李蓓：地产如何破局？决定大类资产价格

　　去年底大家普遍认为地产销售金额会小幅下滑或持平，房价会小幅走低，结果是量价齐升。销售金额增长7%，大部分城市房价上涨。今年以来，地产给我们最直观的感受就是，房住不炒，严格控制，但是实际上房地产得到的信贷支持是持续上升的。这导致了房地产的销售和投资的表现持续的超预期强劲。

    今年已经过去了三个季度。作为一位买方基金经理，上海半夏投资创始合伙人、基金经理李蓓今日在其官方微信号上谈了对地产的看法，她表示，地产强劲叠加制造业的持续下滑，使得大类资产价格呈现出僵而无势的走势。未来三个月，房地产的景气依然会维持，债券和股票市场都会维持震荡的格局。而商品期货市场由于当前被错杀，预期和估值极低，面临着预期差的修复带来的价格上涨。

    同时，李蓓指出，新开工面积维持10%左右的增速，施工面积增速持续小幅上升到接近10%。地产投资维持10%左右增速，扣除土地外的部分，持续上升。

　　地产施工和投资的超预期强劲，绝不是统计局做出来的数据，它是真实的，可以在上游行业找到广泛一致的证据：钢材表观需求累积同比增长7%以上，国内挖掘机销售累积同比增长5%以上，水泥产量累积同比7%，同时水泥价格持续位于过去几年最高水平。

    地产是经济和资产价格运行的核心驱动

　　A股在年初前2个月的集中修复式反弹后，从3月至今，持续震荡了2个季度，相对于绝对涨幅，分化是更明显的。

　　上证50显著跑赢中证500

　　这种分化是有盈利基本面支撑的。今年上证50的盈利增速，的确也持续优于中证500。

　　为什么经济下滑的背景下，上证50的应该持续保持正增长，3季度还有所加速呢？

　　主要靠地产！

    上证50的主要成分，是金融地产加茅台。

　　银行的息差，也是靠地产在支撑。以往周期，债券利率与贷款利率波动周期基本同步，时间差半年左右。本轮则是非常分化。2018年初以来，近2年时间，债券利率持续下行100bp，但是贷款利率反而震荡小幅上升。

　　主要就是按揭贷款需求旺盛，支撑了整个贷款需求和利率。尤其3季度以来，按揭贷款利率再度回升，同时放量。可谓量价齐升。

　　茅台为代表的可选消费品，则是因为房价上涨带来的财富效应，撑起了居民的信心和预期。虽然经济持续下滑，消费者信心和预期指数，都创出了新高，位于过去20年的最高水平。

　　所以，总结一下，我们发现，地产，是今年经济和资产价格运行，最核心的驱动变量，几乎决定了一切。