一文读懂房抵贷信托中抵押物常见处置方式

来源：上海信托圈

　　（上海信托圈）

　　“房抵贷”这个词相信大家都不陌生，是指借款人以名下的房产作抵押，申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。经过30多年的发展，房抵贷已经形成了相对成熟的业务链条。当面对债务人逾期时，可以从不同的角度多管齐下处置抵押物，解决逾期贷款。

　　一．房抵贷常用的抵押物处置方式

　　房抵贷的处置方式包括催收、债权转让、转单、以房抵债、折价卖方、司法处置等。

　　1．催收

　　催收包括电话催收和上门催收等，催收的实质是平等民事主体之间协商解决纠纷，也就是说没有国家强制力为后盾。因此，催收的效果不是很好，这种方式不是处置不良房抵贷的优先选项。

　　2．债权转让

　　贷款人债权转让模式，指当债权逾期后，资管机构将其持有的债权转让给第三方，通常为AMC、不良资产基金或者公开转让的方式处置不良资产。买卖双方商定一个转让价格，卖方经过自己催收或司法处置，较了解自己资产的情况，转让价格一般都比较高。而买方要确定自己的收购价，则要做大量尽调工作，并综合考虑自身资金成本和处置周期等因素，方能确定自己能够盈利的收购价。

　　3．转单

　　转单是一家机构将房抵贷转让给另一家同业机构，通俗理解就是“借款人借新钱还旧贷”，因新、旧债权人为防控抵押物悬空的风险，借款人通常会找民间资金作为过桥方向其提供短期信用贷款。这种方式应该仅适用于没发生风险或者风险很小时，因一线城市和强二线城市的资产流动性较强、资产保值率高，所以众多以先息后本模式做房抵贷业务的机构多愿意做转单的接盘侠，也多把贷款退出的希望寄托在了转单上。在一线城市和强二线城市的逾期贷款处置中，转单模式的效率的确是最高的。

　　4．以房抵债

　　司法处置流程进入司法拍卖环节后，拍卖流拍或变卖失败后可以申请法院以房抵债，但是否行使要做好评估。如果当初评估价过高，降价拍卖后仍高于市场价格，抵债还要补差价。抵债后过户还要缴纳相关税费，可考虑转嫁给下家，也可以自己持有。

　　5．司法处置

　　当其他处置方案无法施行时候，债权人可以选择通过诉讼或仲裁拿到生效裁判文书，申请强制执行，通过司法拍卖抵押物偿还贷款，这是最强有力的方式。司法处置有法律规定，但在标准化的司法流程中，也可以通过精细化管理以及协助法官减轻其工作量，还有结合司法程序外的谈判和解以达成处置效果。

　　关于处置方式总结：

　　现实中大多数抵押物的处置经过协商，是进行了转单、债权转让，或者债务人主动处置房产，以免因为司法拍卖造成的折价出让、耗时过长。但是也有少部分无法协商，进行司法拍卖处置，但是投资者也不用过于担心，只要抵押物位于一线城市且抵押物评估合理，基本最终坏账率为0。

　　二．投资人重点关注事项

　　1、第一还款来源以及债务人信用

　　房抵贷产品买的是债权而不是物权，那么作为抵押物的房子只是多个还款来源中的一种，如果债务人能还钱，甚至可以不用拍房子。所以债务人的第一还款来源及个人信用很重要。债务人的其他房产、土地、存款、车辆、股权、等等都可以作为还款来源。

　　2、债务人抵押房产的区域、评估价值、抵押率

　　一旦客户无法还本付息，通过处置房产所得收益能否覆盖利息就显得尤为重要。所以抵押物房产的区域，估值以及抵押率都是值得投资人关注的重点。

　　房产的区域：抵押物一般为一线城市和强二线城市的房产，这类抵押物资产流动性较强、资产保值率高，处置起来更加容易。例如，上海因为普通住宅限购，而法拍房不限购，所以司法处置时候有时候还会溢价成交。2019年上海宝山区成交的一套普通住宅，市场价420万，经过214轮竞拍后，实际成交价620万，溢价率接近50%。

　　房产的估值：估值时应以债权视角，科学系统的分析抵押物市场价值、房价走势、快速变现折扣、处置周期、处置障碍减值等因素。 

　　房产的抵押率：抵押率要控制在合理的范围内（一般不超过70%）如果抵押物是唯一房产、抵前租赁、老人居住或社会人员占用等等，那么处置的难度加大，估值应做调整，相应的抵押率应该更低。

　　3、资产服务机构的实力与资产处置经验

　　目前，市场上展业房抵贷业务的贷款服务商数量较多，各家贷款服务商自身实力及股东背景有所不同。投资者可首选注册资本较大、股东实力雄厚的集团公司，这类贷款服务商在信托计划流动性保障方面能力较强；除此之外投资者还需要重点关注下贷款服务商的历史数据，需要考察贷款服务商的资产处置经验，包括展业年限、展业规模、底层资产分布、逾期率、不良资产处置能力等。尽量选择历史数据表现优、杠杆比例不高的贷款服务商。

　　来源：9号财富

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责任编辑：唐婧