淳石资本姚伟示：未来地产基金更考验管理能力

大财富创造于大时代，大时代需要你我的见证与参与。2018年1月25日，由南华期货主办的“焕蓝·未来—南华期货•2018年商品期货、金融衍生品投资论坛”在上海隆重举行。淳石资本当选2017年度“南华财富”战略合作伙伴，淳石资本董事长兼CEO姚伟示先生受邀出席论坛并作主题发言。           

此次论坛邀请了数十位胡润排行榜风云人物、基金行业领军人、财富管理行业资深人士、期货业名家等齐聚一堂。在“何处方兴未艾，何以大展宏图—2018南华财富大咖秀第二季”环节，姚伟示先生与达晨创投合伙人傅忠红先生，凯纳资本总经理陈曦先生，恒丰泰石总经理韩玮先生，宽远资本总经理甄新中先生，南华期货副总经理虞琬茹女士等嘉宾一起，就2018资本市场的脉动以及相应的投资策略进行了探讨。       

住宅市场未来几年不用过于担心          

作为国内资产管理与财富管理行业的知名领袖人物，姚伟示先生认为，在高净值人群的大类资产配置中，权益类投资是最关键的投资，海外投资则是“提升”类投资领域，但最基石、也是不可或缺的一部分则是以房地产投资为主的类固收投资。          

         淳石资本董事长兼CEO姚伟示先生         

姚伟示先生表示，在房地产实业投资方面：          

对普通住宅的投资依然看好。从各地依然坚持限购政策来看，房地产市场依然有上升的诉求，因此对未来几年的住宅市场不用太过担心。           

商业地产或者说写字楼的投资，要看具体区域。总体来说，随着社会经济的发展，一线城市的写字楼需求依然十分旺盛。以上海为例，张江区域的写字楼出租率是最低的，低于70%；但他相信，只需要两三年的过程，这个比例一定会上升。         

至于长租公寓、联合办公，如果要涉足其中，需要注意很多问题；养老地产是一个非常好的领域，但其真正的需求爆发应该是在15年之后，也就是说那时才可能形成利润；而特色小镇，则存在着一哄而上的现象，同样需要慎重。

地产股权基金需更高要求管控          

姚伟示先生透露，类固收投资是高净值人群过去几年最偏好的板块，其中地产基金约占70%，政信类项目占20%，地产ABS约占10%，现在还有一些消费金融项目。          

过去几年里，地产基金发展迅猛，债权项目收益也非常稳定。但随着2018年1月出台商业银行委贷新政、私募基金备案须知等监管政策，绝大部分地产基金面临的问题是，监管层已不鼓励发行地产债权基金。这就要求资产管理机构将地产基金向股权类投资转型，不再是简单的以抵质押作为风控的放贷，而是真正作为一个股东参与到地产项目开发中。         

姚伟示先生认为，这类股权类地产基金未来依然值得配置，其收益相对稳健，在此基础上甚至会有一些小惊喜，而期限又不像很多股权项目那么长，所以未来能够管理地产股权基金的机构成长空间还是非常大。         

在他看来，地产基金相较于其他品类有两大优势：首先是交易对手相对比较强大。目前，TOP100房企一般都是几十亿、几百亿甚至上千亿的资产规模，他们的违约成本会很高；其次，底层资本比较清晰，变现能力较强。         

            姚伟示先生在圆桌论坛环节

职业生涯横跨地产与金融的姚伟示先生表示，股权地产基金未来还会取得较为可观的收益。以美国的黑石集团为例，其管理的综合基金中由1/3是地产股权基金，但却在过去三十年里平均创造了59%的收益回报，远高于其他投资品类。         

但想要转型地产股权基金的中国黑石模式，会对资产管理公司的管理能力提出非常高的要求。他认为，纯债权项目的地产基金基本还是从金融角度进行管控。但进入股权投资模式后，需要资产管理公司从拿地价格、拿地竞争情况、产品设计、施工、总包、分包、成本核算、营销等各方面进行高要求管控。通俗一点说，即只有地产开发公司在开发过程中无法蒙混过关，你的管理能力才到位，而这恰恰又是目前很多机构所不具备的。        

南华期货·2018年商品期货、金融衍生品投资论坛现场          

未来，淳石资本将继续朝着“品牌领军、品质卓越、品行高洁”的目标前行，并将始终致力于“更高品质产品、更严风控管理、更高标准服务”，成为“紧贴投资机构和超高净值客户需求的资产管理综合服务商”，成为“深耕项目端的资产管理行业同行的合作伙伴”，成为“连接融资需求方和投资需求方的桥梁”，成为有道德、有情怀、有追求的资产管理和财富管理行业的领跑者。