经历了一轮野蛮生长阶段。当前业内人士普遍认为，中国房地产业已经到了拐点，那未来中国房地产的投资趋势将会如何？对中国经济意味着什么？对此，钜派投资集团董事长兼CEO、中国房地产产业协会副会长、上海市房地产业协会会长倪建达在知名财经媒体《今日财富》杂志主办的2018中国独立财富管理峰会暨第四届“金象奖”颁奖盛典上发表了主题演讲“中国房产投资趋势与资产配置”。

未来房地产行业是不是还会上涨？

在中国，不管是宏观层面、微观层面，大家都会关注到房地产的问题。从1998年亚洲金融危机开始，中国经济压力很大，鼓励房地产发展成为了当务之急；但从2005年后国家就开始进行第一轮宏观调控，2008年中国房地产的销售总量只有2万亿，到今年已快超过15万亿，为什么打压环境下中国的房价竟涨了10倍？

“2008年美国金融危机，我国货币供应量40多万亿，GDP值是36万亿，1块1毛的货币可拉动1块钱的GDP；到去年年底我国货币供应量是170万亿左右，GDP值是82.72万亿，已变成了花2块钱货币去拉动1块钱的GDP”，能否能通过少花钱把GDP降下来？对此，倪建达表示，现在政府在决策上特别难，因为GDP下降就会影响就业，影响就业就会影响社会稳定，而要保住GDP就需更多货币来提振经济活动，所以从这个角度上来说是无解的。

近几年，倪建达发现向其咨询在哪买房比较好的人越来越少了，他笑着谈到，“想买房子的人都买了，现在再去买房子，风险就高了，目前上海的房价已平均在8万左右，‘现在房价高到这个程度了，还会涨吗？’是大家普遍的疑问；第二，买房子的杠杆少了，原先政府最鼓励的时候，只要首付一成，90%都可以银行按揭，等于给了我们九倍的杠杆。而现在买房人只能首付60%，给了一倍不到的杠杆，所以人们会觉得财富效益在房地产这个投资领域回报率越来越不高了。”

作为房地产行业多年的从业人员，他始终认为中国房地产在过去的发展中，正是因遭受了市场政策的空前考验，才变成了一个快速适应调控能力很强的行业。在这个过程中，未来房地产行业是不是还会上涨？

“房地产的成本购置有三个部分，第一部分是地价，第二部分是建安成本，第三部分是所谓的管理财务成本，其中最大的比例就是土地成本。”倪建达认为，如有幸拿地很便宜，但仍需交土地增值税，所以不管土地拿得价格如何，在房地产行业里面所有零售的60%是要交给政府——这个行业的“控股股东”，政府希望让这个行业变得更加理性，同时也需要更多的财政，更多基本建设的投入，所以无论如何，最后都会促使很多资金流入这个行业。

未来房地产行业是否还有机会作为一个投资品种？

“我认为有，而且一定有。”改革开放40年，中国的货币增加了380倍，倪建达分析到，“房地产涨了100倍左右，也没有超过我国货币发行的增速，将房地产作为个人投资的话，在传统意义上是有三倍或更多的杠杆。所以只有房地产刚刚跟货币发行同步，在其他产业投资方面，我认为我国的货币对应我国的产业，其中的结构性问题是非常严重的。”

业内流传一句话，“房地产绑架了中国经济”。倪建达曾在2005年博鳌论坛上提出，其实不是谁绑架谁，银行也没有选择，作为主要的盈利方式，它需要把大量存款放出去。“中国人对财富的追求，我认为是无与伦比的，但中国缺乏更好的投资机会。中国人努力参与到其他的投资，但只有投房地产赢了，其他无一例外都失败了，以至人们对房地产产生了宗教般的狂热，所以炒房地产就变成了中国人情有独钟的一个投资偏好。”

但是，中国的经济能靠房地产持续吗？不能。高层提出，房子是用来住的，不是用来炒的，“所以现在政策都是把房地产作为商品的使用属性来做政策调控，投资人的钱怎么投？投到哪儿去？”倪建达认为，虽然大家知道中国经济这个模式运行下去是有问题的，是有风险的，但是作为一个实体的企业、一个机构，具体到每个投资人的时候，无法改变宏观趋势，人们只能去做自己认为可以赚到钱的投资。

当前经济形势复杂而严峻，倪建达提到他在6月份给一些高层领导和基层同事意见的时候，看到当时高层的文件上的9个字题目——“控地价，涨房价，去杠杆”；8月份同样是9个字，变成了“稳地价，稳房价，降杠杆”；到10月份的时候，变成了“稳地价、稳房价，稳预期”。“说明我们的高层看问题是非常清晰的，说明现在我们需要一个抓手，什么才能保证我们的就业率？保证我们的投资增长？根据我国过去的发展经验，三驾马车之一投资是拉动中国经济最好的一个引擎，目前，国家发改委把明年要投资的项目都已经批了，往年我们明年的项目，一直到明年下半年才能批的。”

其中，房地产并没有出现在批的项目里面，未受到鼓励。倪建达认为，“按照中国经济发展到今天，凡是政府不鼓励的东西反而要真的关注，鼓励去做的事情，比如说万众创新、全民创业等等，我们创造了多少被工信部认定的独角兽，这些独角兽三年以后看看还在不在？所以作为投资人来讲，在未来的投资里一定要特别理性。”

他认为，中国经济十几年的迅速发展，就像一个人在发育时期，现在已经成功完成青春期阶段，身材已经很魁梧了，更需要的是提升内涵和各方面的素养，所以“中国经济走到今天，还是非常有机会转型。以前被问房地产涨不涨，更多的是指住宅，现在看看我们传统的商业、办公，这些非住宅的商业，最后的投资可能都会面临一系列的行业整合。所以从我们的货币政策来看，房地产还是一个值得被关注的领域，而且是一个无法被替代的领域，不管你喜欢，还是不喜欢。”