易居周忻：今年做好市场长期调整的准备 一手房代理业务增速有望达60%

3月28日，易居企业集团（02048.HK，简称“易居”）在香港召开2018年度业绩会。易居于2018年7月20日在港交所正式上市，是中国最大规模房地产交易服务商。易居上市融资约44亿港元，后又发债2亿美元。

2018年，易居实现营业收入59.5亿元（人民币，下同），较去年同期增长28.4%；经营利润为14.1亿元，较去年同期增长47.3%；净利润10.8亿元，较去年同期增长41.3%；归属股东的核心净利润11.45亿，同比增长63%。每股盈利0.81元，同比增14.4%。易居派发末期股息每股22.67港仙，派息总额占利润的30%。

（从左至右依次为：易居企业集团首席财务官周亮、副主席黄灿浩、主席周忻、首席执行官丁祖昱）

从财报可见，易居收入主要来自一手房代理服务、房地产数据及咨询服务、房地产经纪网络服务，业务分布于中国和越南。其中一手房代理服务收入47.5亿元，占易居总营收80%。

2018年全国一手房市场成交15万亿规模，达到历史新高。易居也在一手房代理业务方面实现快速增长，市场规模及占有率进一步提高。财报披露，易居覆盖204个城市，成销总金额5315.5亿元，实现同比增长22.8%。

在发布会现场，对于媒体关于今年市场看法的询问，易居董事局主席兼执行董事周忻笑称，“市场波动的时候，我们的企业价值才能得到提升，2019年对于易居来说是好年，是可以证明我们价值的一年。”他指出，2019年易居销售目标有希望达到1万亿，相比2018年5000亿不到的销售规模，就是60%左右的增速。据透露，过去6-8年时间内，易居收取一手房代理服务费平均在0.8%-0.9%。周忻透露，易居一手房代理市占率只有5%不到，今年按照万亿的目标测算也只有7%左右的市占率，更长远的目标是10%。

周忻告诉记者，易居坚持做轻资产模式。“我和我的团队煎熬了15年，每次都说项目一定会赚钱，而且口袋里的钱也不比开发商少，（但我们）咬牙只做服务，让开发商赚钱。”在这一原则下，易居开始布局大开发、存量时代、大资管时代的服务。日前，他认为，把规模做大以后，需要有一定的账期（3个季度左右），因此尝试通过发债，以保证易居短期运营。而年前发行的2亿美元债融资，“钱还在账上，还没用”。

今年市场能否支撑易居一手房代理服务业务实现60%增速？周忻给出了三大理由：首先，项目储备量增加1/3。截至2018年12月31日，已签未售的储备项目面积达2.818亿平方米，较去年同期增长36.9%，将保证未来代理收入稳定增长。其次，与房企展开直销业务合作。合作房企以行业头部企业为主。3月5日，易居通过增资2500万元持有上海万科旗下直销公司唯家50%股权。再次，通过房友扩大一手房代理渠道，预计今年与房友的联动销售规模可以达到上千亿级。

或许是为了加大对一手房代理的监管力度，易居在3月27日宣布，集团首席运营官宗磊调任一手房代理服务业务总裁，以监管新房代理服务。

易居CEO丁祖昱补充认为，今年市场是配合的，逻辑就是已进入一个波动周期。2018年虽然销售金额出现了增长，但销售面积增长出现了一定的停滞，预计2019年会出现回调。一、二线城市总量上不会有太大调整，三四线会略微下调，整体也是高位运行的状态。易居已在回稳的城市投入重兵。

丁祖昱指出，刚过去的3个月，市场发生了很多变化，1月到2月20号之前，市场面临很大压力；之后市场回暖，一二线、强三线城市回暖。外部调控环境也发生变化。一些城市政策在调整，今年进入的都是一线二线和强三线城市，本身的市场容量比较大，而且这些城市的市场容量会保持很多年，5到10年保持目前的容量没有太大问题。

但目前房企对后市态度并不明确。比如，融信董事长欧宗洪认为最近两个月在杭州拿地的企业，如果年底房价不上涨则有亏损5%-10%的风险；世茂集团副主席许世坛指出，目前土地市场过热，有的房企所拿土地利润为零甚至亏损2-3%。易居也做好了一部分城市市场长期调整的准备，并希望通过服务高周转的大企业来规避可能存在的风险。

据财报披露，易居2018年按摊销成本计量的金融资产亏损拨备从2017年的1.199亿元增加39.0%至2018年的人民币1.666亿元，这是由于业务量增加，导致应收账款及应收关联方贸易性质的款项的亏损拨备增加。

但丁祖昱强调这不是坏账导致的。他甚至给出2019 年的三个小目标：交易服务力争突破10000亿大关；房友实现10000+门店、10000+渠道和10000+社区的“3 个10000+”战略格局；CAIC资管平台覆盖5000 幢物业资产。