昨天（10月8号），新版房贷利率正式启用。

　　按照央行规定，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准，加点形成。

　　

　　图片来源：苏宁金融

　　多数城市都跟进新政，执行房贷利率按LPR+基础加点，但有一个城市，比较特殊，选择了降点！

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　　上海房贷利率降点，全国最低！

　　上海作为一直以来房贷利率全国最低的城市，在本次房贷利率换锚之后，并没有在5年期LPR基础上加点，而是首套房减20个点。

　　也就说，上海公布的首套房房贷利率，最低为4.65%。

　　4.65%，是什么概念呢？低于央行公布最新的5年期LPR利率4.85%，这说明了上海不但没“加点”，还“降点”了，但为什么没有被监管叫停呢？

　　个人认为，上海房贷利率降点，更符合新政“因城施策”的精神要求。

　　房贷利率可以看做是调控楼市的裤腰带，房价上涨，房贷利率就可以紧一紧，从而抑制房价过快上涨；房价下跌，房贷利率就可以松一松，好防止跌幅过大，引发系统性风险。

　　表：2019年8月70大中城市二手住宅价格指数（来源：统计局）

　　

　　（根据国家统计局的数据）

　　怎么看统计局每个月发布的销售价格指数呢？

　　举个例子，大家可以看定基一栏，比如上海写的是139，这就是告诉你2015年的房价是100的话，现在的房价是139，现在比2015年贵了39%。

　　结论很粗暴，虽然这几年来各种调控手段依然眼里，尽管房贷利率依然打折，但房价依然比前几年贵了。

　　根据社科院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，8月份，全国核心城市房价停止上涨，二手房成交量较快下滑，而一线城市房价以下跌为主，北京、上海跌幅略有扩大。

　　如果房贷利率加点过猛，对上海的楼市是一个冲击，弊大于利。所以做出了“降点”的操作，也情有可原。

　　总之，牢记利率新政的核心是“一城一策”、切换稳定，就对了。，

　　不过，降点前后，房贷利率差别不算太大，印象中上海房贷一直处于打折状态都快2年了，为全国最便宜。

　　图：据融360数据

全国利率最低城市TOP10

　　

　　

　　数据测算，以贷款300万、期限30年为例，等额本息还款月供的差别仅在百元以内。

　　即使房贷利率全国最低，上海楼市似乎依旧冷清。

　　下面这张一二线城市二手房价格趋势图可以看出，上海的9月份二手房价格均价为4.9w/㎡，比2017年4月最高成交价位跌去了近15%。

　　

　　中指院数据也显示，上海的二手房成交量已经连续5个月下跌，挂牌量也在持续下降，这一点或许是上海房贷利率低于LPR最好的佐证。

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　　新规下如何买房？一些建议

　　对于已经买房，正常还贷的朋友，这个房贷利率新政完全没啥影响，房贷利率还是按照之前的合同执行。（但要注意，如果基准利率发生变化，你的房贷也会跟着变化）

　　对于10月8日之后买房的朋友，今后房贷利率的调整会更加的灵活。（以每月20号公布LPR为基准加点）

　　

　　图片来源：融360

　　在签订购房按揭合同时，你可以选择房贷利率每年调整一次，也可以选择在整个合同期都不调整。那么哪种选择比较好呢？

　　这就见仁见智了。

　　如果你是看准未来5-10年房贷利率大概率走低的，房价逐步稳定的，那么个人建议你选择一年一调。

　　如果避免麻烦的，选择整个合同期不调整，相差不大，一顿饭钱。

　　不过个人看来，短期来看，房贷利率都不会降低，会以稳定为主，好为实体经济让路。

　　

　　

　　那么当下，如果你说你是刚需，是自住，买了房子要自己住的，不为了卖出变现，就想买的值一点，现在倒是可以重新开始关注楼市了。

　　这是因为，一方面，房贷利率短期内不会走低，未来利率走高意味着购房成本继续增加。

　　假设总房款为300万元，三成首付90万元，需向银行贷款210万元，根据不同的房贷利率，按20年期限，以等额本息形式，每个月需要还款的金额如下图所示：

　　

　　另一方面，不管是新房、还是二手房，都进入了买方市场，议价的空间更大了哦。

　　刚需购房者，还是趁早准备才是硬道理，可以多看房，多询价。

　　金九银十不是旺季，年底往往才是打折捡漏的最佳时机。